传闻已久的提高首付款比例的政策终于尘埃落定；9月27日，央行出台了房贷新政（359号文）。新政规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

　　业内人士分析，该文件的出台实施有助于挤出投资性购房需求，特别是有助于抑制投机性购房需求，从而有利于缓解市场供需矛盾，平抑房产价格。

　　文件的出台，使得市场出现了一定的观望，从而影响了“十一”黄金周期间二手房的交易。

　　市场交易量

　　可能出现一定回落

　　“链家地产”副总经理金育松告诉记者，从359号文件中可以看出，央行、银监会保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付2成的比例，90平方米以上的，执行首付3成的比例，“这一政策并没有发生变化，对于购买首套用于自住的消费者并无影响，真正影响的是贷款投资多套房产的投资者”。

　　当前北京市二手房投资比例约为12％左右，市场仍然以自住需求为主，虽然投资性需求因此受到一定的抑制，市场交易量会出现一定的回落，但是以自住为主的北京二手房市场并不会因此出现大幅震荡。

　　金育松的看法在“十一”黄金周期间得到了印证。往年的金九银十是楼市供需旺季，过去两年黄金周成交量同比均出现上涨。但今年“十一”黄金周的二手房市场并没有呈现出预期设想的那么活跃，成交量与去年同期相比基本持平。

　　“链家地产”统计资料分析，目前二手房市场中，二次以上置业的消费者约占到4成左右，在这部分消费者中，既有投资者，也有为改善居住环境为父母及子女购房的自住需求。因此，房贷新政除了挤出房产市场的投资者和投机者，而且也影响到了部分贷款购买第二套房的升级置业者，从而减少了黄金周的购房人群。

　　据“链家地产”统计资料显示，受房贷新政冲击，将近1成左右的贷款购买第二套住房需求人群被挤出，选择暂缓购房，这导致了今年“十一”黄金周二手房交易同比持平。

　　投资性购房

　　会得到抑制

　　既然是剑指投资性购房，很显然，359号文将会对投资性购房有明显的抑制作用。记者算过这样一笔账，首付成本要提高1成，利率相当于提高了3成；目前基准利率为7.83％，投资者原本可以享受85折的优惠利率6.6555％，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613％，涨幅达到29.4％。

　　“首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加；使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。”金育松表示。

　　以投资一套望京西园95平方米两居室为例，总价95万元，贷款期限20年为例，因此，从中可以看出，首付3成只要28.5万元，比例提高至4成后，需要38万元，增加了9.5万元。由于利率执行基准利率的1.1倍，虽然首付增加了一成，但是月供只比执行优惠利率时低32元，同时，利息却要增加87396元。目前大部分投资者都是依靠银行贷款和房子出租获得的租金来“养活”房子，如果首付多拿出十多万，利息多支付约10万元后，投资性购房的吸引力就会降低很多。

　　金育松表示，第二套及以上住房是指购房人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。359号文将使提前还款的现象显著增加。目前在二手房市场中，升级置业以及为父母、子女购房的二次置业比较普遍，为了避免买第二套住房时首付提高1成、利率提高3成的情况，消费者肯定会先进行提前还款，把第一套住房的贷款还清，在购买第二套住房时，就可以享受银行对第一套住房的低首付、优惠利率的政策。但投资性购房者明显不同。“投资者往往是以小博大，如果筹款把第一套住房的贷款提前还清，再投资第二套住房，这不利于投资者的资金周转。”提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清而购买第二套住房的自住购房者。

　　组合拳见成效

　　房地产市场骤冷

　　“央行的政策很明确，就是给房地产市场降降温，抑制炒房的投机现象，”一位资深商业银行从业人员向记者透露，“最主要的就是给市场带来的心理上的影响，可能远远大于政策上的影响。”

　　事实上，央行早前已经进行频繁加息，并且6次调高存款准备金率，随后深圳在6月下旬先出现部分商业银行停止二手房按揭贷款业务的现象，一些银行也纷纷开始了不同程度的收紧，此后北京、重庆等地也纷纷在7、8月份出现紧缩，9月，关于提高首付比例的传言不绝于耳，最终在9月28日发布通知，对房地产市场的流动性全面收缩的号角就此吹响。