随着房企“上市下乡潮”的兴起，地产圈传出几句笑话，“潘石屹上市了，邓智仁‘下乡’了，李明笑了，任志强‘蒙了’”。

　　让我们回看一下近日的地产大事件：远洋地产上市了、SOHO中国上市了、中国奥园也上市了……国庆节前后，几家大的房地产公司你追我赶地在香港联合交易所主板正式挂牌。另外，重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的备战。

　　事件

　　三新股募资200多亿

　　9月28日，远洋地产（3377.HK）在香港联交所正式挂牌上市，总募集资金金额高达119亿港元，成为继碧桂园之后，第二家募资超百亿元的内地房地产企业。

　　10月8日，SOHO中国（0410.HK）也在香港联合交易所主板正式挂牌上市，每股股价8.30港元。此次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99%，募资129亿港元。第二天，中国奥园（3883.HK）紧跟着在香港联合交易所主板正式挂牌上市了。中国奥园每股发售定价在价格区间的上限5.20港元，共发行7亿股，总募资金额达36.4亿港元。

　　上市房企圈地忙

　　记者注意到，根据远洋地产的计划，此次上市发行所得款项净额将全部用于旗下12个项目的开发，其中北京项目5个，分别是北四环项目、远洋东隆别墅项目、远洋光华国际项目、远洋将台商务中心项目、北京远洋新干线二期项目；天津项目3个，分别是普利达项目、海河新天地项目、天津远洋新干线项目；大连项目2个，分别是红星项目、远洋风景项目；中山和沈阳项目各1个，分别是中山远洋城项目和沈阳远洋天地项目。

　　根据远洋地产方面透露，此次远洋地产是以红筹股上市，上市当时股价定为7.7元（港币）目前已经上涨到12元港币左右。

　　另外，SOHO中国招股书披露，募集资金中的21.63亿港元用于收购北京天街（天安门南（前门）的项目公司）的权益，并为项目提供资金；7.72亿港元用于三里屯SOHO项目；44.76亿港元用于未来项目及收购，预计将为天安门南（前门）项目内11块地块提供资金。

　　另据悉，中国奥园计划将募资所得款项的36.2%即11.26亿港元用于现有项目的发展融资；36.2%用于在中国收购新土地的需要，比如沈阳市的新项目“沈阳奥园”。

　　任志强上市又搁浅

　　2007年10月10日，北京万达索菲特酒店，SOHO中国香港联交所上市庆典上，对比潘石屹的喜笑颜开，作为嘉宾前来庆祝的任志强却明显严肃很多。

　　因为就在几天前，任志强运作了两年的SST幸福（600743.SH）的资产重组计划，在中国证监会上市公司重大重组审核委员会未能获得通过，这也就意味着华远上市将再度被搁浅。

　　“华远不会放弃上市计划。”任志强在接受媒体采访时表示。另据知情人士透露，华远正在抓紧考虑并同时制定一份采用资产评估法的审核报告，并称将在本月18日左右递交证监会。

　　华远选择时机不对

　　针对远洋地产、SOHO中国H股上市成功及华远地产借壳上市搁浅。有业内资深人士评价，“远洋地产上市是靠实力；SOHO中国是靠机遇与‘忽悠’；而华远是选择时机不对，以及老任的上市路数出了问题。”他表示，对于公司上市前的评估一般分为资产评估和证券评估。证券评估即评估一个公司的盈利能力，香港和境外一般都比较认同证券评估。

　　此次被证监会否决，业内人士透露个中原因在于，华远采取的评估方式不太合证监会的“胃口”。“任志强报告中采用的是估值法，而证监会倾向于采用资产评估法。”除了技术环节问题，也有专家认为，近期国家对房地产的宏观调控政策趋紧，前段时间大量地产上市公司通过增发等手段从资本市场募集资金，推动了地价和房价的双双高企，楼市风险有向资本市场转移的风险，也可能是此次华远地产借壳未能通过的宏观层面原因。此前，大资产重组未能获得证监会通过的案例并不多见。

　　据相关报道，之所以未获通过，换股价格与公司现在股价相差悬殊是主要原因。除此之外，华远所递交重组方案中，证监会对公司资产价值的估值方法产生分歧也是其中主要原因。

　　邓智仁二线“亮剑”

　　就在大小房地产公司纷纷忙着上市的时候，一向语不惊人死不休的邓智仁，则抛出“房企纷上市，未必是好事”的观点。

　　记者了解到，曾亲手“栽培”过潘石屹、冯仑等“万通六君子”却沉默于“江湖”的邓智仁，目前的身份是沈阳永丰房屋开发有限公司总裁。10月11日，邓智仁重出江湖，以沈阳沈北新区皇第·龙邸开发商的身份重现地产圈。他在接受数字电视置业频道和搜狐焦点房地产网记者专访时透露，其目前正在操作沈北新区占地近千亩的“皇第龙邸”项目，并且同时操盘他接触过的最庞大的沈阳棋盘山项目，其占地面积高达一万八千亩。

　　另外，“皇第龙邸”项目预计明年6月公开发售。曾创造了无数次营销神话的邓智仁正在酝酿新的神话，即皇第龙邸销售要做到两最：单价最高，速度最快。

　　上市“下乡”关系微妙

　　在这“潘石屹上市，邓智仁‘下乡’”的“金九银十”里，一对曾经有微妙关系的知名人物因此更引人汪目。业内人士指出“这两个具渊源关系的大腕实际上已经成了时下房企战略转向的代表”。

　　当银根地根逐渐紧缩、当在土地拍卖现场屡败于财势汹涌的上市公司，“资本为王”的房地产行业时代到来时，老潘终于醒悟：上市是硬道理！不过，值得关注的是，上市后的老潘依然明确表示坚守北京根据地，而与老潘不同的是，诸多的一线城市开发商早就已经将触角伸向了二、三线城市，邓智仁也是其中之一。

　　当然长袖善舞的潘石屹更是对上市充满希望，毕竟他为上市足足花了5年工夫。“我们的上市是目前亚洲最大一宗商业地产IPO，SOHO中国如今是亚洲规模第二的商业地产开发商。”10月10日，SOHO中国在北京索菲特大酒店举行上市庆贺晚宴。在灯光闪耀中，潘石屹自豪地宣称。

　　二三线城市跑马圈地

　　“二、三线城市目前是地产界关注的焦点市场。”

　　邓智仁说：“目前的一线城市竞争已经相当激烈，而二、三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是房地产企业的最佳战略选择。比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后反而带给了开发商很多信心。

　　正如邓智仁所言，目前房地产大鳄普遍开吃二、三线城市“奶酪”。绿城、保利、北辰等众多地产大鳄，纷纷在二、三线城市跑马圈地。仲量联行《中国新兴城市30强》报告显示，二、三线城市将成十年内房地产市场风向标。

　　可以说，行业的变局也为已布局二线“邓智仁们”拉开了舞台，而未来房企“上市”“下乡”的故事也将在房地产行业越演越烈。

　　对话

　　李明：

　　我怎么也是亿万富翁

　　记者：远洋股票最终能涨到多少？

　　李明（远洋地产总裁）：这个我本身不知道，知道了也不敢说。我就用路演的时候采取的技巧，我们在座的高管拿到的期权最高的人是我。

　　反正我的第一年董事会给我的期权大概是300万股以上，我就按300万股算，我怎么也得成一个亿万富翁吧。因为我要不上去，估计我们底下当千万富翁就没有戏了。你算吧，300万股，股票11块钱，增值应该不是很费劲，我觉得应该可以做到。

　　邓智仁：

　　上市不一定是好事

　　记者：10月8日，SOHO中国赴港IPO成功。现在很多房企都排队上市，希望打通上市融资渠道，您对此现象如何看？

　　邓智仁（沈阳永丰房屋开发有限公司总裁）：对于房地产企业而言，上市既有优点，也有缺点。在欧美国家，很多房企都没有上市；而在香港，大部分开发商都是通过上市将企业做大做强。这跟不同国家、城市融资渠道的多寡相关。对于不同的开发商而言也是一样，如果其融资渠道比较多，就不一定要上市。

　　目前对于致力于一线城市发展的房企而言，上市更为急迫。而对于在二、三线城市发展而言，还有很多的发展空间，上市的需求就相对较弱。究竟上市会变成好事还是坏事，上市前一定要研究具不具备上市的心态，很多上市老板遭遇牢狱之灾，就是这个原因。

　　潘石屹：

　　主流俱乐部

　　入场券更昂贵

　　记者：你能讲讲上市5年之路吗？

　　潘石屹（SOHO中国总裁）：在第一次上市失败后，我几乎没有再关注上市的事情。可是几年之后，我突然发觉，以前和SOHO中国差不多的公司已经走在了前面。我突然意识到，中国地产界的游戏规则发生变化了，主流俱乐部的入场券更昂贵了。

　　查看万科的年报，在2001年，万科与我们的盈利水平差不多，但几年之后，万科已成为千亿市值企业了。

　　今年，我看到其他地产公司的年报，震撼不已，没想到一大批地产公司完成与资本市场接轨后都飞了起来。我想，再不改变战略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了。于是上市被再次提上日程。我需要的就是时间，不能让市场淘汰。最终，SOHO中国花了9个月的时间完成上市。

　　北京地产圈热闹起来

　　略显平淡的十月楼市并不平静。

　　记者注意到，随着在SOHO中国港股上市成功，远洋地产H股挂牌交易 ，邓智仁复出兵布二线，北京地产圈热闹起来。

　　先是远洋地产香港上市成功，作为国企的远洋地产上市融资过百亿。其总裁李明也可以说一夜暴富，单是董事会给李明的期权就达到300万股以上。

　　咄咄逼人的任志强比较郁闷

　　一波三折上市，潘石屹随后也笑了，因为随着SOHO中国在香港的成功上市，潘石屹夫妇的身价将暴增至500亿元人民币，直追碧桂园最大股东杨惠妍；接着邓智仁也复出楼市接受了焦点网的访谈，高调宣布了兵布二线的战略布局。

　　另一个有趣的现象是，一向咄咄逼人的任志强最近则比较“郁闷”，了解内幕的人都知道，因为老任上市之愿未遂。

　　链接

　　远洋地产打造标杆居住区

　　去年年底，远洋地产从金隅嘉业、首创置业、万科、华润置地、华远地产等在内的30多家知名房企中冲出，一举拿下“北四环东路73号地”的招标吸引了京城多家房企购买标书，一时间成为京城业界的热门话题。

　　半年多来，作为整个北三环、北四环区域最后的30万平方米综合项目，尚未定名的“北四环东路项目”一直备受业界的关注。如今，随着奥运脚步的临近，北四环区域周边包括北辰东路、成府路改造工程及5号线、奥运支线等轨道交通建设工程的顺利推进，远洋地产终于开始行动，欲在此地打造标杆居住区，“北四环东路项目”已蓄势待发。

　　区域优势明显

　　正如远洋地产市场部副总经理肖劲所说，“这块地的价值与潜力着实巨大，区域优势明显”。

　　从城市规划发展而言，北四环东路经历了亚运会和奥运会的两次升级成为了北京市重点发展的区域。从东往西北四环东路贯穿了亚运村、奥运村、中关村，同时受到亚奥、望京、国门等众多商圈的辐射，奥运会2800亿的投入将会直接推动北四环东路区域现代化的基础设施、交通设施的快速发展，促进区域价值的快速提升。

　　从区域所处的商圈地位来看，朝阳区在十一五期间重点发展亚奥、CBD和望京电子城三大区域，而北四环东路正好位于三者中心的位置，该区域所处的“都心”位置是对城市新贵有着非常强烈的吸引力。

　　打造标杆居住氛围

　　究竟要赋予北四环东路项目怎样的产品特质？

　　城市核心区域可供开发用地日益减少是当下京城楼市不可回避的事实。远洋地产通过招标方式拿下北四环东路这块“宝地”后，定位直指高品质社区那是情理之中的事。

　　目前，北四环东路区域纯居住的高端楼盘市场供应不足，而区域内却已经聚集了一批受教育文化程度较高、消费能力强的高端住宅置业者。供需失衡的局面，使得北四环东路区域对高居住价值和品质的产品需求迫切。

　　目前，远洋地产“北四环东路73号地”已进入规划方案审批阶段，预计将于明年3月正式推向市场。