房屋置换可请中介估差价
双方认可后可办过户手续，差价私下补齐
【案例】 黄女士家住西南四环，而她和爱人的工作单位都在东北四环望京，每天上下班跑得很辛苦。她想和一位住在东边的朋友置换房产，因此，希望了解置换房产的相应手续和需要缴纳的各项费用。
【名词解释】 置换交易是指居民之间以自身原有房屋进行交换的一种业务，一般包括人们常讲的“差价换房”、“差价调房”等，方式不仅有货币和实物的交换，而且还有实物与实物间的交换。房屋置换实质上是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉自己的住房，再买进所需的住房。
带着黄女士的问题，记者咨询了地产交易服务中心。
“私房换私房，属于正常的卖出买入，可到房屋所在地交易大厅办理手续。”朝阳区地产交易服务中心的工作人员介绍说。
“如果双方认可，可以办理互相更名，私下补差价。”据工作人员介绍，目前大多数中介公司都只办理房产买卖的业务，而不办理房产置换。如果没有及时找到房产置换的对象，可以先把自己的房子卖掉，然后由中介推荐购买合适的房产。如果已经确定房产置换的对象，经双方认可，可以办理过户手续，产生的差价，只要双方同意可以私下解决。
换房双方看房后，觉得居住条件有一定差距，可先由双方协商差价额，如其不很满意，中介可派评估师提供免费评估，给出指导价。如双方满意，差价暂交中介保管，在委托中介去当地房地产交易中心办完手续后，再由中介将差价付给换房另一方。
通常来讲，差价控制在5万元以内为老百姓能接受的程度，差价过大则难以换成。
置换步骤
1、置换登记。居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
2、价格评估。初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。
3、置换委托。确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。
4、签订合同。房屋委托后，由中介公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。
5、办理手续。在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。
6、交割物业。交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。
置换费用
据工作人员介绍，置换房产的基本费用包括过户费、印花税、契税、个人所得税、土地出让金等。
过户费：3000元/笔，互相过户算两笔6000元
印花税：成交价×万分之五
契税：成交价×1.5%
个人所得税：成交价×1%
五年以内的房子还须交营业税：成交价×5.5%
土地出让金（曾经上市过的不用交）：1560元×建筑面积×千分之一
■ 公房置换
必须先办《公产住房置换准入证》
采访中，地产交易服务中心的工作人员告诉记者，如果置换的属于公房，手续则繁琐一些。
根据房管部门的规定，承租人办理公产住房置换，必须到房屋所属房管站办理《准入证》，承租人携带住房置换书面申请、住房租赁合同、承租人身份证、印章、户口簿及与承租人同居一处、同户籍家庭成员（成年人）同意置换的书面申请证明，否则不予办理。同时，根据相关通知，凡居住集中供热的公产住户要办理置换手续，应先到供热单位开具设备清单和供热结算证明。
办理程序
（1）申请入市。提交申请，交验证件，由房管站派专人核查住房使用情况并核发《公产住房置换准入证》。
（2）住房回收。由承租人到置换企业申请，填写《住房调剂申请书》，同时交验《公产住房置换准入证》、房屋租赁合同、缴租票据、双方户口本、身份证、调出户购房合同或调剂旧房证明，并备齐复印件以及双方的图章。
（3）测算补偿和签约腾房。由置换企业派工作人员现场查勘评定回收住房补偿费，并与承租人达成意向，签订《住房回收协议书》，承租人在一定期限内腾房。住房腾空后，工作人员现场清点设备，检查设施完好情况，回收房屋。按协议付清补偿费。
（4）住房调剂。置换企业将收回的房屋基本情况、房屋有偿调剂款、房型图等信息公布于众。被调剂人选择好房子，经现场看房，达成意向，清点设施、设备情况，签订《房屋调剂协议书》，缴纳定金，置换企业在收到被调剂人全部房款后，于10日内将住房租赁合同、房门钥匙及相关证件交被调剂人。
如果房屋已经约定买家，买卖双方当事人（承租人）必须亲自到房管部门办理有关手续。凡因病或特殊原因不能到场的，须到公证部门办理委托公证，凭委托公证书和委托人有效证件办理手续。
注意事项
欲换房者应持住房凭证或产权人（单位）同意换房证明，到房屋所在地或欲换入地区房屋土地管理局的房屋调换部门登记，经审查同意后，填写换房登记表，发给登记证（一年有效，逾期重登，换发新证）。
换房双方（或多方）同意互换住房时，承租人需携带身份证、户口薄、单位产和私产需持产权人（单位）同意换房的证明到登记部门办理换房协议书，并经房屋所在地管片管理员、房管所签字（盖章），变更租赁合同后，方可办理户口迁出迁入手续。
