投资故事：在西环广场感受市场回暖

　　编者按：

　　北京住宅价格的疯涨，似乎让投资者们忘记了还有写字楼这一市场。直到央行提高首付，才让写字楼——这个更加具备投资属性的房产品——开始为人关注。

　　与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同，写字楼有着更加殷实的投资“基本面”——租金回报。特别是许多甲级写字楼，虽然与周边的高档公寓售价相当，租金水平却要高高在上。

　　更为重要的是，目前北京的写字楼市场正处于一个被严重低估的阶段。在中关村，在亚奥，许多写字楼的售价竟不及周边住宅项目，这种奇怪的“倒挂”现象，恰恰凸显出价值的洼地。随着国家政策对住宅投资的严格控制，随着北京城市经济的日趋繁荣，当前的写字楼，的确是一支值得吸纳的“原始股”。

　　当“房”东，不如做“楼”主

　　王明义最近有些沮丧。原本计划投资亚奥商圈的一套110多平方米的公寓，但是，9月27日央行颁布“贷款购买第二套住房首付比例不得低于40%”的规定使他的希望破灭。虽然仅仅提高了10%，但王明义的首付款就得多出13万元，这迫使他不得不打消投资的念头。

　　不过，另一位投资客陈忠却是满怀希望。刚过“十一”，他便将手中的公寓出售，正式告别了“房”东的生涯，第一次做起“楼”主来——购买了瑞辰国际中心一套520平方米的写字楼，总价约1000多万元，一次性付款。

　　“贷款首付新政对于一些资金实力雄厚的买家其实没有什么影响。”10月21日，北京凯晨置业有限公司副总经理史志勇在接受记者采访时如此说道。

　　租金回报率相对较高

　　“我不知道将来住宅市场还会出台什么政策，心里没底，所以把公寓卖了。”陈忠对记者坦言自己退出住宅市场的缘由。陈忠的恐慌，是当前住宅投资者的普遍心态。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)认为，新政的最大威力是向市场传递了明确的信号，即不允许将住宅变成投资性产品。“如果提高首付这个措施还不能抑制房价，更严厉的政策便会陆续出台。”

　　根据联达四方对300位个人投资者进行调查的结果显示，有近六成投资者认为提高首付将导致楼市降温。同时，由于对未来政策走势无法把握，持币观望的氛围将更加浓厚。

　　与投资住宅相比，写字楼成为当前投资者普遍看好的市场。

　　“近两年北京住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大。但是，部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格，而甲级写字楼的租金水平却高于公寓的租金水平。”华贸中心营销策划中心总监张军认为，从租金回报率来考虑，目前投资写字楼市场是更为划算的。

　　据本报调查，今年7月份北京公寓销售前10强的销售均价约为2.2万元/平方米，而写字楼售价在1.5万元/平方米以上的项目只有8个，销售均价为2.6万元/平方米。如果将售价在1.5万元/平方米以下的写字楼项目计算入内，两种产品的均价将非常接近。

　　北京中关村、望京等部分区域，则已经出现写字楼与住宅价格“倒挂”的现象。比如在“先有住宅，后有配套商业，最后才有写字楼”的望京，在售住宅项目均价在1万元/平方米以上的超过了总量的一半。而在写字楼项目中，悠乐汇销售均价为1.4万元/平方米，嘉美中心售价为1.35万元/每平方米，尚不及同地段上的住宅项目宜景湾——开盘价格为每平方米1.35万~1.8万元。

　　北京甲级写字楼租金水平却远高于中高档公寓租金水平。

　　据高纬环球发布的一份写字楼市场报告显示，2007年9月，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米30.86美元，远高于第三季度中高档住宅市场的平均租赁价格（14.84美元）。以位于燕莎商圈的海晟国际公寓为例，某中介出租该项目一套146平方米的三居室，租金为每月1.5万元，远低于同等面积的甲级写字楼的租金水平。

　　传统商圈更具潜力

　　“个人投资者应该投资传统商圈的甲级写字楼。”张军如此建议。

　　与投资甲级写字楼相比，虽然乙级写字楼售价较低，但甲级写字楼租金涨幅要远高于乙级写字楼。据本报统计，2007年9月，北京乙级写字楼有效净租金为每月每平方米21.4美元，而甲级写字楼平均租金为每月每平方米30.86美元。

　　陈忠购买瑞辰国际中心的理由，首先是该项目为甲级写字楼，其次则考虑到项目位于燕莎传统商圈。“地段好、交通便利，比较容易对外出租。”陈忠说道。

　　“由于写字楼主要依靠租金获得收益，因此能否顺利出租和租金水平的高低是投资写字楼的重要依据。”杨少锋指出，除地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。

　　目前北京写字楼市场供过于求，租赁客户对写字楼的硬件条件要求不断提高，尤其是智能化等方面的要求，因此投资这类写字楼的收益将相对稳定，升值空间也较大。此外，写字楼作为办公场所，物业管理水平直接决定了写字楼的品质，其周边的金融、交通、餐饮等配套设施，也都决定了写字楼对租赁客户的吸引力。

　　“投资尚未形成氛围的、价格较高的写字楼，往往是由于开发商在定价时便把未来的升值空间给透支了，所以投资风险较大。毕竟市场是需要时间来培育的，定价过高相当于把风险完全转嫁给了投资者。”杨少锋说道。

　　张军指出，空置率较高仍是投资的最大风险。在空置期间，写字楼的投资交易税和物业管理费将对投资者形成巨大的资金压力。

　　据高纬环球统计，北京甲级写字楼市场今年9月整体空置率为13.2%，除了近期新增供应量有限的燕莎和中关村商圈外，其余各商圈的租金均有不同程度的下滑。

　　此外，巨大的市场放量也将导致空置率上扬。据估算，2007年北京甲级写字楼的供给将超过210万平方米，其中上半年完工的建筑面积仅为47.4万平方米，这意味着今年第三季度的甲级写字楼市场将迎来放量高峰，下半年供应量预计超过160万平方米。

　　“投资可分割面积较大的写字楼，才能保证整个写字楼的品质。租赁客户档次较高，流动性较小，才能保证长期收益。”史志勇说道。据了解，凯晨世贸中心便没有接受个人投资者。

　　新兴行业拉动市场需求

　　“目前市场中主要还是以机构投资者购买整栋写字楼为主，个人投资市场尚不成熟。”张军表示，相对于住宅市场而言，写字楼市场的投机成分较小，基本上都属于长线投资。

　　杨少锋表示，由于写字楼投资金额较大，同时个人投资者对写字楼市场了解得并不充分，因此目前写字楼的个人投资者较少。不过，对于个人投资写字楼市场的收益，杨少峰持乐观态度：“写字楼投资收益和一个城市的经济发展水平是成正比的，城市经济发展越快、越活跃，写字楼的需求就越大，租金也就越高。”

　　有观点认为，2008年奥运会将促使更多的外资企业接受并进入中国市场，势必会有更多的跨国公司涌入北京建立分支机构，这将拉动市场对北京写字楼的需求。

　　自今年第二季度起，一些新兴行业对写字楼的需求开始加大，如医药及医疗器械公司租用整层办公楼的事件开始频频发生，广告传媒、娱乐时尚等行业对写字楼的需求也在不断加大。

　　据戴德梁行统计，近期稳定而强劲的需求使得北京甲级写字楼市场吸纳量已经连续4个季度保持在20万平方米以上。因此，虽然近期内租金呈现下调的趋势，但北京甲级写字楼市场的前景依然较好，平均租金与售价都具备较大的上升潜力。

　　“目前来说，与住宅相比，投资写字楼的风险会相对较小一些。”史志勇表示，写字楼投资一般是长线投资，受政策影响较小，并且与住宅市场相比，写字楼租金水平近几年来波动一直比较小。