“如果现在把别墅当成投资品，可先买回来再出租给开发商，让开发商付租金而不必担心房子的空置率。”这种连很多业内人也未曾听说过的投资方式，如今就出现在京城中央别墅区的卓锦万代项目，其开发商成为第一个在别墅市场中“吃螃蟹的人”。看似对消费者一点儿风险都没有的创新模式，却被多位专业人士看作是叫好不叫座，认为这一模式还有待市场考验。

   前不久，区先生就买了一套卓锦万代带租约的联排别墅。他细算后说：“目前租金已达到4000至5000美元/月，租金与月供之比得出的投资回报率在10%至12%。随着环境配套的成熟，租金也随之上升，投资回报率还能继续上涨；而自己的租金是由开发商出，因此不用考虑房子空置而带来的损失。”他认为，作为外籍人士居住首选别墅地区，中央别墅区已经形成相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场,因此相信这一区域的出租不成问题。由于高档公寓单价过高，而出租收益整体不被看好，因此不少人转向别墅市场投资。戴德梁行综合住宅服务董事岳锋钢透露，1-8月北京别墅市场新增供应持续减少，市场需求却愈加旺盛，供求差距进一步扩大至1.96的销供比，需求者中有很大一部分就是投资客。

    一大部分投资客集中涌入别墅市场，会不会在未来的短时间内再次形成别墅租赁市场过剩？熟悉别墅市场的凯德置地北京总经理毛大庆告诉记者：“选择区域很重要。外企高管是中央别墅区的主要租赁客户，他们的租赁费用往往由公司承担，并不会过多计较，因此投资者的租金回报比较可观。”他强调，选择别墅投资要看它的交通便利性，因此最好选择那些靠近城市主干道的别墅项目进行投资。

    虽然带租约别墅一面世就获得了一定的市场，但中大恒基副总经理付严提醒消费者，首先，整个项目都是可出租房源，租户的选择很多，而这一客群较窄会影响到租金收益；其次，开发商的承诺是否会兑现，如果市场低迷，能持续多长时间，一旦投资者因“带租约”而购买别墅，未来风险就会很大，但开发商即使未因转租获利，至少可以卖掉房子；最后，别墅在出售时是否为精装修，如果是毛坯房，房主装修后不舍得出租转为自住，但在买房时已经和开发商签约也会发生纠纷。“在市场不成熟，尤其是制约体系不完善的情况下，投资者要谨慎入市。新事物还需要经过一段时间的市场考验”。

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别墅市场租赁风险大

   21世纪不动产北京区域市场部专业人士透露，目前北京别墅出租情况基本上有两种方式：一种由房主所在物业进行打理，帮房主寻找客户进行出租；另一种就是由专门的经纪公司进行打理。不管是物业公司还是经纪公司进行出租，都是通过登记再找客户。两种方式主要都是房主与租户为合约的关系。

   中大恒基、“我爱我家”、21世纪不动产等多家中介公司表示，目前北京市用于租赁的别墅相对较少，基本上以自住为主，而且最重要的是租住别墅的人寥寥无几。因此，别墅出租的风险性相对较高。一般情况下，只有在接到客户需求后，在保证客户能完全进行租住的情况下，有些公司才会全程代理。