北京东亚新华投资有限公司经营管理中心副总监方强
东亚•上北中心坐落于回龙观国际文化居住区核心区位，是东亚新华投资有限公司继成功开发了东亚•望京中心、东亚•奥北辣街、东亚•奥北中心等项目之后，以“30-90㎡•城铁上游MINI不动产”的理念再次实力钜献，精致小单元低总价，青年人置业首选，9月15日项目开盘场面火爆。
十一期间东北上北将推出新房源，为此，焦点网邀请北京东亚新华投资有限公司经营管理中心副总监方强先生做客，介绍项目最新动态，请关注！
嘉宾：北京东亚新华投资有限公司经营管理中心副总监方强
时间：9月29日
地点：搜狐公司演播室
█ 访谈实录
【主持人】：各位网友大家好，欢迎来到新盘在线。9月15日东亚上北开盘800套房子三个小时一抢而空，很多未能买到的房的网友都非常关注项目的最新放量，10月2日4号楼即将开盘，我们特别请到北京东亚新华投资有限公司经营管理中心副总监方强做客。
首先请方强介绍一下当时开盘的热销场面。
【方强】：焦点的广大网友下午好。我先把东亚·上北中心开盘的热销场面给大家做一个简单的介绍，东亚·上北中心这个项目在未开盘之前关注的客户就非常多，因为我们在政府规划许可证没有拿下来之前售楼处是不对外开放的，客户根本不让进售楼处，只有跟业务员电话联系。通过这种方式进行客户统计，8月下旬规证审批下来以后，售楼处才正式接待客户，9月13号预售证下来以后，立即让业务员通知客户，9月15日上午8：30分正式开盘。一统计意向客户量吓一跳，短短的一个多月时间，一期2两栋楼的意向客户量已经超过1万个客户量，而我们一期也就是11号楼和3号楼的房源只有794套，这种情况公司董事会非常重视这个事情。
首先买房的时候关键是要安全，开发企业在按政府规划生产、销售房子的时候，一定要有高度的社会责任感。既要给广大的业主提供满意的产品，保证生产质量，同时，在销售过程中也要维护大家的公平购买的环境，所以我们也做了充分的准备。在预售证下来当天我们就让销售部统一进行通知工作，当时预售证下来是星期四，是9月13日，我们9月14日上午开始统一通知东准客户，告知预售证已经批复，按政府规定要求将于星期六，也就是9月15日上午8：30分正式开盘销售，也就是三天之内。
这个消息一发出去以后，9月14日当天下午陆陆续续很多业主就蜂拥到售楼处，看图型、沙盘模型，然后跟业务员联系，当时的场面让人很感动，有的业主确实排队排了很长时间，我们也最担心排队，我们动用了大量的人力来规劝，因为星期六开盘，没有必要排那么早，这是非常真实的场面，大家都在那排，有好多客户确实是排了很长时间。
【主持人】：我一直很纳闷，为什么要排号，像焦点网也有专业网络摇号的系统，或者采取其它摇号的方式，不用现场排队。
【方强】：因为第一期是集中开盘，时间比较紧，发出这个消息的时候，排队是客户自发形成的，我们是绝对不支持排队的。我们从来不先发号，直到星期六上午八点半，开盘当天我们统一发号。接下来我们会考虑用网上摇号的方式。
【主持人】：现在买房人恐慌心理非常严重，特别像小户型，非常抢手。东亚上北当时这么热销的原因您给我们总结一下吧？
【方强】：我感觉为什么在这么短时间之内，一个月之内，一下引起一万人盯着这个项目，大家高度关注，有四个非常值得客户关注的理由。
第一个非常就是回龙观的区域，这个区域的价值是非常高的。现在回龙观属于上青板块和上奥板块，跟他们已经连成一片，包括回龙观、上青、上奥是连成一片的。现在的回龙观已经就形成了中关村、上地区域的居住后花园的定位。所以从回龙观现在的客群变化来看，基本上都是一些IT产业的人群，高薪收入者，还有大学教授等，他们都有一个共性，就是受教育的层面比较高、收入比较高，还有就是趋向于年轻化。因为强有力的有消费能力的客群，再加上回龙观本来就处于上风上水的京北区域，再加上发达的轨道交通以及公交交通环境，我们可以看一下回龙观的一些交通标志，都是跟城市主干道的交通标识一模一样的，回龙观已经规划成新城市中心，所以我总结回龙观区域的房产价值非常高。
【主持人】：其实以前提到回龙观大家最深的印象就是经济适用房，居住人群收入比较低，比较乱。
【方强】：对，但是现在回头看看回龙观，实际上它的发展潜力应该是非常大的。客群的这种转变，消费能力才会提高，因为任何经济离不开消费能力的支撑，所以说回龙观区域的房产升值空间非常大。
第二个非常就是东亚·上北中心的地理位置非常好。回龙观已经形成了新的城市中心，而东亚·上北中心的位置就处于回龙观新城市中心的核心位置，广大网友如果到过东亚·上北中心，大家可以感受得到，因为在回龙观有一条“十里长街”，这是大家对回龙观这条城市主干道的普遍的评价，从八达岭高速下来以后，到了回龙观的十里长街上，然后到东亚·上北中心，我们的对面就是回龙观唯一的大体量的集中型的商业，就是北店时代广场，有9万多平米，这么大的商业，通行测算方法可以吸纳40万左右的固定消费群体。另外在项目的正南方，是回龙观最大的休闲体育公园，有5万多平米，里面的配套非常齐全，各种体育设施、网球场、篮球场，都是免费进去的，但是玩项目是花钱的。另外其它的配套、生活环境非常也齐全。在东亚·上北中心南边隔着一条路是新地综合批发市场，生活起来非常方便，包括周边的学校、医院非常多。我们把它定位为一个新城市中心的核心位置，它的位置决定了东亚·上北中心的销售火爆。
第三个非常就是整个回龙观的交通非常发达。现在都是轨道交通，将来回龙观的轨道交通是三轨交通中心，第一条轨道就是13号线，现在是东西大动脉，第二条轨道就是地铁8号线延长线，终点站就是回龙观，明年就是08年奥运会了，这条轨道的通车指日可待，还有一条是规划中的地铁16号线，终点站也是在回龙观，如果大家查一下北京市的规划，可以看到。所以说它将来的交通是三轨交通的核心位置，轨道交通非常发达。另外一个就是公交系统非常发达。离上北中心，应该在两公里就是八达岭高速，离我们上北中心差不多一千米左右大的公交总站有20多条公交线路从我们那儿经过，基本上可以通到北京的东南西北，公交系统非常发达，往西是八达岭高速。
第四个非常就是东亚·上北中心的产品性价比非常高。为什么这么说呢？广大的网友可以想一下，现在13号线沿线包括回龙观区域就没有1万元以下的房子，除了我们这个项目。东亚·上北中心的开盘均价是8900元，当时我在现场，听到客户之间的交谈，他们预期的一期均价是9200元，客户给我们的反映就是真的很值，不贵，我也把它归结为几点：
第一我们的产品传承了东亚一贯的产品风格，我们是为更多人创造房子，这是我们公司的口号，就是建不动产，为更多人创造。我们的产品一般是小面积、低总价，置业门槛非常低。第二就是我们产品的建筑形式非常科学合理，东亚·上北中心总共有13个楼，但是它的布局是合围式的布局，中间围着3万平米的超大园林，南北楼间距最大的可以达到130米，最窄的楼间距也到90米以上，东西的楼间距有350米，围合式的布局中间是3万平米的超大中央园林，视野非常非常好，在这种建筑里面工作生活，心情感觉会非常舒畅。。
我要重点介绍一下我们的园林规划设计，我们称它是三进式园林，有“前庭后院”。第一进是我们的3万平米的中央园林，第二进是项目代征的2.4万平米的城市绿化带，第三进是我们对面的5万平米的回龙观体育公园，这三大绿色，就是东亚·上北中心的前庭后院，所以说它的性价比非常高。
另外，就是我们的商业规划设计。东亚·上北中心的客群基本上都是以年轻人为主，我们统计了一下客群的年龄，基本上是在25-40岁之间，处于这样一个客群。所以说我们沿着东亚·上北中心主体建筑的外围，分区独立建了1.2万平米的独栋商业，我们的商业全部是独栋的，跟主体建筑是分开的，和对面的北店时代广场形成一个错位经营，北店时代广场是集合型的商业中心，我们的商业是迎合了年轻人的消费需求，规划了一些时尚店、餐饮店包括饰品店，我们的铺位面积分割得非常小，我们称它为东亚·上北红街，听名字就知道它是一个非常美的街，它第一个是餐饮街，第二个就是适合于年轻人逛的街，第三个就是适合于情人逛的街，是一条时尚消费街区。从建筑形式、商业配套、园林绿化、套型配比，都可以体现出东亚·上北中心产品的性价比非常高。
【主持人】：东亚上北提出了“地铁上游MINI不动产”的理念，这个怎么理解，是不是小户型就叫迷你不动产？
【方强】：小户型就是迷你不动产迷这样的理解是有偏差的。我首先给大家介绍一下什么是MINI不动产，它是公司推出的产品品牌，从公司推出的一系列项目来看MINI不动产是有共性的，并且是有特定要求的，不是在任何一个区域都可以做MINI不动产，MINI不动产的特点首先体现在产品上，首先要是面积小、功能齐全、置业门槛低，小面积、有灵动的空间、同时低总价，它的客群定位就是年轻化。
第二个就是区域选址的特点。MINI不动产适合的区域一定是在非常成熟的区域，区域的升值空间非常大，非常适合做MINI不动产。从我们公司开发的项目来看，从东亚·望京中心到东亚·奥北中心到东亚·上北中心，都存在这样的共性。
第三个，MINI不动产对于交通的要求，MINI不动产必须要有非常发达的交通环境，首先年轻人的工作生活方式都需要有交通的保证，第一个是轨道交通，第二个公交路网，都要非常发达。
第四个，就是对于周边配套的要求。MINI不动产的客群定位就是年轻人，25-40岁之间的定位，对于周边的配套包括医院、学校、商场等，这些方面都要非常成熟。
只有具备了这四个条件，才适合于开发MINI不动产这样的产品。我们在推出东亚·上北中心这个项目的时候，也梳理了一下公司的MINI不动产品牌。
从MINI不动产的产品功能来看，我们给它总结了一下。第一个要具有前瞻性的选址眼光来开发MINI不动产；第二个就是产品必须要具备三合一的超级置业观来开发这个产品，一是MINI不动产里必须要有投资功能，只有在成长区域才有投资价值，二是创业功能，年轻人是在创业阶段，三是生活功能。
MINI不动产是公司的产品品牌，在公司今后的发展过程中会开发出一系列的产品品牌，这只是其中之一。
【主持人】：东亚上北开盘是8000多元/平米？
【方强】： 11号楼开盘8900，10月2号即将开盘的均价是9480，给客户预期的升值空间非常大。升值空间不是我们给的，在开盘之前，现场因为有很多人在排队，我们现场也在看，看了以后也在听，大家心理的预期，他们也在猜测咱们开盘的价格，他们猜测预期是9200，我们开盘的时候8900，不是价格开高了，而是认为这个价格非常便宜，所以形成疯抢的势头，大家可以看到预期价值的拉升，包括东亚奥北中心，一年翻了一番，现在二手房都卖到一万。
所以MINI不动产必须建在一个成长性区域，房产升值空间非常大，第二个轨道交通非常发达，第三个所面临的客群是年轻的客群，第四个就是周围的配套非常成熟，迷你不动产具备的四个条件，只有具备四个条件才能开发迷你不动产。
【主持人】：你刚刚提到10月2号开4号楼？
【方强】：是，这个信息两天前已经向社会公布了，通过我们能发布的媒体载体已经向外通知了，10月2号上午八点半开盘。
【主持人】：四号楼多少套？跟前面开的两号楼有什么区别？
【方强】：4号楼是位于围合式主体建筑的最东侧，从4号楼往西侧看到西侧的小区门口，它的最大距离是350米，可以全方位地来观赏两大主体园林。
4号楼的产品有零室、一室、两室，零室有48套，占整个4号楼的20%，一室是160套，占整个4号楼的66%，两室是32套，占整个4号楼的13%，总共4号楼的套型是240套，这是4号楼产品的配比。
【方强】：4号楼从观景、朝向来说是非常好的，它是唯一的东西向楼体，能够全方位地看两大主题园林，4梯15户，层高是2.8米。4号楼本身是在整个社区中的特点第一个就是它是东西向，其他的产品是南北向的，它是东西向的产品，优势就在于西侧园林的视野、私密性、景观性是其他楼座所不具备的。第二就是它的单元数，这栋楼的单元数相对比较少，一共就240套，集中主要是以一室为主，我们在设计上，4号楼是可以达到一个非常舒适的品质，一共是15户4部电梯的设计，从垂直交通来说，能够提供给我们的业主在少量的人数上，在工作生活上就可以达到一定的便捷性。
这栋楼是16层，在设计时是相对比较矮的，从这一点来说也是提高了产品的品质性。两室一共就32套，集中是以南侧为主，所以两室考虑到朝向，两室是最好的配置，但是户数比较有限，还是集中以一室作为4号楼的主要产品。
在国庆节期间，我们这栋楼也是属于加推的一栋楼，因为我们在开盘仅仅两周的期间，800套房销售一空，这也是考虑到十一期间，大家能够通过假期，在选房时能够给他们提供更多的选择，在10月2日我们加推了4号楼。为什么选择4号楼？实际上4号楼应该是整个项目组团当中非常好的位置，这也是我们在迎接国庆选择推出了4号楼，4号楼的数量不多，但是关注的人非常多，景观非常好，交通非常便捷。因为4号楼正好位于我们的次出入口，它的出行非常方便，这是4号楼的几个优势，可能是其他的楼座所不具备的。
【主持人】：停车位呢？
【方强】：我们的车位主要以地下为主。园林的边上也有少量车位，肯定能满足咱们业主的停车需求。
【主持人】：目前建设进展怎么样？估计什么时候能入住？
【方强】：项目现在正干的热火朝天，2009年9月30日正式入住
【主持人】：赶上十一过节，四号楼开盘有什么优惠吗？
【方强】：十一国家法定假日，为了回馈广大的业主，公司决定在10月2日开盘当天给予99折的优惠。公司除了开盘当天给住房人99折以外，根据客户的付款方式，我们还有一系列的优惠措施，最高的话可以打到94折，就是一次性付款。99折是只要在开盘当天认购选房的就可以享受99折，我们首付是四成，开盘当天可以享受99折的优惠，如果付款是五成，我们又给出一个点的折扣，如果是六成，我们还有一个点的折扣，以此类推，一次性付款就是94折。
【主持人】：折扣很大。您预计200多套房子会不会当天又抢购一空？
【方强】：按照销售部统计出来的数据，对4号楼感兴趣的客户现在已经有五百－六百。大家都盯着这号楼了。
【主持人】：前期没买着的客户会不会优先？
【方强】：没有，首先一个我们不支持排号，给大家一个公平的购房环境。
【主持人】：那对东亚上北中心感兴趣的网友要盯紧了。接下来的放量计划怎么样？
【方强】：接下来10月份还有一次放盘，10月20号左右。
【主持人】：预计整个东亚上北什么时候销售完？
【方强】：整个销售周期应该在8个月左右。
【主持人】：到明年五月份左右？
【方强】：对。
【主持人】：好的，谢谢方总，也希望关注东亚上北的网友们及时把握机会买到满意的房源。
