央行9月27日发文，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含以上）住房的，贷款首付款比例不得低于40%，10月底，北京高档二手房成交价格明显下滑，投资者纷纷抛房观望。就此而言，房贷新政打压投机需求初步见效。

　　9～10月北京二手房成交价格下浮

　　“我的房子一个月内降了6万！”曾以第三次置业、投资为目标，参与《楼市》“购房纪实”活动的邹先生在10月20日一早打来电话说，“昨天，负责我城区老房子出租售的经纪公司告诉我，由于九月份北京市二手房成交价格的整体下跌，这一个月以来，他们为我那套位于团结湖、面积为62.88平方米的两居室标出的91.17万元的总价已经不可能实现，最新的估价由原来的14500元/平方米，降到了13550元/平方米左右。”

　　当天，记者从我爱我家了解到，根据该经纪机构提供的北京市9月份二手房报告数据显示，“本月二手房整体交易均价为8089元/平米。其中，从两种房屋交易权属细分可知，二手已购公房的交易均价为9322元/平米，环比涨幅为0.73%；而二手商品房的交易均价则为7347元/平米，环比上月小降了1.39%。另一方面，从总体成交状况来看，本月二手房市场整体交易量环比收缩了7.60%。”（见表一）

　　表一：2007年9月份北京二手房买卖市场成交状况分析

　　对此，我爱我家负责人在报告中分析指出：“从综合数据分析，尽管市场总体交易状况并未出现明显‘震荡’，但仍难逃量价齐跌的交易态势。由此我们发现，以往季节性因素对于房地产市场的影响效力开始逐渐被宏观环境等政策性因素取而代之。”

　　在记者对其他一些投资者的采访中获悉，所谓“宏观环境等政策因素”主要是指，央行针对投资需求旺盛助推房价上涨这一市场现象，在近期推出或传言推出的各项调控措施，包括“临时调息”“二手房首付款比例增加”“第二套房首付款比例上调”等。

　　“其中，央行于9月27日宣布的、被投资者视为‘市场逐客令’的‘第二套房首付款比例上调’的消息，更是令已经开始出现的观望态度升温，进一步延缓了投资者买入进出的步伐，这是导致二级市场呈现出回缩现象的主要政策因素。”多年从事不动产投资的叶名（应被采访者要求采用化名）在接受《楼市》记者采访时明确地指出。

　　投资者不愿承担过高成本

　　在今年8月还呈现出小幅上升的二级市场，在政策调整的敏感时间不见了往年的“金九银十”，呈现出小幅“双降”，使像邹先生这样，初尝投资甜头的买家陷入迷茫，他们不禁开始担忧自己的投资前景。

　　为此，邹先生给记者算了一笔帐，以他意向购买的第二套商品房（个人第三次置业，首次为公房）为例，该物业总面积为156平方米，单价18500元/平方米，按照央行未发文前，商业银行可能提供给他的10～15年七成贷款计算，他将支付的收付款比例为30%，即86.58万元。

　　而在9月27日以后，他将至少支付房价总款的40%，即115.44万元，比以前高出28.86万元，“加上根据近期二手房成交价格下跌的事实，抛售第一套商品房可能造成十万元左右的‘损失’，我再次投资的成本便一下增加了近四十万元。要知道，这笔钱可是南三环区域一套小户型物业的总价！”邹先生在电话里激动地表示。

　　“所以之前劝我赶快趁楼市火爆时多购买几套高品质住房的老投资者纷纷转变了口风，最近一个月最常听到他们说的就是‘再看看、再看看’，他们保守的态度不得不让我觉得投资前景堪忧。既然央行已经下令，各家银行也提出了自己的方案，看来这个政策的动摇度几乎为零了。”

　　二手房降价 “殃及”一级市场

　　“其实此次政策的出台对自住需求买房者的影响并不大”中信银行个贷部负责人对《楼市》分析指出，“对于自住需求的买房人来说，房屋的价格直接体现的是其购买后的实际使用价值，他们对市场价格的带动作用远远小于通过‘囤房涨价’获取利益的投资人群。因此，这类人群在购买商品房时，将不受《通知》约束，仍可按30%的首付款来支付房屋价款。”

　　我爱我家负则对《楼市》表示，新政对一手房市场和二手房市场反应将有差异。“以北京为例，新房市场的投资性购房比例至少40%，二手房市场的首次购房比例为70%。因此，提高首付比例对新房的冲击会更大一些。”

　　为考证专家说法，《楼市》记者日前走访了包括清河、望京、百子湾、亚奥区域在内的几个北京楼市热点区域。实地采访后，记者发现，在这些“领涨区域”内，一些楼盘已经出现了明显的退房迹象，而这些楼盘的价格均在1.5万元/平方米左右，属于高档商品方范畴。

　　而根据北京市房地产交管理网站的工作人员统计，10月以来，CBD区域某楼盘退房率已经高达40%，“近期高档房退房率的确有所增加，主要是因为这类住宅以满足提升生活品质需求为主，因此，购买者多为二次置业或多次置业人群。随着央行新政的颁布，这类原本总价就高的商品房，自然成为买房人率先放弃的房产类型。”

　　对此市场现象，21世纪不动产认为，提高首付将会挤压一部分投资性购房需求，缓和市场供求关系，对可能存在的楼市泡沫产生“挤出效应”，未来一段时间，投资性购房者及原准备购房的投资者，仍将会持币观望。

　　确实，面对新政，自住性买家持有乐观态度。在走访楼盘过程中遇到的首次置业者刘晓梅就对记者表示：“周四时销售人员通知我，我看上却已经被预订的那套房子已经放了出来，就是因为之前的买家是一个多次置业者，那位先生在核算了投入成本以后，终于把房子退了，这我才‘有幸’买到它！所以在我看来，央行新政也并非像一些人说得那样‘过于苛刻’，起码对我这样的自主性人群来说，是一件好事。”

　　房贷新政要点

　　《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》）在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项：

　　一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。

　　二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

　　三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

　　五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。

　　为保证《通知》的落实，《通知》要求，各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则，并向中国人民银行和中国银行业监督管理委员会报备。

　　同时，《通知》要求监管部门加强“窗口指导”和检查力度。中国人民银行和银监会将对金融机构房地产信贷管理加强“窗口指导”和风险提示，加大违规查处力度，强化房地产信贷征信管理，督促商业银行切实完善房地产信贷管理，贯彻落实国家房地产宏观调控政策。人民银行和银监会将对商业银行执行情况加强监督检查。