北京中原中高档二手房成交均价（2007年9月份）：12044.2元/平米

　　环比8月上升4.6%

　　备注：报告中所有涉及到指数数值的均采取四舍五入取整法，所以有可能出现两个月指数数值相同，在指数数值上未呈现出变化，但从环比涨幅上可以表现出变化程度。

　　一、指数说明

　　1、 编制对象：北京市中高档-次新房住宅

　　2、 指数编制原因：北京中原二手房成交定位于中高档二手商品房，拥有大量中高档次新房住宅成交样本，完全可以反映北京中高档住宅的价格走势，因此，目前仅研究北京中高档住宅的指数走势，而未涉及其它属性房屋。

　　3、 数据来源：北京中原中高档二手住宅实际成交

　　4、 目前成交指数共覆盖9大城区，即朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武、石景山、亦庄区

　　1）北京中原由于分行分布局限，不能对所有区域的中高档住宅进行分析，但随着分行的增加，其指数覆盖区域还会增加；

　　2）从9月份开始指数系统楼盘进行调整，区域增加为九大城区。

　　5、 样本容量：共有46个板块、210个样本楼盘

　　6、 指数基期：以2004年5月为基期，全市及各区标准加权均价为基期价格，基期指数为100点。

　　7、 指数计算：当期指数＝上期指数×当期加权均价/上期加权均价。

　　8、 发布内容：全市及各区当期指数、均价，各期指数时间序列，各板块均价。

　　9、 发布频率：每月

　　二、北京中原买卖成交领先指数--全市指数分析

　　据北京中原三级市场部研究中心对监测楼盘统计可知：2007年9月份北京中高档二手房成交价格为12044.2元/平米，9月份二手房买卖领先指数为200点，环比8月份上涨4.6%。而从成交量上来说，9月份环比8月份中高档住宅二手房买卖成交量增长14.08%。可见，9月份中高档二手房市场交易较为活跃，出现价量同升局面。

　　分析原因如下：

　　1）9月份作为传统意义上的金九，二手房交易处于活跃状态，成交量上涨14.08%，交易价格也呈现水涨船高之势；

　　2） 9月份一些监测板块内新建商品房的上市交易，对区域内二手房是一大冲击，极大增强二手房业主报价走高的心理预期，有不断朝一手房价格靠近的趋势；

　　3）08年奥运即将来临，奥运的强大吸附作用，一方面促进亚奥区域房屋备受消费者青睐，另一方面奥运也吸引众多外地消费者来京置业，另外，北京作为现代化城市，随着城市化进程的不断加速，外地打工人员与日俱增，由此带来巨大的购房需求，这些都成为支撑价格不断上涨的重要原因；

　　4）轨道交通对房价上涨起到助涨作用，且这种作用已有透支现象。10月7日地铁5号线已开通，周边房价受其影响，上涨2000元/平米不等，目前4号线正在建设，但其周边业主报价时已将4号线的预期效应考虑在内，报价不断上涨；

　　5）9月份对于购买第二套住宅提高首付及提高利率政策的出台，对整体市场而言影响不大，但对于一些投资者购房较多的中高档二手房区域来说，投资者购房入市速度有所减缓，购房谨慎度提高。9月份投资购房成交量有所影响，但从长远来看，政策是不会阻止投资者购房步伐的，因为房价上涨增加的收益高于利率等增加支出。而从目前来看，政策是抑制投资购房的目的，但成交价格在强劲自住需求影响下，仍然有所上涨。

　　6）9月份有一批新盘供应上市，虽然这部分供应量大都位于五环以外，但仍然对目前强劲的购房需求起到一定缓和作用。

　　图1：

　　图2：

　　三、北京中原买卖成交领先指数--各区域板块均价分析

　　3.1朝阳区

　　图3：

　　据北京中原三级市场部统计数据显示：9月份朝阳区的19大监测板块价格同8月份相比，基本都呈现不同程度地上涨，其中，交易活跃区域以北苑、太阳宫、酒仙桥、四方桥、望京地区为主，成交价格也呈现较大幅上涨。其它监测区域价格9月份处于平稳发展状态。

　　地铁5号线为北苑地区房价上涨起到助推作用

　　据对北苑地区中高档楼盘监测可知，9月份北苑地区成交均价为12105.7元/平米，环比8月上涨11.17%。分析原因，1）地铁5号线的开通，方便人们出行，提升区域内楼盘价值，价格上涨；2）区域内小区环境好及周边配套齐全也是一直以来吸引消费者在此购房的一个原因。

　　地理位置较佳及出房量较少促使太阳宫地区价格不断上涨

　　据北京中原三级市场部统计数据可知，太阳宫地区9月份中高档二手房成交价格环比8月份上涨18.58%。分析原因可知，区域内9月份出房量不多，在强劲需求的支撑下，导致价格有所上涨。主要是区域内购房客户以自住为主，选择大面积房屋较多，但对于一些大户型房主来说，出售意愿普遍不高，处于一种观望态势，等待价格上涨后再出售。另外，太阳宫地区小区环境还不错，虽然交通和配套设施相对较差一些，但区域位于东三环至四环，地理位置好，致使价格一直处于高位状态运行。

　　9月份四方桥地区新盘上市价格较高增强二手房业主报价走高

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，9月份四方桥地区成交均价为11748.4元/平米，环比8月份价格上涨13.12%。分析原因，主要要9月份新盘上市价格较高，为区域内二手房业主报价走高增长信心。9月份华侨城镇二期一手房上市价格为13000-15000元/平米，世纪东方城华翰国际公寓一手上市价格为18000-22000元/平米。

　　望京地区9月份在新盘价格和浓厚商业氛围的助推下价格增长8.07%

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，9月份望京地区中高档二手商品房成交均价为10767.9元/平米，环比8月份价格上涨8.07%。分析原因，1）区域内新盘上市价格高带动区域内二手房价格上涨。目前区域内上市一手房以北纬40度为典型，交易量活跃，价格比区域内二手房价格高1500-2000元/平米左右。2）商业配套增加为区域内房价增长起到一定助推作用。目前区域内家乐福和沃尔玛正在建设中，华联商厦、国际商业中心、六佰本等商业中心已处于营业中。商业场所的增加，为区域内积聚大量人气，对于区域内房产价值提升起到一定作用。

　　3.2海淀区

　　图4：

　　通过对9月份海淀区十大监测区域楼盘统计可知，9月环比8月份海淀区十大板块价格整体变动幅度不大，除万柳社区增长8.54%、索家坟地区增长3.11%之外，其它几大板块价格基本稳定。

　　教育环境及房源少助涨万柳地区房价一路高涨

　　据北京中原三级市场部统计数据显示：9月份万柳地区房价仍然呈现上涨，环比8月上涨8.54%，达到17002.2元/平米。万柳地区成交楼盘以碧水云天、蜂鸟家园、万泉新新家园、光大水墨家园为典型，区域内购房者以自住为主，投资客占到20%左右，而9月份针对第二套住宅的提高首付及提高贷款利率政策对于投资来说，有一定影响，入市谨慎度大幅提高，投资购房比例有所减少。万柳地区房价一路攀升主要原因是一方面区域内无新增房源，且对于存量房来说，由于自住客较多，因此，二手房放盘量不多，在需求较多的局面下，出现供不应求之势，导致价格上升；另一方面，万柳地区良好生态环境及浓厚教育氛围也是吸引众多消费者来此购房原因，其中，为子女上学在此购房的消费者占到40%左右。

　　供需紧张促使索家坟地区9月份价格上涨3.11%

　　据北京中原三级市场部统计数据显示：9月份索家坟地区中高档二手商品房成交均价为14549.1元/平米，环比8月价格上涨3.11%。

　　索家坟地区位于西直门区域内，交通和配套设施齐全，医院、学校等一应俱全。索家坟地区可供选择二手房源不多，成交以金晖嘉园、远洋风景、今典花园为主，由于区域内上市交易房源紧张，造成区域内供需关系紧张，达到1：6左右，基本有房屋放盘，很快就可以成交。另外，9月份区域内新增经纪公司较多，竞争异常激烈，出现抢房源的情况，这给业主报价形成一种误导，业主报价心理预期急速膨胀，造成价格不断上涨。

　　3.3丰台区

　　图5：

　　通过对丰台区六大板块内楼盘监测可知，9月份区域内二手房交易活跃，成交价格也出现水涨船高之势。9月份方庄、马家堡、西罗园地区价格增幅较高，在4.18%-9.76%之间。

　　9月份马家堡地区房屋有价无市现象严重

　　据北京中原三级市场部统计数据显示：9月份马家堡地区中高档二手商品房成交均价为10008.2元/平米，环比8月上涨8.57%。

　　马家堡地区位于南三环，区域内房价不断上涨，地铁4号线的建设对其是一个巨大推动作用。另外，星河城四期即将于11月份上市销售，价格高企为区域内二手房业主报价走高助涨信心。区域内房屋成交以星河城、旭日嘉园、城南嘉园为主，9月份区域内房屋成交量不多，出现有价无市现象。业主普遍在多家经纪公司报盘，报价要高出市场价2000-3000元/平米不等，有的甚至要求是全款交易，这对于购房者来说，可承受的就是凤毛麟角了。

　　9月份西罗园地区中高档二手房价格环比8月上涨4.59%

　　据北京中原三级市场部对西罗园地区监测可知，9月份西罗园地区中高档二手房成交均价为9937.9元/平米，环比8月上涨4.59%。

　　西罗园地区中高档二手房成交以珠江骏景为主，该楼盘有一个典型特点，购房客以木樨园批发市场浙江生意人为主。 这些人群的购房与否完全是根据他们的服装生意的好坏来决定，9月份有部分人将资金大量投入到服装生意中，造成成交量与8月份相比有所下降，但价格依然坚挺，主要受到一是项目位置好，另一个就是区域内商业氛围浓厚，浙江及其它地区生意人的居住聚群效应为该项目创造良好市场。

　　9月首付提高及利率增长对方庄地区投资客影响甚微

　　据北京中原三级市场部统计数据显示：9月份方庄地区中高档二手商品房成交均价为11358元/平米，环比8月增长9.76%。

　　价格上涨，原因如下：

　　1）购房需求量较大。方庄地区作为北京第一个大型居住区，交通配套齐全，适宜居住。根据规划规定，方庄地区要建设森林公园，环境将更加好，由此，有许多为老人选择在此购房，9月份占到20-30%左右。区域内投资者占到30%左右，主要以新坐标和gogo新时代项目为主，虽然对于第二套购房的首付和利率都进行调整，投资者购房支出有所增加，但对于方庄地区来说影响不大，投资者普遍认为，只要项目回报率高，房价不断上涨可抵消掉进加支出，还是可以投资购房的。另外，有部分右安门地区的拆迁户在强烈地域效应的影响下，纷纷选择在此购房。

　　2）地铁5号线的开通，为该地区房地产市场无疑是打上一针强心剂，业主报价纷纷打着地铁5号线的旗号，报价上涨迅速。

　　3.4中心四城区各板块分析

　　图6：

　　通过上面对中心四城区九大板块内楼盘监测可知，除东四和花市板块涨幅较大外，分别为7.14%和11.64%，其它七大板块价格基本保持平稳发展状态。

　　9月份受首付及利率提高影响，东四区域内投资购房速度有所减缓

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，9月份东四地区中高档二手房成交均价为15000元/平米左右，环比8月增长7.14%。

　　东四地区位置好，交通便利配套齐全。东四属于东城区，区域内可供开发土地紧缺，造成区域内可供选择中高档二手房源量不多，促进价格上涨。区域内成交主要以阳光都市和元嘉国际公寓为主。阳光都市项目距离地铁较近，小区内绿化面积较大，属闹中取静项目，购房有80%是自住客，需求量较大，促使价格不断上涨。元嘉国际公寓是一个酒店式公寓，配套齐全，在此购房投资者较多，主要因为项目回报率较好，一般40多平米的开间，租金在3000-3500元/月之间。但9月份第二套及以上购房首付及利率提高后，对该区域内投资者来说影响最大的就是心理影响，投资谨慎度大幅提高，购房速度有所减缓，有部分投资者均表示等等再说。

　　9月环比8月花市板块价格增长11.64%

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，9月份花市板块中高档二手商品房楼盘成交均价为12695.3元/平米，环比8月上涨11.64%。分析原因，主要是：一，花市板块同新世界地区相比，小区安静，宜居性更强，且价格同新世界地区相比又有很大优势，相差3000-4000元/平米，吸引消费者来此置业；二，区域内交通便利，配套齐全，区域内有广渠门中学、96中学、汇文中学等，有部分为子女读书而来此购房者；三，区域内房价上涨还是受到大环境房价上涨影响，业主报价不断增涨，与消费者购房承受能力之间不匹配，因此，造成9月份花市板块内楼盘成交总价相对较低的小户型房屋较多。

　　3.5石景山和亦庄区各板块分析

　　图7：

　　通过上面对石景山和亦庄地区楼盘监测可知：

　　1）石景山地区9月份中高档二手商品房楼盘成交均价为10659.2元/平米，环比8月增长6.08%。区域内鲁谷板块为典型，远洋山水项目价格上涨幅度较高，9月份二手成交均价为13785.7元/平米，高于区域内其它楼盘3000-4000元/平米。远洋山水价格上涨原因，地铁1号线促进一方面，但最重要一方面是景山学校的进驻，为项目价值提升起到强心剂的作用，另外，项目在售的一手房17000-18000元/平米的高价格也为二手房业主报价走高起到重要的刺激作用。

　　2）据北京中原三级市场部统计数据显示：9月份环比8月份亦庄地区中高档二手房价格上涨13.01%。分析其原因，主要是城铁线路预期及新盘小户型上市价格很高，刺激人们对未来区域房价上涨充满信心。亦庄作为北京的经济技术开发区，区域内配套齐全，购房客户以国贸上班族及开发区工作员工购房为主。9月份区域内成交楼盘以金地格林小镇、上海沙龙、境界、浉城百丽为主，其中，金地格林小镇价格最高，均价为13289.37元/平米左右。

　　四、10月份中高档住宅成交领先指数走势预测

　　综上所述，北京中原三级市场部研究人士认为，9月份中高档二手房市场在二套房提高首付及提高利率的影响下，消费者心理上受到一定影响，但这并未影响二手房整体的发展情况，在强劲自住购房需求影响下，9月份中高档二手房仍然呈现价量同涨局面。对于10月份而言，消费者对于政策的心理影响会有所弱化，二手房交易量仍然会有所上涨，成交价格在市场整体供求关系下，仍呈上涨之势，涨幅在5%以内，但具体到不同区域，由于一二手房之间供给比例不同和区域内交通配套设施不同，导致价格涨幅有高有低。另外，对于一些限价房、商品房供给较大的郊区，其二手房价格基本处于稳定发展状态。

　　附：各监测板块9月份价格