受房贷紧缩政策的冲击，10月二手房成交量环比下降9%

    央行9月27日颁布的359号是今年以来最严厉的金融政策,如今该政策已实行一个月，据“链家地产”统计，受房贷紧缩政策的冲击，10月二手房成交量环比下降9%；同时，不同区域也产生了差异化的变化；投资比例以及升级置业比例较高的区域，所受到的冲击较大，而首次置业以及高档房集中的部分区域，则影响不大，成交量仍保持一定的上涨。

    投资及升级置业集中区域成交量跌10%-20%

    提高首付款政策主要冲击的是投资以及置业升级集中的区域。据“链家地产”统计资料分析，10月，CBD、朝青、望京等投资客集中区域，成交量环比分别下降21%、15%、16%，而究其本月成交量下降明显的原因，主要是：这些区域都是近年来的热点成交区域，投资收益明显，因此购买两套以上住房的投资者也占到了需求的相当比例，而这部分人受到第二套房贷新政影响较大，在前期投资成本及后期持有成本都远高预期的情况下，暂缓购房需求核算投资风险是必然之举。

    同时，玉泉路、清河、中关村等升级置业集中的区域，成交量环比下降10%左右；据“链家地产”统计资料分析，10月，玉泉路、清河、中关村等升级置业集中的区域，成交量环比分别下降了8%、11%、9%。“链家地产”副总金育松认为，二次置业者一般是为了改善居住条件或者为父母、孩子购房；改善居住条件通常是购买面积较大或者小区环境更好的区域，玉泉路、清河区域经过近两年的发展，二手商品房集中，满足了升级置业者对大户型以及社区环境的要求，因此，这两个区域中升级置业者较多，受首付款提高政策的冲击也较大。另外，中关村的人文环境吸引了许多消费者为父母及子女购房，在购第二套提高首付款及利率后，这部分并非刚性的需求开始暂缓购房，从而导致成交量出现下降。

　　首次置业及高档房部分区域成交量保持8%-20%的上涨

    据“链家地产”统计资料分析，10月，首次置业较为集中的石景山、立水桥、刘家窑等区域，成交量环比上涨了15%、20%、18%。

    “链家地产”市场研发中心认为，以上的区域都属于二手房交易区域中的“泛核心”区域，比如立水桥临近亚运村，刘家窑靠近方庄；房价相对较低，首次置业的消费者较为集中，359号文旨在打击购买第二套房的行为，对首次购房仍然采取保护及鼓励的政策，因此几乎不受政策的影响；当然，立水桥、刘家窑区域出现较大幅度的上涨，与地铁5号线的开通也密不可分。

    同时，部分高档房集中的区域，例如紫竹桥、西二环、亚奥等区域，10月成交量环比分别上涨了8%、10%、9％。“链家地产”市场研发中心认为，主要原因是这些区域的购房者一般拥有强劲的购买力，全款购房的比例较高，10月二手房市场全款交易的比例为48%，而紫竹桥、西二环等区域全款的比例达到了54%、57.7%，均比整体比例高出不少。

    “我爱我家”经纪公司副经理胡景晖认为，主要原因是这些区域的购房者一般拥有强劲的购买力，全款购房的比例较高，即便贷款，其首付比例也通常在三成以上，因此，受新政的影响比较小。以世茂奥临花园为例，据悉，该项目目前成交均价在27000元/平方米，自今年9月份以来，项目销售总金额高达5亿元，销售套数达106套。新政过后仅短短七天的国庆黄金周，销售套数就达35套之多。10月以来更是保持强劲一路热销势头，据悉，10月销售套数为123套，销售额近7个亿。继8月份项目进入京城高档住宅销售量排行榜之后，在发布的9月份销售10强榜中，世茂奥临花园名次跃至前三。

    金育松认为，提高首付款政策使得不同区域出现了一定的分化，不过由于房价的持续上涨以及刚性需求的因素仍然压倒金融紧缩政策，成为主导市场的因素，因此，提高首付款对区域产生的差异化将会持续一段时间，但这种差异化并不会很明显。