追缴房贷 银行急

　　自从房贷新政颁布后，关于央行、银监会指定的第二套房判定标准的争执就从未停息。

　　先是通知发布后，各家银行对第二套房的认定标准各执一词，然后选择众口一致缄默，再到近日建行、交行分别公开其对第二套房的认定标准，房贷新政从颁布走向执行之路似乎困难重重。至今尚无一家银行通过银监会审批。

　　事实上，就在央行、银监会加大对第二套房购买门槛的同时，个人购房者在购买第一套住房的同时也感受到了房贷新政的影响。

　　"现在办理房屋贷款没有以前容易了。"前来建行进行购房贷款咨询的李小姐向记者抱怨，"新政前，我的朋友刚刚办理了贷款，手续简便不说，难度也没现在这么大。"

　　李小姐表示，尽管自己购买的是第一套住房，但是由于受到新政的影响，银行方面加强了对贷款审批的强度。"需要提供的证明材料更多了，比如收入证明详细的单子之类的。"李小姐说。

　　与李小姐同病相怜的还有已经贷款买房的朱先生。"银行的催款频率比以前多了，现在我收到短信，就想是不是银行发来催我还贷款的。"朱先生无奈地说。

　　尽管以前银行也会发来短信提醒还款，但是现在除了短信外，信件、电话的催促让他心烦不已。

　　"我现在都是能尽量早还就早还，被人追着还钱的滋味真不好受。"朱先生说。

　　一位资深的银行业内人士告诉记者，由于美国次级房贷债券危机的前车之鉴，央行、银监会开始是紧缩房贷，尽管对于各家银行来说，目前房贷仍然是它们最看重的业务之一，但是为了避免出现像美国次级贷债券的危机，各家银行不得不加强了对房贷业务的收紧。

　　调查之二：

　　沪上二手房贷紧缩

　　为了打击炒房等投机行为，央行公布的第二套房贷新政通过提高首付、上浮利率等方式，压缩炒房的利润空间。而据了解，上海的二手房贷，也开始迎来紧缩风。在建设银行上海分行，房龄超过20年，大小在60平米左右的二手房，银行已经不提供贷款。建行将二手房贷严格限制在了房龄15年以内，总价超过60万，并且位于市中心的房源。

　　工商银行上海分行的限制则更为严苛，可以贷到款的二手房一定要是在10年以内，50平米以上，总价超过50万。

　　中国银行上海分行对于二手房的总价虽然没有限制，但也只为1986年后建成的二手房提供贷款。

　　上海银行则表示，只为1990年后建成的、总价不低于100万的二手房提供贷款。

　　随着房贷限制的不断缩紧，贷款利率随之上浮，很多人担心：这会不会造成违约房贷的增加呢？

　　对此，某国有大型银行信贷部人士告诉记者，提升几个点的利息，不管对投机者、投资者，还是自住者，都不会使违约率上升，因此银行现在并未出台特别的防范违约措施。

　　交行将根据借款人个人信用报告上已有的住房贷款记录，判断客户贷款购买住房的套数。

　　和交行与光大银行做法不同，此前建行表示，建行的认定标准以"户"为单位，只要一个家庭贷款购买第二套住房，就将执行更严格的贷款政策。

　　这里所说的更严格的贷款政策是指，根据央行与银监会在9月27日联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，购买第二套房，首付款不能低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　据了解，目前光大银行已经暂停了个人第二套房的固定利率贷款。

　　调查之三：

　　银行封锁第二套房贷

　　该人士透露，在10月中旬央行、银监会召集的联席会议上，工、农、中、建、交等5家大型商业银行信贷部门的负责人均出席了会议。会上，尽管央行、银监会对于坊间传言的以"个人"为单位认定的标准不置可否，但是却明显倾向于以"户"为认定单位。"以一个三口之家为例，如果以'个人'为单位，那么三口人就可以购买三套房子。"

　　上述人士表示，"同理，更多的人可以购买更多的房子，这显然与央行、银监会出台政策的初衷是相悖的。"而此前，沪上曾有多家银行表示，以"户"为单位存在认定难度，倾向于以"个人"为单位进行认定。

　　"以目前央行、银监会倾向的标准来看，建行提出的细则通过核准的可能性最高。"上述人士认为，一旦建行的标准获得核准，其他银行也很有可能效仿其标准，执行以"户"为单位的认定标准，至于建行首付50%的标准，该人士表示，其他商业银行很可能会根据自己的情况另行制定，并不一定会按照建行的标准报备。

　　调查之四：

　　颤巍巍等待央行口令

　　黄金周一过，各家银行便开始紧锣密鼓地筹划关于第二套房的认定细则，由于各自的解读不同，一度有分析人士推测，央行、银监会下一步将出台关于争议较大的第二套房的认定细则，统一各行标准。

　　就在万众缄默等待通知的同时，令人大跌眼镜的是，建行董事长郭树清突然公开表示，已经制定出台了相关细则，明确了贷款人第二套住房的认定标准要以"户"为单位，并将北京地区第二套住房贷款首付比例提高到了50%。

　　消息一出，立即引起了各大银行的关注，随后，交通银行副行长叶迪奇也公开宣称，"对于第二套房的认定，交行将以'个人'为单位"，这也就意味着，夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。而对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。

　　随后记者走访了其他各大银行，包括工商银行、招商银行、民生银行、深发展、浦发银行在内的多家中资银行均表示房贷细则正在拟定过程中，而一些外资银行，如汇丰、渣打等，也表示细则正在拟定过程中，尚不能对外正式公布。

　　"目前各家银行有关房贷的细则制定出台后都需要报备银监会核准，才能正式对外宣布。"

　　一位国内大型国有银行的知情人士向《华夏时报》记者透露："实际上，现在没有一家银行通过银监会的批准，所有的细则都是各家银行自己初步拟定的，都在上报的过程中，没有获得上级主管的核准。"

　　调查之五：

　　团购房下降速度快

　　"最近手上就损失了两个单子。"中大恒基的一名销售人员向记者诉苦，"都是新政前谈好的，现在出台了政策，对方马上取消了交易，准备静待市场的变化。"

　　现在新政刚实施两周，"很多购房者都放缓了购房计划"。上述销售人员表示，从目前的市场情况看，政策的出台在一定程度上挤出了投资性购房需求，特别是对于抑制投机性购房起到了很大的作用，"投资的比例减少了，但是购房自住的比例没有太大的变化"。

　　据21世纪不动产的分析师向本报记者介绍，仅10月8日－14日一周，投资购房的比例就从以往总购房比例的16％-18％下降到13％，而同期，个人购买第二套以上住房贷款仅占住房总按揭贷款比例8%左右，比9月份下降10%左右。受房贷政策的影响，外地人购房比例下降趋势也相对明显，目前外地人购房比例占到总购房人群的46%左右，比9月份第二周下降5%左右。

　　事实上，新政的调控作用已经开始在市场凸显。地处朝阳公园板块附近的21世纪不动产北京鸿翔恒达店店长胡北告诉《华夏时报》记者，黄金周期间不仅成交较为平淡，而且上门咨询的客户量也出现下降，日均咨询量与9月旺季相比下降幅度将近50%，且几乎都是自住需求的客户，这与前几个月的反差非常明显。

　　调查之六：

　　房价报复性反弹？

　　除了二手房市场出现疲软外，新房的销售也出现了抛盘的现象。

　　记者走访了近期新开盘和即将开盘的几个项目，比如荣京丽都、珠江奥古斯塔、北京新天地等，销售人员的短信和电话明显较以往有所增多，有些项目干脆要求购房者一次性付款，以期避免受到房贷新政的影响。

　　"新政确实对于投资需求的冲击较大，高首付以及高利率将进一步考验投资者的资金实力，而对于投机者利用'资金杠杆'炒房的几率将降低，风险将增大，对于挤压各地房地产市场中的泡沫确有一定好处。"

　　21世纪不动产的分析师认为："第二套住房首付的提高和利率的上调，对于目前北京房地产市场的确起到抑制作用。由于炒房成本的增加，加上国家不断上调贷款利率，投资利润进一步下降，在一定程度上确实起到了缓解紧张的供求关系的作用。"

　　但是就新政对房价的影响，上述分析师认为，房价的走势依然不令人乐观。因为刚性需求仍然是市场交易的主体，因此在不增加房源供给的情况下，仅通过抑制购房需求来调控房价，很容易引起价格的报复性上涨。

　　值得注意，目前投资类型当中酒店式公寓和写字楼的需求在新政推出后下降明显，分别下降11.7%和9.8%。而目前一些热点区域望京、方庄、CBD地区购买第二套住房比例也出现了较为明显的下降。

　　据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：目前望京地区购买第二套住房比例环比下降10.3%，方庄地区下降8.4%，CBD地区下降最为明显，达到15%左右。

　　据记者了解，上海各家中介均已显现大量抛盘现象，房价是否会因此出现拐点将拭目以待。

　　调查之七：

　　外资行未入征信系统

　　一位外资银行人士表示，确认第二套房贷主要通过央行个人征信系统查询。但目前沪上没有一家外资银行加入央行征信系统。也就是说，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行是查不到相关贷款记录的。

　　事实上，外资银行面对新客户时，也没有积极性去央行征信系统里查询该客户是否已有贷款记录。

　　而且，外资银行在对贷款人信用认定、风险控制等方面与中资银行存在明显差异。中资银行对贷款人的信用认定主要根据其房屋估值，并以此确定客户的贷款成数和利率。而外资银行主要依据贷款人的"现金流"评级来判断贷款人的还款能力。一般以（每月房贷资金+其他或有负债）每月收入为指标，若该比例超过50%，外资银行会大幅度提高贷款首付比例和利率的门槛。

　　调查之八：

　　中介抢先出策略

　　央行、银监会上月底出台了"提高第二套住房贷款首付及利率政策"后，虽然各家银行具体执行细则仍未最终确定，但一些小中介公司已有了"变通之道"。

　　记者从一家中介公司处获悉，中介人员可以为购房者申请个人创业贷款，以填补贷款的缺口。17日，记者以购房者身份在一些中介公司咨询近期二手房市场情况时，一家中介公司工作人员告诉记者，如果首付不够，可以向银行申请"个人创业贷款"以填补首付款的不足。

　　"首付不够不要紧，我们可以帮你申请个人创业贷款，利率比房贷高一点而已，百分之七点几。"他说，"一般公司还办不了，我们要找自己关系特别好的银行才能帮你申请到。"