毛大庆终于可以放心撤离中央别墅区了。

 

作为凯德置地（中国）北京运营总经理，毛大庆已经在来广营东路驻扎了3年。2005年10年，凯德在中央别野区的第一个项目——卓锦万代正式开盘，客户人群直指CBD的外企高管和使馆政要。然而2006年7月，“限外令”出台，与中央别墅区大多项目一样，卓锦万代也面临巨大的销售压力。

 

情急之下，毛大庆决定采取“租售并举”的策略，对15栋联排别墅进行精装修用于出租。凯德的考虑是，通过租赁为品牌铺路的同时，让销售压力也暂时得到缓解。意料之外的是，区域内租赁市场异常火爆，这与销售市场的低迷形成鲜明对比。接蹱而至的租户让毛大庆再次拿出15栋独栋别墅用于出租。每套别墅的租金水平高达每月4万~5万元，而当时的售价为每套490万~700万元。

 

随着“限外令”政策的逐渐明朗，卓锦万代的销售状况于今年5月开始迅速好转，售价也升至660万~880万元之间，截至目前销售率已达到93％。一些已签下租约的老外开始考虑将房产买下，还有更多的内地投资者介入进来，他们甚至更青睐那些带着租约的别墅。

 

“租比卖容易”，或许是中央别墅区的开发商们最大的体会。和上海虹桥古北别墅区一样，紧邻机场的地缘效应注定中央别墅区要以国际化为基础，老外和“香蕉人”构成其坚实的居住消费人群。如今，大量国内新兴财富阶层在这里坐享豪华的放租生活，形成了“国人买而不住”的奇特景象。

 

从空运房子到复兴中式

 

“在中央别墅区，有两种产品是最受欢迎的。一是原汁原味的西式风格，因为老外很熟悉，住进去有认同感；二是截然相反的中式风格，因为老外很陌生，觉得那才是中国特色。”北京构易建筑设计有限公司总经理王涛说道。王是中式住宅的绝对簇拥者，中央别墅区仅有的新中式风格项目——优山美地·东韵的设计便出自其手。

 

1992年，北京外销001号别墅——丽京花园出现在机场路杨林大道出口，这也是中央别墅区的“始作俑者”。该项目为地中海风格，缘于开发商保利集团高层的一次地中海参观。由于当时国内根本没有人造过别墅，最后丽京花园从建筑设计到材料无一不是从国外照搬。

 

2002年，我国内外销房并轨，许多精明的老外开始由租客转为买客，居住后再放租，这也引发了中央别墅区第一次真正的供应高峰。一时间，区域内涌现了大量的“舶来品”，并以各自的建筑风格吸引着相应的购买人群，其销售情况的好坏直接与“舶来”的纯粹程度有关。

 

最早由德国人投资的欧陆苑，风格以德式为主，购房者多为德国人；由新加坡公司投资的香江花园为东南亚建筑风格，业主多来自香港、台湾、菲律宾、新加坡、澳洲等国家和地区；莱蒙湖被业内公认为地道的北美风格，开盘初期获得了大量老美的青睐。

 

如果说这些“空运来的房子”是以一种归宿认知来叩启境外人士的居住欲望，那么2005年开始出现的中式别墅，则是以神秘的东方异域风情唤起老外对差异文化的体验冲动。

 

优山美地于2002年正式动工，一期选择了西班牙、北美建筑风格，在当时欧陆风、北美风盛行的中央别墅区内，项目承受了一定的竞争压力。2003年，开发商鲁能地产毅然选择中式风格，经过两年设计，二期东韵以鲜明的“新中式”亮相，开盘当年便售罄，甚至赶上了一期的清盘时间。鉴于此，优山美地三期继续主打中式风格，还大胆选择了800~1800平方米的超大户型。

 

号称“首席中式宅院”的观唐，更是将目标消费群直接锁定为海外归国华侨、驻华外籍高管等非本土客户。据仲量联行统计，在购买观唐一期的客户中，外籍所占比例达到七成，其中大部分为纯欧美籍人士。

 

“对于经过15年发展的中央别墅区来说，细分客户需求是其成熟的表现之一。别墅产品风格的多元化，既是开发商在区域内的竞争需要，也符合该区域国际化、开放性的地理特质。”五合国际中国区副总经理严涛对记者说道。

 

当CEO的房东

 

在博客上，易婷常常自称为“包租婆”。易是上海人，今年36岁。然而与“七十二家房客”中狭小的空间、嘈杂的环境不同，易婷可谓是“包租婆”的“豪华版”。她目前拥有7套中央别墅区的别墅，而她的房客，全是外企的CEO。

 

2004年，受一位外国朋友对西式生活的鼓吹，易婷一次性付款购买了优山美地一栋300平方米左右的北美风格别墅，全价340万元。然而，入住不到2个月，易婷便搬回了海淀区居住。“这里交通很便捷，环境也不错，但整个区域活生生就是人家老外的一个大社区，我住得太不习惯了。”易抱怨道。

 

“建筑的本质是给人居住。中央别墅区存在的核心并非是这里有多少栋别墅，而是有一个国际化的居住氛围，但也因此失去了国内这部分客户资源。”王涛认为，如果没有海外生活的背景，国人确实不会习惯住在中央别墅区。仅是子女教育方面，该区域便只有国际学校，没有适合国人子女的教育资源。

 

搬出之后，易婷并没有急着将这套别墅卖出，而是抱着试试运气的态度转为出租，很快便有一位IBM的企业高管找上门来，租金每月7万元，一签便是2年。易婷粗略估算，每年的回报率约为25%，不到四年便可回本。她得意地在博客上写了一篇文章，名为“瞎猫的投资经”，并且在2006年7月11日之后，陆续在中央别墅区以贷款的方式购置了6套独栋别墅用于放租。

 

2006年7月11日，即建设部等六部委出台“限外令”（171号文件）的日子。

 

“以前老外在这里既投资又居住，‘限外令’出台之后，老外便只能在这里居住了。”伟业控股公司董事兼副总经理徐斌表示，“限外令”使得许多楼盘一度陷入销售低谷。

 

然而，整个中央别墅区的居住需求依然存在。近年来迅速崛起的国内财富阶层，顺理成章地接替老外成为这里的投资客。优山美地也将“与国外的孩子做邻居”改为“门括四海、韵藏西东”这样更具客户兼容性的广告用语。龙湾别墅一期于2005年开盘，一半以上客户为外籍身份，二期138套购买者则全为本土人士。观唐二期也开始有大量的35~45岁的国内人士介入，但居住者仍以境外人士为主。

 

“老外们依然在这里居住，只是换了不同的买家。”徐斌指出，近年来中央别墅区的租金水平并没有太大变化，强劲的居住需求令租赁市场持续火爆。早期的投资回报率可以达到20％~30％，但由于区域内的房价走高，目前投资回报率下降为10％~12％，但“依然可观”。

 

生在别墅区里的公寓

 

在中央别墅区购买公寓居住，至少现在听起来有些不可思议。然而随着“90/70”和禁止别墅用地政策的继续实施，这里将不可避免地面临别墅产品的断档。受容积率的限制，龙湾别墅后期便不得不规划两栋公寓产品，而如何保证公寓品质不影响到整个别墅社区，是一度令开发商头痛的问题。最后龙湾方面决定，做成高端的酒店式服务公寓，专门针对外籍客户提供租赁服务，以此保证公寓客群与别墅客群的一致性。

 

事实上，丽高王府和美林香槟小镇等项目都有开发过公寓产品。2006年8月，丽高王府推出8栋高层公寓，开发商新世界采取了与卓锦万代一样的“租售并举”的策略。以一套130平方米的公寓计算，租金为每月1.4万元左右，售价为每平方米1.5万元，投资年回报率依然可接近9％。

 

而新国展的落户和临空经济带的建设，则让这些公寓产品看到了希望。据伟业顾问统计，未来中央别墅区的商业物业面积将达到70万平方米。其中，新国展占地面积约为230万平方米，预计投资40亿元，包括展馆、商务酒店、会议中心、仓储、主题公园等项目。

 

徐斌表示，新国展和临空经济带将直接推动区域内的商务氛围及相关产业的发展，势必带来大量的人流，为中央别墅区的租赁市场注入新的活力。“中央别墅区将发展成一个集商务、会场等多种经济功能于一体的区域，住宅需求将稳步增加，为房产的增值奠定基础。”

 

然而，对于那些别墅产品的膜拜者而言，这无疑是个不好的消息。这群人普遍认为，中央别墅区正面临档次与规模的取舍，规模的加大势必让别墅区的档次降低。“别墅本身就是低密度产品。整个区域正从单一的居住区向综合的空港城市功能区演化，中央别墅区将不复存在。”

 

这些争议在易婷看来却没有半点意义。她现在考虑的是，什么时候进入该区域投资公寓才是最佳时期。今年5月，易婷用几年来放租的收益在西山购置了一套独栋别墅，这一次搬进去后没有再搬出来。她认为，西山的别墅才适合自己居住，“但要说房产投资的话，还是中央别墅区有更多的人埋单”。