中国楼市风向标深圳、上海10月成交量锐减。在奥运经济的支撑下，尽管北京市场总体交易状况并未出现明显‘震荡’，但仍难逃量价齐跌的交易态势
9月初，银监会数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。
随后，建设银行发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期，以美国次级抵押贷款危机为鉴，我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。
报告指出，我国银行业要强化内控建设，加大对 住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。
据此，9月27日，央行正式发布通知，要求第二套房首付款比例不得低于40%，10月15日，这一新政的推动者建行再次发布公告，宣布该行第二套住房首付款比例提高至50%！
新政一出，各地房地产市场反应强烈，以上海、深圳为代表的热点城市豪宅市场出现价格下挫：二手房成交量大幅下降，新房认购更受冲击。于此同时，大有追涨之势的北京市场也呈现出“不良反应”。不仅一线城市楼市“看跌”，放眼全国，包括长沙、南昌、重庆等在内的二线城市市场反应也相当激烈！
深圳：新房成交量降八成
中国近期持续出台多种抑制房地产市场投机政策和措施，在这一套“调控组合拳”的影响下，深圳豪宅市场下跌最为明显，个别炒楼者不堪承受供楼压力，急于套现，愿意降价两百万求售，情愿早日落袋为安。与此同时，国内另一大房价领涨城市上海，也面临着新盘退房率升高和二手市场成交下滑的趋势。
香港《文汇报》报道，据10月1日至9日深圳国土房产局公布的每日销售公示数据的统计显示，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2026平方米，比9月日均成交量下降高达八成。同样的情况也出现在二手房市场，据布吉港资房地产中介晶源地产总经理徐先生介绍，目前二手房市场每平方米已下跌300至500元，成交量也下滑许多。
虽然目前深圳的楼价并未出现整体下跌，但豪宅市场却“春江水暖鸭先知”。深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智透露，华侨城有一位投机客最近将其豪宅出售，报价降低200万元，由1800万元下调至1600万元。
据他分析，个别炒楼者因对未来楼市前景不明，担忧房价下跌和供楼压力，为急于套现和保持部分利润，他们便以低于市场价出售手中的二手楼盘。尤其是豪宅市场，其跌幅更是空前，由于炒买豪宅人士需要大笔资金进行月供，还款压力让他们难以承受。
从近期深圳楼市供需情况来看，10月份已经过去了一半，15天里深圳的新房成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27%，10月成交创月度新低的可能性越来越大。另据深圳国土房产局销售公示数据显示，10月份前半个月，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。
深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕对比总结了今年深圳的春、秋两次房交会的不同反差。他说：“秋交会上参展开发商和参展面积创下新高，这与交易量却创了新低形成强烈反差”，而相对于半年前的春交会，“呈现的却是开发商冷漠与市场热度的差异”。并且提出：“购房者的谨慎、开发商销售正常化都是楼市调控及其预期下的市场反应，也造成了深圳楼市有价无市的局面仍将继续”这一观点。
上海：近七成客户表示推迟购房计划
与深证楼市明显下挫表现相比，上海楼市面对新政表现出新房市场需求“提前实现”，二手市场成交下滑的局面。
上海中原地产10月17日发布的一份最新购房意向调查则显示，63%的被访者认为该政策对其没有影响，由于还贷成本的上升，人们更加倾向“多首付少贷款”的付款方式，因此该政策并未产生实质作用。反而税收政策在被访者中的影响程度最大，占32%，其中认为加息会影响购房计划的占到样本的30%。
而另外一家经纪机构的统计数据则显示，上海10月以来新房销售量锐减，更有“退房潮”涌现楼市。
对此类新房市场数据的出入较大问题，仲量联行研究部总监何凯恩对记者表示：“目前上海楼市价格信号有点乱，看不到市场的高点在哪里，但我预计未来的上海房价会下跌，尤其是房贷新政出来后，可能还会有更严厉的政策跟进。”
相比之下，二级市场反应则更加明显。据统计，10月上旬全市二手房成交量与9月环比下降20%。新政策颁布后，业主意识到自己原先挂牌价格较高，愿意让步。
对此，美联物业浦东地区有关分析人士表示，这次新政策对投资较集中的区域仍然影响较大“第二套房首付提升”的消息不仅对于业主方产生了一定的影响，对部分预备近期购房的消费者也有不同程度的影响，“观望”已经在市场上弥漫。
该机构调研结果显示，现在仅有20%的客户表示自己将按原定计划购房，有68%的上门客户明确表示，将推迟自己的购房计划，也有3%的客户表示会加快购房进程，避免之后出台更加严格的政策。同时有25%的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。
中原地产有关数据显示，由于银行提高了第二套房的贷款利率，超过半数的购房者在银行要求的基础上进一步增加首付，以避免过高的利息支出。
据此，上海业界大呼：上海楼市“卖方市场”可能面临终结。
北京投资者神经紧绷
房贷新政“空降”令沪深两楼市下挫明显，同期比较之下，有奥运利好支撑的北京楼市虽未因此发生重大“振荡”，却也令投资者在对新盘保守观望的同时，纷纷抛售持有物业。
“我的房子一个月内降了6万！”曾以投资为目标，参与《楼市》“购房纪实”活动的邹先生在10月20日一早打来电话说，“昨天，负责我城区老房子出租售的经纪公司告诉我，由于9月北京市二手房成交价格的整体下跌，这一个月以来，他们为我那套位于团结湖、面积为62.88平方米的两居室标出的91.17万元的总价已经不可能实现，最新的估价由原来的14500元/平方米，降到了13550元/平方米左右。”
当天，记者从我爱我家了解到，根据该经纪机构提供的北京市9月份二手房报告数据显示，“本月二手房整体交易均价为8089元/平米。其中，从两种房屋交易权属细分可知，二手已购公房的交易均价为9322元/平米，环比涨幅为0.73%；而二手商品房的交易均价则为7347元/平米，环比上月小降了1.39%。另一方面，从总体成交状况来看，本月二手房市场整体交易量环比收缩了7.60%。”(见表)
表：2007年9月份北京二手房买卖市场成交状况分析
对此，我爱我家负责人在报告中分析指出：“从综合数据分析，尽管市场总体交易状况并未出现明显‘震荡’，但仍难逃量价齐跌的交易态势。由此我们发现，以往季节性因素对于房地产市场的影响效力开始逐渐被宏观环境等政策性因素取而代之。其中，央行于9月27日宣布的、被投资者视为‘市场逐客令’的‘第二套房首付款比例上调’的消息，更是导致二级市场呈现出回缩现象的主要政策因素。”
10月20日，《楼市》记者在走访包括清河、望京、百子湾、亚奥区域在内的几个北京楼市热点区域后发现，在这些“领涨区域”内，一些楼盘已经出现了明显的退房迹象，而这些楼盘的价格均在1.5万元/平方米左右，属于高档商品方范畴。
而根据北京市房地产交管理网站的工作人员统计，10月以来，CBD区域某楼盘退房率已经高达40%，“近期高档房退房率的确有所增加，主要是因为这类住宅以满足提升生活品质需求为主，因此，购买者多为二次置业或多次置业人群。随着央行新政的颁布，这类原本总价就高的商品房，自然成为买房人率先放弃的房产类型。”
对此市场现象，21世纪不动产认为，提高首付将会挤压一部分投资性购房需求，缓和市场供求关系，对可能存在的楼市泡沫产生“挤出效应”，未来一段时间，投资性购房者及原准备购房的投资者，仍将会持币观望。
二线城市“感冒”， 政策威力初显
除了上海、深圳两大领涨城市面对新政呈现出“积极”反应以外，重庆、长沙、南昌等内地各二线城市的房地产市场也对新政非常敏感。
重庆创日成交量最低
在山城重庆，“十一”黄金周对重庆开发商来说似乎已不再是遍地黄金，据重庆市国土房管局房地产市场网统计，黄金周头两天，重庆主城新盘仅售109套，不及平时1／10，使重庆商品房交易量自10月1日以来出现回落。
据当地媒体报道，今年“十一”黄金周期间，重庆的房地产开发商纷纷加大促销力度，不少新楼盘都在黄金周期间开盘，但销售情况不理想。据重庆市国土房管局的房地产交易信息显示，10月1日-7日，重庆主城区平均每天的商品房成交量在70套左右，其中10月2日的成交量仅有25套，创造了今年6月以来的最低日成交记录。
“十一”黄金周过后，重庆主城区商品房成交量有所增加，10月10日达到了600多套，但与6月以来重庆楼市的火热相比，商品房交易量已出现回落，甚至出现一些地区的商品房日成交量为“零”。
要知道，自6月中旬重庆成为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆楼市出现“井喷”行情，连续有5周商品房成交量超过5000套，并且不断出现单日商品房销售超过1000套的纪录。
据此，业内人士认为，由于重庆一些银行对申请按揭购买第二套房屋的个人已执行最低首付四成的政策，短期内投资型市民的购房欲望将降低。
南昌楼市持续下滑
而在新近崛起的二线城市代表——江西南昌，新政实施后，首付比例的提高吓退了一部分购房者。其中包括部分炒房者，但客户其实更关心还贷利率的上调。由于居民贷款购买第一套住房的利率有15%的优惠，新政策出台后，贷款买第二套房，利率不但没有优惠，而且要上调10%，这一进一出就是25个百分点，每个月的月供陡然增加了很多，长久计算下来是一笔不小的支出。
这一心理影响直接导致在10月8日到12日，即央行“二套房”政策出台后的第一周，南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出台前一个交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近30%(数据来源：南昌市房产管理局)，并且在10月15日到19日的第二周里，这一下滑态势仍在延续。
长沙地王难掩市场悲观情绪
而在刚刚诞生了地王湖南长沙，楼市悲观情绪则急速蔓延着。
10月15日，长沙市房产信息中心副主任李竣基表示，最近，根据央行指示，长沙市商品房网上备案系统升级完成，房地产开发商必须在银行设立一个预售款“专用账户”，购房首付款必须存进该专用账户，经银行向房产局提交证明后才能签署正式合同，并办理相关备案手续。
预售资金管理新政策从制度上限制了期房预售款的使用途径，客观上造成了开发商现金流的吃紧，对开发商资金实力提出了更高要求。一位不愿透露名字的业内人士认为这一政策信号所带来的市场心理降温明显：“此政策对开发商资金将产生重大压力，以前这部分资金是开发商可以用的。”
市场的实际情况是，在当地媒体调查的10余个项目中，发现这些项目都出现了退房现象，包括之前被认为影响不大的别墅市场也受到波及，另外，许多项目VIP客户也出现退订现象。
甚至出现了部分项目甚至连续7天都没有成交的情形。这与国庆之前一周成交20套房源的现象形成极大反差。高端市场方面，北城某别墅项目最近退订两套别墅，而河西某别墅项目，新推出房源首次出现门可罗雀现象，而上半年该项目推出的第一批房源，曾出现几天之内抢购一空的盛况。
在一级市场备受心理压力的情况下，长沙市的二级市场也未能幸免。记者从当地银行了解到，房贷新政颁布后，申请第二套住房贷款的现象大幅减少。工商银行五一路支行一工作人员告诉记者，9月27日至今，该行目前还没有受理新的第二套住房按揭业务，东塘附近一家交通银行给了同样的答复。从总体来看，二级市场虽并没有出现大规模的退房潮，但观望气氛已经相当浓厚。
面对市场事实，大多数业内人士分析指出，此次新政的出台并不是一件孤立的事件。从增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等一系列金融调控手段的实施，正在合力狙击楼市投机者，并且在长沙也取得了一定效果，因此从长远来看，该政策的威力不仅将严重影响投资人心理，也会在一段时间后对开发商拿地、生产造成影响，从而有利于房价平稳或回落。
房贷新政要点
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项：
一、进一步严格房地产开发贷款条件。
1.对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
2.对经国土资源、建设罚管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
3.对政府土地储备机构的贷款应以抵押方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
二、严格住房消费贷款管理。
1.重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套(含)以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率。
2.具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
3.同是严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。
三、明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。
1.商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于中国人民银行颂的同期同档次利率的1.1倍。
2.具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
3.对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
四、加强房地产信贷征信管理。
1.要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。
五、要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则，并向中国人民银行和中国银行业监督管理委员会报备。《通知》要求监管部门加强“窗口指导”和检查力度。
