物权法将于今年10月1日起施行，在和谐社会的构建中，与每位百姓的利益息息相关的物权法在几次提草后，终于落下帷幕。自从中国于2002年12月启动物权法立法进程以来，围绕许多焦点问题，针对争论给予了明确的“回答”，其中“私产与公产地位平等” 、“70年后继续使用”等条款终于大石落地。然而，在国家一调再调的政策背景下，我们要如何理性看待物权法？“私产与公产平等化”能否保障业主的根本利益？“70年”概念明确是否能给纷纷绕绕的房地产市场吃下一颗定心丸？ “车位”“绿地”又能不能真正维护业主权益？
私产升级，开启共同富裕之路
2007年10月1日起施行的物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 这就意味着，中国人的私有财产在几经修改的法律草案中取得与公有财产平等的地位，由此结束了先“公”后“私”还是先“私”后“公”的争议。
笔者认为，物权法界定了产权关系，对个人私有财产进行保护，为物资交易活动提供了完备的物权制度和物权规则充当前提，同时给市场主体提供了一个追求长期利益的稳定预期和重复博奕的规则。物权法的制定要体现对国家、集体和私有财产平等保护的原则。这里的平等保护不但要求在保护手段和保护方式上具有一致性，而且在保护内容和保护强度上也应当具有相同性。物权法之所以要提出平等保护原则，其主要原因在于：公有制作为我国的社会基础无疑应受到法律的完备保护，但公民财产同样应得到法律的充分尊重。
从最本质的层次上而言，物权法的平等保护实际上是对我国二十几年改革成果和改革理念的弘扬和肯人，因为我国改革的目标不是把现存的有产者变成无产者，而是把所有无产者都变成有产者，将个人资源赋予可靠、明晰的权利边界，并对财产的价值和收益及行使财产权所获得的利益形成合理的期待，其最终目的是为了鼓励人们积极创造社会财富，以实现共同富裕。
物权法给房地产开发商戴上紧箍咒
一、拆迁补偿规定，加大开发商开发成本
物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这就决定了，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
而“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”解决了目前在房地产市场，“拆迁难”的普遍问题。之前在关注民生的大导向下，地方政府基本采取不作为的态度。由此，拆迁问题的解决将最终体现在司法途径。而从目前的形势来看，在《物权法》通过后，“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决。笔者认为，“是不是公共利益，也不是由一个人来决定的”。但是，《物权法》中所谓的“公共利益”到底如何界定，法律本身没有告诉我们。虽然新法尚未实施，但“最牛钉子户”倚仗《物权法》的巨大影响，在司法判决面前有恃无恐，使拆迁纠纷的最后的救济渠道——司法途径也变的无效。这无疑表明了在“拆迁难”问题上，随着《物权法》的正式实施，房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
二、预告登记制度约束开发商，填堵“一房两卖”
物权法第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。其意义就是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
笔者认为：预售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使得开发商能及时回笼资金，同时购房者也多了一种选择权。但在实践中，一房多售或将已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。
对此，物权法规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一房两卖”现象的发生。值得注意的是，从可以办理登记之日起３个月内要登记，否则预告登记就失效。
三、非住宅用地未作明确规定，开发可能造成负面影响
近年来，随着私人购房的增加，房产权在70年后的所属问题成为民众关注的焦点。按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。这就使私权利与公权力之间面临博弈。物权法“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的明确规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。
笔者认为：现在房价居高不下，远远大于租金的增长速度，市场经济和交易模式已经使人们的预期将房地产视为永久、无期限的私有产权。突破70年大限，首当其冲时件利国利民的好事，自动续期的规定给老百姓吃了一颗保家保产的“定心丸”。但对非住宅建设用地，《物权法》则留了个尾巴，目前我国有关法律对使用权人的续期申请则没有明确规定。这对于购买商业、综合用地的购房人来说，无疑会造成心理上的消极影响，同时对本来已经倒挂的住宅和商业、写字楼价格会造成更大的影响，也会对开发商从事商业、办公、综合用途的物业开发造成负面的影响。
三、车位、绿地、诉讼主体全面缩减开发商权利
小区的公共用地到底归谁所有？草案明确，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑物区划内的物业服务用房，属于业主共有。
第一，车位削减开发商收益，租赁收费权属再起风波。
随着人们生活水平的提高，汽车已经逐渐从原来的奢侈品纳入了许多中产家庭的必需品，一辆辆四轮的机器在给人们生活带来便利的同时，也带来了停车难这个难题。尤其在车位资源紧张的小区，车位更是常常带来纷争。物权法规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着，开发商、物业公司不能对车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。而在物权法出台之后，有些开发商采用强行出售的做法，急于“甩包袱”撒手不管。
笔者认为，租赁车位物管的收费问题，但必须合理，而且费用归业主共有，除去物管公司应得的管理费用外，其余要用于业主。同时，电梯广告费、露天停车费也要按《物权法》的有关规定归业主共有。
第二，楼顶等区域属业主共有。
现实中，有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。而物权法通过后，楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主；如果某个露台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究，但根据第七十三条的规定，原则上小区绿地是业主共有的，但也有两种情况除外，一是城市公共绿地，二是明示规定归个人所有的。对于后者，则主要依业主与开发商的合约执行。
此外，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。
四、物权法设定通风、采光和日照要求，开发商造房受制
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。故此，物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
笔者认为：城市高速发展过程中，对于新建筑住宅楼规划的审批环节存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合相关国家标准，屡屡妨碍相邻建筑采光、通风。对此现象，《物权法》的明确规定，将迫使开发企业不得不遵照国家有关工程建设标准，否则，业主就可以依此条款与开发商对簿公堂。因而，开发企业在土地出让后往往通过修改或调整原规划方案等方式提高宗地的容积率，以达到谋取更大利润的目的，而容积率的改变又往往会造成对业主相邻权利的影响。
结语
经过20多年的努力，我们已经初步建立了社会主义市场经济体制，但距离改革的目标还有较大差距。改革的任务远未完成。准确地说，物权法草案所体现的财产平等保护原则和各项具体法律条文，是改革开放发展到现阶段的必然要求。同时，更为进入改革“深水区”后的经济社会，奠定了重要的法律基础。现在物权法的出台步伐正在加快，就是鼓励人们多创造社会财富。法律实现的是一种利益的期待。它的一项重要功能，就是消除人们传统的后顾之忧，使人们乐于投资和致富，更大程度地调动每个人的生产积极性。
而物权法之所以要提出平等保护原则，其主要原因在于：公有制作为我国的社会基础无疑应受到法律的完备保护，但公民财产同样应得到法律的充分尊重。使公民获得了自由发展的空间。它使每个人都可以按照自己的意愿自由行为，可以自由地把自己的财产与他人的财产进行交换，私人之间的财产交换凭借的是互惠和互利，拒绝的是强迫和专横，要求的是尊重和对权利的承认，最终可以促使一切创造社会财富的源泉充分涌流。
