区域：望京
嘉宾头衔：21世纪不动产北京蓝天新城加盟店鹿港分店经理 鲁常林
1.发布区域免税商品房数据：
满五年可免税的二手商品房
附望京楼盘区位图
2.区域点评：
A.区域总体供应量介绍，二手房比例等。
望京位于四条交通要道中间：东有机场高速、西有京承高速、北有五环路、南有四环路。该区域的大部分楼盘都是在2000年左右建成，号称“亚洲最大的生活居住区”，该区域的商品房总体供应量比较大，而二手商品房的房源相对紧张。
经过多年发展，望京区域逐渐形成一片颇具规模的生活居住区。交通出行有了很大的改善，与东四环近在咫尺，却能享受市政绿化带来的宁静，天生具备成为理想住宅区的优异条件。
近几年来，由于大量的韩国人选择此地居住，已经逐渐成为国际化居住、时尚化和高档化的综合消费圈。由于受到韩国人青睐，望京地区的房产价格升值较快。据21世纪不动产北京区域统计资料显示：目前望京地区普通二手房价格已超过10000元/平米；而高档的公寓社区由于其物业管理较严格和智能化程度较高，深受韩国人青睐，由于需求量的上涨，目前望京地区二手公寓价格则达到了13000元—14000元/平米。
另外，随着望京地区基础设施更加完善，受到了一大批投资置业者的青睐。再加上该区域本身作为一个新兴区域，二手房的品质相对较高，从而使得二手房与商品房之间的替代性比较强，这样让一部分投资置业者进行了购房选择的替代，转向二手房市场。从而直接带动了该区域二手房的成交量迅速增长。
二.望京区域二手房市场现状
B.区域交通情况介绍，评星级。
在20世纪末，望京被人称为“卧城”，意思就是进出望京很不方便。而现在进出望京的大小出入口近20个，在加上城铁13号线、10号线环绕，以及东边机场高速、西边京承高速、南北分别是四环、五环路，均是市内交通及进京要道。十分便利，星级：五星。
C.区域配套介绍：分商业、教育、医疗等，分别评星级。
商业：已投入使用的有：京客隆超市、旺角商业、华联商厦、望京国际商业中心、华堂商场、宜家家居、大中电器、国美电器、苏宁电器、百安居、爱家家居等。
即将投入使用的有：沃尔玛、家乐福、六佰本商业区等。 (五星级)
教育：大学有北京青年政治学院、北京中医药大学、中央美术学院等；
中学有北京八十中、四十八中、陈经纶中学等；
小学有朝师附小、花家地实验小学，韩国国际学校等。 (四星级)
医疗：三级甲等医院有：望京医院、来广营医院。其他的有：凌和医院、天使妇婴医院、惠兰医院、中日友好医院等。 (四星级)
D.区域二手房价格介绍，涨幅情况，升值潜力。
1、二手民宅租赁市场：一居、两居室仍然是热租户型，一居室面积在40—50平米，如果简单装修、全配的价位一般在1600元/月左右，但户型好的也已达到2000元/月左右；二居室面积在60—70平米，如果简单装修、全配的价位在2400元/月左右，户型好的可达到2800元/月左右。二手公寓租赁市场：中大户型是公寓租赁的热点，二居室面积在100—120平米，月租金为4000-6000元；三居室面积在140-180平米左右，月租金在6000-10000元。
2、二手房交易需求量大，供需严重不均衡。人们对望京区域的二手房需求非常大，每天到店面登记寻找该区域房源的客户超过15人次；同时二手房的成交速度也非常快，一般在房源信息公布后的一周内都能成交。
望京地区二手房受新增商品房的影响，价格一直在增长。今年第三季度相对第一季度均价上涨了10%左右。目前成交均价在10000-12000元/平米。以望京新城为例：在年初，望京新城90平米两居室的成交单价在8500-9000元/平米左右，而今，望京新城这样的两居室一般成交价在11000元/平米。还有像花家地小区的小两居60-70平米的房子，今年二季度成交总价也就50-60万元，而今已经涨到60-70万元甚至更高。
随着望京地区居住型商业配套设施以及市政配套设施的逐步完善，望京地区升值潜力比较乐观，预计明年年初，区域市场均价有望突破15000元/平米。望京升值因素：供需矛盾加剧导致价格上涨，随着望京地区生活配套设施的逐步完善，望京已经成了众多国外大型企业新宠，这无疑加剧了望京的供需矛盾。据21世纪不动产北京区域统计资料显示：该区域的供需比例由去年的1：8上升为目前的1：12，从而使得该区域的二手房价格上涨也是在所难免。另外该地区配套日渐完善、社会治安环境好、生活方便、新房供应量减少，二手交易频繁等都刺激了望京区域房价的上涨。
综上所述：结合望京独特的区位优势以及日益浓厚的人文环境，以及该区域新建楼盘越来越少，二手房品质相对较高，望京地区将来价格上涨空间还是相对明显。
E.总结区域优势和缺陷。
优势：独特的区位优势；房价相对便宜、上涨空间大；宜居；开发时间短，品质有保障。
劣势：教育条件相对较差。
3.楼盘或户型推荐：
推荐楼盘：
1)圣馨大地，规划总建筑面积10余万平米，五栋“歌特”风格塔楼和欧式园林构成小区主体，其鲜明的建筑理念，和崇尚自然的人文思想在望京地区独树一帜。小区配套设施一应俱全，300平米综合会馆涵盖游泳、健身、餐饮、休闲、阅览等多项功能
户型图：2室2厅1卫：103平米，成交价格在105万元—115万元之间。这样的户型居住结构比较好，租金在4000—4500元/月。
2)大西洋新城，望京大西洋新城位于北京最具发展前景的大型居住社区—望京地区的中心位置，是北京首家由外商投资开发的大型住宅小区。占地27公顷，住宅建筑面积约50万平米。社区配套齐全、规划完整统一、几千平米社区人工水景、6000平米社区中心会所、清新自然的园林设计给大西洋新城创造一个有园林、有水景、有活动场地、有文化氛围的宁静安逸生活社区。
3)望京新城(又名望京新城A5区)作为在望京描绘的宏伟蓝图的第一笔，以十几座高层塔楼的宏伟气势，不仅成为望京新城的标志，而且成为整个望京地区的焦点。
还有一些即将满5年的社区如：金隅丽港城、银领国际、华鼎世家、慧谷阳光、慧谷时空、星源国际等。
户型图：望京新城小3居，98平，西南向或是东北向，现在均价11000/平米左右。该户型在望京新城比较抢手，适合一些家庭成员比较多，购房实力有限的家庭。租金在3300-3600元之间。
当然有意于大户型的客户还可以考虑如：望京果岭CLASS、慧谷根园等公寓、别墅社区
4.置业建议(要有区域征对性)
在该区域买二手房要注意的问题：
在望京购房的客户主要有几种类型：
1)外来投资户，以温州、山西的客人为主；
2)周边的拆迁户，比如：太阳宫地区、酒仙桥地区、清和营村等地区的拆迁人口；
3)就近选择的望京科技园区的上班族，如：摩托罗拉、西门子、三星等大企业的员工；
4)望京地区的本地住户。
首先要选择信誉好的经纪公司和经纪人；其次就是要与业主见面，明确房屋的产权；再有就是业主惜售情况比较多，所以该出手时就出手，切勿盲目等待。
对于投资的客户：
主要要关注一下楼盘的物业管理水平以及租赁市场情况；推荐：圣馨大地等。
对于自住客户：
可以选择社区完善、配套齐全、生活方便的社区如：望京新城、嘉润花园等。
对于家庭有老人和小孩的客户：
可以选择医疗、教育设施完善的小区如：花家地西里、北里、南里，望京花园西区等。
