央行新政吹冷北京楼市　　

　　今年黄金周7天北京市民花掉了182亿元，各大商家各个赚得盆满钵满，而受到央行、银监会节前联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）的影响，北京的开发商不仅没有搭上黄金周的顺风车，而且北京的楼市还可能进入长期的持币观望期。记者从北京市房地产交易管理网的交易数据中发现，今年10月3日、10月7日北京网上认购期房的套数只有176套和271套，而去年的10月3日和7日的认购套数是635套和503套，认购量同比下降了近300%。市场人士认为，这主要是由于新的政策出台，打击了一部分投资性购房需求。

　　根据《通知》规定，“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。这就意味着居民在购买第二套住房时不仅要多缴纳首付款，而且还要承担更高的利率，这就使得一部分依靠租金还贷款的中小投资者无利可图。

　　但是一些股市专家却认为，该政策的出台背景主要是国家从防范房地产信贷风险的角度，针对全国部分地区房价上涨幅度较快、住房供应结构性矛盾突出等问题。因此该政策虽然短期内对行业影响是负面的，但有利于房地产行业的长期健康发展。具体来看该政策将在短期内抑制投资性需求，未来一段时间增加供给的释放，有利于房价涨幅趋缓，但不会影响房价上涨趋势。行业整合趋势将加速，龙头企业的业绩受到影响有限。由于该政策市场已经有预期，板块已经经过了一段时间的调整，所以下调空间有限，建议投资者逢低吸纳龙头企业。

　　核心：打击炒房行为

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，由于目前中国房地产市场中的两大核心问题是土地与金融问题，在现行土地制度无法立即得到改变的情况下，此次房贷新政的出台，将会对中国宏观经济形势变化产生重大影响。易宪容所谓的重大影响就是房地产投资者的市场预期会发生变化，主要是中小炒房者的投机行为将被遏止。

　　易宪容认为，凡是房地产市场的投资者或炒作者，都不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是利用了银行的便利金融杠杆，否则他们就不会进入房地产市场炒作。另外，即使这些人有钱，他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产，肯定也会向银行借钱。为什么要这样做？他们是想把这种投资的高风险让整个社会来承担。基于这一原因，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。

　　新政策的出台，购买第二套住房到底要增加多少成本呢？“链家地产”副总经理金育松向记者介绍，按照新政策的规定，首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成；目前基准利率为7.83%，投资者原本可以享受8.5折的优惠利率为6.6555%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到29.4%；首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。以投资一套望京西园95平方米2居室为例，总价95万元，贷款期限20年。按照以前规定首付三成只要28.5万元，而比例提高至四成后，需要38万元，增加了9.5万元；由于利率执行基准利率的1.1倍，虽然首付增加了一成，但是月供只比执行优惠利率时低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万元、利息多支付近10万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。