图为青年路发布京东商业大道宣言现场

     随着北京CBD的东扩以及朝阳北路、青年路、姚家园路全线贯通，朝青版块成为CBD白领们青睐的热点居住地之一，周边出现了如国美第一城、华纺易城、天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、星河湾等十几个高档居住区，出现了区域商业配套缺乏，居住人群无处消费的现状；同时，随着以国美第一商街 (论坛 像册 户型)为核心的青年路商业与区域整体日臻完善和成熟，改变了青年路纯CBD居住区原有的受众定位与认知，青年路成为名副其实的CBD商务服务区。

　　10月20日14：00，国美第一商街联合青年路地产商在长城饭店举办隆重的“京东商业大道宣言”活动，朝阳区商务局领导、中国商业地产联盟、中国商业网点联合会秘书长、商务部特聘市场专家王永平、北师大房地产研究所副主任 王宏新博士、思源经纪、明天地产业务发展中心总监贾玉鹏、华纺易城、珠江罗马、星河湾、润枫·水尚、天鹅湾等专家、业内人士和开发商将共聚一堂，对青年路商业发展进行深入探讨，并发表“京东商业大道宣言”，新浪网进行图文现场直播。

　  会议时间：2007年10月20日下午

　　会议地点：长城饭店二层芙蓉厅

    以下为现场播报：

　　【主持人】尊敬的各位来宾、各位媒体朋友们！非常感谢大家在周六抽出宝贵的时间，光临我们“京东商业大道宣言”的现场。在这里除了要了解到我们青年路各个中心商业的动态以外，也将一起见证一个历史性的时刻，我们的论坛活动马上开始！

　　【主持人】尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾，还有我们各位媒体的好朋友，大家下午好！非常感谢大家百忙之中在周末的时间光临我们“京东商业大道宣言”也就是青年路新商业价值高峰论坛的现场。在我们正式开始之前，我首先介绍一下今天到场的各位领导、专家还有我们开发商和各位嘉宾。首先我介绍的是商务部研究室主任李永江先生，李老师也是中国商业联合会专家委员会的特聘专家。李研究员从北大毕业之后一直在商务部从事有关商品贸易的研究。接下来介绍的是中国商业地产联盟秘书长王永平先生，王老师同时也是中国城市商业网点建设联合会副会长，同时他也是商务部特聘市场运营专家，我们大部分的市场商业运营都是王老师指导的。接下来介绍的这位专家是北师大房地产研究所副所长王宏新博士，王博士也是业内地产非常活跃的成员，相信大家也经常见到他的观点。接下来介绍的是我们京东商业大道宣言发起方负责人明天地产业务中心总监贾玉鹏先生。同时今天非常荣幸的是我们请到了青年路的近十家的主流项目发展商的营销策划负责人一起共同探讨青年路的明天，他们是润枫·水尚销售总监李文龙李总，珠江罗马嘉园策划经理周凝小姐，华纺易城何红海经理，天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间 视频)策划经理赵语录先生，星河湾销售副总监韦凤君先生，同时我们还请到了伟业顾问的商业部总监王鹏瑾先生。

　　【主持人】今天的论坛也得到了报纸、杂志、电视、网络等等北京30多家主流媒体和地产媒体的支持。首先，我们有请贾玉鹏贾总致词，就发起这次青年路的初衷给大家做一个阐释，有请贾总！

图为明天地产业务中心总监贾玉鹏

　　【贾玉鹏】各位专家、各位同仁、各位媒体朋友！非常欢迎今天下午大家到长城饭店参加“京东商业大道宣言”。为什么我们要发起这样一个“京东商业大道宣言”呢？因为在整个东四环和东五环之间，也就是青年路这块，近期住宅的发展如火如荼，包括已经介绍的在座很多的住宅项目，比如说星河湾、润枫??水尚，每个项目都是知名度非常高的项目，而且销售的业绩一直非常好。所以说经过这些项目的开发商共同努力，大家把青年路这条大道已经打造一个居住氛围非常浓厚的一条大道，而且这个区域已经是北京市住宅开发的热点区域，它的价值正在逐渐的体现。但是随着住宅的开发，大家可以看出来，目前区域的商业配套有进一步挖掘和开发的潜力。在望京的前一段时间，大家已经看到了望京一开始的时候整个住宅开发速度非常快，但是伴随着住宅开发而来的问题是什么呢？商业配套跟不上，而且交通带来了很大的瓶颈。所以说在整个青年路发展过程中，我们可喜的看到，随着住宅的开发，商业配套开发建设随之马上就跟上去。同时，紧接着就是商务包括写字楼项目的入市，这个区的商务氛围也打造起来了。所以说朝青区域应该说是住宅、商业、商务配套相应来说是同步发展的。前一段时间应该说是国美第一商业街牵头做了一项工作，做红皮书，让大家看到，青年路以前是什么样的，现在建设的基本现状包括未来的发展趋势。

　　【贾玉鹏】同样，今天我们在长城饭店做“京东商业大道宣言”，目的也是让整个青年路，我们所有的开发商一起团结起来。不但要在这个区域给所有居住的居民营造一个比较好的生活环境，同时通过国美第一商业街，通过大家的共同努力，把商业项目各种业态搭配做好了。同时为这个区域所有的居民进行商业配套服务，让他们在这里购物、休闲、娱乐都能得到自己比较好的舒适空间，这也是我们国美第一商业街所希望做的一项主要工作。同时，通过京东商业大道宣言也希望大家能进一步挖掘这个区域未来的发展潜力，包括未来的升值潜力。最后感谢大家的光临。谢谢大家！

　　【主持人】谢谢贾总！国美第一城作为青年路板块第一个销售整体入驻的项目，做这样的倡导可以说很有意义。大家都知道其实朝青板块在05年下半年已经提出来，在06年、07年包括现在，区域的居住价值已经非常的凸显，包括我们在销的楼盘已经达到15000、16000左右，甚至高端楼盘的价值已经达到了3万左右。可以说这个区域是作为CBD白领、精英居住的价值非常明显，一个区域真正的价值挖掘不仅仅是依靠价格的升值，更重要是商业和商务整体的和谐和平衡的发展。接下来我们请王永平秘书长，因为他考察过全国区域性的商业，包括商业地产的项目。我们请王秘书长简单给我们讲讲他的感受，有请！

图为中国商业地产联盟秘书长王永平

　　【王永平】各位下午好！我很高兴来参加今天的宣言大会，我觉得这次目前是一个比较重要的课题。这个重要性我想从小的来讲，我们住宅跟我们居住区居民生活便利都有很大的关系，因为现在随着我们郊区或者是城市周边新型的大楼盘的崛起，我们越来越多有购买力、有消费实力的白领阶层开始往郊区居住。对他们来讲购物当中的时间观念，消费的时间成本就会比目前高。所以居民消费的意向越来越突出，所以这个时候我们发展社区商业是比较好的时机，也是比较重要的环节。

　　【王永平】我在商业地产的研讨班上讲课的时候，我看到万科他们商业公司的老总也在。万科王石曾经讲过，他们在未来几年里面不会去做商业，我们只做地产，我问他们，你怎么会在这里呢？他说我们过去是这么说的，也是这么想的。现在我们慢慢认识到，我们万科之所以在市场上有这么好的品牌，就是因为我们把居民的居住品质放在一个最重要的位置。

　　【王永平】事实上影响老百姓居住现在的要素也在不断的扩大，现在大家知道环境更重要了，管理更重要了。后来大家觉得配套的学校更重要了，再往后来大家觉得配套的商业也非常重要了。有一个好的便利、舒适的商业氛围，也是这个居住区的重要组成部分。我在苏州工业园区的时候，他们当地有一家商业公司，他们告诉我万科在旁边有一个团，曾经一度销售的不太理想。原因就在于万科这个盘没有任何配套的商业，后来园区又跟市区有一些距离，所以大家觉得在那里买楼不太方便。所以万科跟苏州管委会提出这个问题以后，管委会间接的指导和开发配套的商业中心，所以后来他们就加快速度在附近开设了服务中心的设施设备，后来对这个楼盘的销售产生了特别好的推动作用。

　　【王永平】由此可见，这是商业对居民老百姓的满意度。包括我们住宅的配套的销售都会有很大的影响，万科当然也不是说现在自立直接做这些设施。它现在采用的大部分是强强联合，它到新加坡开一些战略合作。大家知道它跟凯德置地合作，从这个策略我们由此可以看到，大家对社区商业的认识程度在不断的提升。过去大家一说到商业可能只想到，我把上面规划给我强制性的商业，我把它做完了就行了，这是一种想法。

　　【王永平】还有一种说我拿商业挣钱，我把商业也实行它的利益最大化。还有一种新的理念，就是我把社区商业提升，作为居住区的重要部分组成，我觉得这是一个很重要的部分。

　　【王永平】社区商业在中国更多的是表现成散落的商铺或者是商街的形式。这些社区商业的运作通常都是分散各自经营的，所以往往也是引发各种社会矛盾非常集中的一个地方。大家都说商业地产，其实在商业地产里面社区商业也是商业地产当中的难点。所以说这几年来很多配套社区商业，有些价格卖的很高。前期的时候销售的非常高，但是在具体的商业运作过程当中，很多有的不太理想，最终引发了很多矛盾。而且社区商业的经营，所以这三方利益的协调就更家突出了。所以在北方有的城市，商业街建成三年要把它炸掉充分再建。这些地方很多商业地产的矛盾交集的一个点就是社区商业。所以要解决好社区商业问题，从大的来讲也是解决一个和谐社会建设当中的一个构成部分。

　　【王永平】另外一个，我觉得社区商业，也可以包括缓解城市的交通压力，减少人们不必要的往返时间。过去回龙观、望京配套设施不太好，过去北京的百姓没有钱买房，所以中下收入阶层跑到那里，那里的配套设施不好，所以要到城里购物。所以说社区商业在当今我觉得是一个非常重要也是一个紧迫的课题。所以商务部从05年开始，真正把社区商业的发展当成一个重大的推动方向。当时社区商业发展也体现了我们更多大众能够享受到商业现代化的成果，我们让老百姓能够分享到房地产发展的成果。让他们不出家门或者说不出社区就有一个非常方便的配套服务设施，这是社区商业的重要性。

　　【王永平】社区商业也是一个难题，这个难题就在于社区商业当然有它的优势，它的住户、客群可能比较近，他能了解他们的消费偏好，他们购物也比较便利。这些店铺存活相对也比较容易一些，因为小的业主而且都是以生活为主，所以它的风险不是很大。但是社区商业也会带来跟其他商业很明显的区别，就是说它的可持续性稍微差一点。因为你是在社区中间，不是在马路边。每个商户之间信息是不是对称，每个楼盘之间有没有对称，所以这个时候往往会造成，有的是雷同或者是过分的竞争。我在我们住宅的西边光发廊就出现了四家，你的对象在租的时候你不知道他是做什么的，所以就造成了过度的竞争。因为配套的服务其实并不需要太多，一般来讲服务和价格都差别不大，而它的需求又是有限度的，所以这个时候会出现这样的问题，社区商业的经营也是一个难题。

　　【王永平】社区商业将来怎么跟中心区的商业或者是区域的商业，进行一个有效合理的布局。一个好的商业应该是多层次，形成一个明显独特的辐射的商圈。但是如果说我们未来的规划，如果很多方面不科学、不确定。将来你的定位、你的布局跟大型的商业街离的比较近，对你将来的冲击就比较大。所以一个好的社区商业规划是非常重要的，我觉得不仅仅是自身的规划，我觉得更多的是政府自身外不的规划条件。比如说在位置上我们要考虑，这个位置是不是适合建社区商业，是不是适合于建这么大的社区商业，我们的道路是不是支持它，我们的设施是不是支持它。有时候一个隔离墩、一个交通栅栏就有可能把客流的方向分散了。

　　【王永平】我建多大的体量也是需要考虑的，楼盘本身的附带的配置，要考虑到周边已经现成的商业，以及其他楼盘已经配套的商业，如果没有考虑往往容易造成过度的竞争。我们在功能上面，一个好的社区商业怎么能够做到真正的服务于我们的社区居民，让它的功能达到服务的要求，商务部现在也在制定社区商业服务的规范和标准，这里面关于社区商业都做了一些部署。还有一些标准化的东西将来能不能贯彻下来，在规划上面有一些合理的安排。

　　【王永平】我们在社区商业开发的过程当中，政府应该尽可能的把未来规划当中的，还没有建设已经规划当中的社区商业——把这种规划的意图或者说把规划的内容，尽早的公布给社会。能够让开发商做到心中有底，在社区商业规划的阶段也尽可能的能够做到科学化，不要拍脑袋，让市场的调研更充分一点，我觉得也是非常重要的。

　　【王永平】我觉得现在讲我们国美在社区商业的建设上，就社区商业建设来讲国美还是做了很多积极有意义的探索。因为社区商业应该说目前总体的发展阶段，大家还没有物色出一套比较符合中国实际，也比较开发商的条件。现在大家很难说哪个地方的社区商业、哪个楼盘的社区商业是一个示范，投资户也满意、居住也满意，这样的楼盘很少。

　　【王永平】国美他们已经意识到，一个商业地产项目成功与否，尤其是社区商业，不能取决于它的销售环节或者不能单纯看到销售环节，不能看它卖的快不快，不能看它卖的贵不贵，更多看它后续的经营，这点是非常重要的。

　　【王永平】在做商业规划的时候，尽可能的采取一些措施，让这些规划将来可以得以执行。很多社区商业项目，都描绘了一些蓝图，但是这些蓝图往往很难执行，它缺乏执行力。我了解到国美一个好的做法是，它把一些大型有示范性的商户优先的引进来，在销售阶段、招商阶段把一些主流的商户引进来，有可能会相互形成一种约束，避免了各自为政的局面。

　　【王永平】今天举行这样一个会议和周边的开发商一起制定宣言，我觉得宣言的内容是一个意义。另外，我觉得大家坐在一起对未来的社区商业有一个沟通和交流对它的发展有积极的意义。社区商业在未来可能受政策方面的影响会不断的加大。现在央行出台的信贷里面对商业贷款的比例提高50%。另外包括在年限上都做了一些限制，我想对未来会加大对社区商业的风险，对社区商业宏观的投资趋势会有影响。我们后面可能想出台的成熟商业网点，包括社区商业建设标准，这些都可能会对后期的社区商业建设的格局包括运作方式，可能都会产生一定的影响。由于时间关系，我就先讲到这里。最后我祝国美能够在社区商业街方面探索出一条新的道路。谢谢！

　　【主持人】非常感谢王秘书长给我们的讲话！我们知道在中国住房商品化市场不到20年的时间里面，社区商业一直是我们的挑战和难题。刚才我们几位嘉宾都提到了望京和西大望路都出现了社区商业没有配套，导致区域的价值在短时间有所智障的情况。有幸的是站在巨人的肩膀上，我们青年路的开发商——无论是成为辐射中心区域的国美第一商业街，还有星河湾、润枫??水尚也都是把社区商业的运营和规划，应该说脚步放的很慢。刚才王秘书长也提到了一个细节，社区商业其实也得到了商务部整个的重视，我觉得社区商业作为教堂性质有社会意义的部分是非常重要的环节。接下来请商务部研究室主任李永江，为我们宏观展望一下奥运之后，包括我们整个区域新商业经济的影响，有请李研究员！

图为商务部研究室主任李永江

　　【李永江】大家下午好！很高兴参加这个会议，今天我主要想讲讲咱们当前商业社区的建设问题。咱们的商业社区现在提到了议事日程上，为什么？主要是因为我们的经济发展特别快，大家也都深有感受。经济发展是第一位，随着经济的发展人民生活水平的提高，必然要求对我们的商业、包括生活各方面提出更高的要求。

　　【李永江】所以今天大家都感觉到，我们现在的全国的GDP已经达到20万亿人民币，人均将近2000美元。从发达国家世界各国走来的路来看，人均在1000美元、2000美元、5000美元的时候生活都是三个不同的阶段，对人民的生活衣食住行影响非常大。所以现在我们正处于发展的阶段，所以大家可以看看，尤其近几年全国由于经济形势的好转。我们的房地产业发展相当快，特别是北京，大家深有体会。从2005年到现在房价一涨再涨，现在很多都是每平方米10000元以上，北京的中心地位吸引各种优秀人才都聚集在这里。

　　【李永江】所以现在一个很重要的问题是，如何打造我们的商业社区。刚才王永平秘书长讲了，我觉得很重要。我们讲的商业服务业，现在十七大胡锦涛同志也讲了，我们今后要关注民生服务业。所谓民生服务业一个是教育、卫生，我们给人的需求吃喝，生活好了想休闲想玩的好一点，生活的更健康，这都是社会发展的必然。所以新的商业社区，我想很重要的是要加强生活服务业这方面的建设。生活服务业我想主要包括几个方面：

　　【李永江】第一，餐饮业。一个好的生活社区如果餐饮业不发达，这就很难了。当然大的方面这个楼盘为什么好，交通比较便利，其次就是我们的生活水平比较发达。社区的发达一个要看餐饮业怎么样，我走过很多城市，现在很多城市打造商业很重要的就是发展餐饮业，搞饮食一条街。过几天我去杭州，杭州搞一个饮食节。从狭义来说，商业社区也是这样的，首先要把吃搞好，人的第一位就是吃，所以吃很重要。不光有各种中高档包括便邻的早餐工程，在这个方面我们商业社区解决的不是很好。

　　【李永江】第二，住。我们刚才讲了像京东这边，也要有一定的商务活动。商务活动必须有酒店，相应的酒店的配套，比较方便。当然北京比较大，对酒店业的发展也比较好。我们讲了，由于具体到京东地区商业人群生活水平比较高。要买得起均价15000以上的房子，最起码是中等收入以上的。所以这些人要求的生活品质比较高，所以在满足基本的吃喝的基础之上，要考虑一些文化设施，健康体育锻炼的。包括体育、美容美发、人像摄影，这些方面都是我们生活必需的。

　　【李永江】很关键的就是我们的家庭服务业。现在高档社区我们的家庭服务业很落后，家庭服务业很重要的要有一个比较好的为人服务的系统，在社区建立很重要。比如说请保姆、照看老人做一些家里日常的事务，由专业的机构来做这个，我觉得这个是我们北京市比较欠缺的，其它城市也欠缺。要提升整个商业区的价值，我们必须从这些小事情做起，这是很重要的，使大家感觉到很方便，是各个方面我想什么都由社会的机构来承担的。这样对整个小区、对整个住宅区的品位有所提高，我觉得这方面是比较重要的。现在从商务部来讲搞双进工程，包括社区商业设施的建设国家正在规划。但是规划是规划，由于发展水平不一样。像我们京东生活水平都是比较高的，我们可以先进行试点。现在生活水平高的，不怕支付钱，有一定的实力。你只要方便，各种生活设施。包括围绕家庭的一些，把家务活动公益化、社会化，我想我们地产业要考虑这个方面。

　　【李永江】通俗的讲是吃喝玩乐这些要搞好，还有一个是家政服务要社会化。我觉得今天我从自己的角度讲这些，有不对的希望大家批评，谢谢大家！