自9月27日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，市场反应在近期开始出现，部分社区商铺出现退铺，多个针对中小投资者的社区商铺销售速度明显下滑。

　　为应对这一市场变化，原本打算全部销售的部分项目开始转为开发商自持。

　　社区商铺遭遇退铺

　　10月9日，位于亚奥板块一社区商铺售楼处，在刚刚度过十一黄金周后，突然遭遇了退铺的尴尬，当天就有三组客户要求退铺，其中包括9月下旬才交订金的一位商铺投资者，令项目销售负责人很无奈：“原来预想的房贷新政对住宅销售会有一定影响，没想到对商铺销售的影响也很明显。”

　　类似的情况在京城其他不少知名项目的社区商铺销售中也纷纷上演，包括此前曾引发投资者排队竞购的国美第一城社区商铺。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏向记者证实，房贷新政出台至今的一个月时间内，的确对其负责的商铺销售有所影响。

　　“主要是商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%的规定，卡住了少数资金有限的中小投资者，使他们放弃投资商铺。”贾玉鹏如是说。据了解，最终选择退铺的投资者原来资金底线是40%首付，房贷新政使首付比例调高一下多了近2万元的资金投入，超出了他们的承担能力，才最终选择退铺。“我们这儿退铺的确有，但实际数量很小。”贾玉鹏强调。

　　而据记者调查，包括亚奥板块、朝青板块等热点区域内社区商铺都或多或少地发生了受政策影响而退铺的情况，负责亚奥板块内一处社区商铺销售的代理公司负责人对记者坦言：“退铺的情况在公司代理的几个项目都出现了，但都是数量极少的小投资者。”

　　商业地产中小投资者热情减退

　　“新政出台前的9月我们写字楼部销售了近30套，但10月销售的情况还没有上个月的一半，很多原来有意向的投资者都表示要‘再看看’。”望京一处在售综合项目负责人表示。

　　经过央行对存贷款利率连续六次的加息，目前的利率水平与今年上半年相比已经有了大幅的上升，而房贷新政中针对商业用房“贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”的规定，对中小投资者在商业地产方面的投资信心无疑是一个沉重的打击。

　　记者在望京调查发现，房贷新政出台一个月内，多个针对中小投资者的社区商业项目销售速度都出现了明显下滑，而这并非是局部区域的个例，朝青板块内的社区商业、大兴黄村板块的社区商业等都出现了这样的情况。

　　曾打算在区域内购买季景沁园底商的吴骞给记者算了一笔账：“专业公司都说商铺的投资回报一般一年在8%左右，而现在5年以上贷款利率都已经到7.56%了，房贷新政出台要求商业用房利率还要乘以1.1倍，算下来超过了8.3%，我要贷款50%买了商铺，即使从买下当天就算有较好的经营回报，一年下来自己还会贴钱。”如此算下来，像吴骞一样手中闲钱不多的中小投资者，对社区底商等商业物业投资兴趣大减。

　　“应对策略”

　　开发商自持应对市场变化

　　房贷新政出台后，市场遇冷也迫使开发商在操作思路上做出了调整。原本打算全部销售的部分项目转为开发商自持，另有部分针对中小投资者的社区底商或商务楼项目则在营销上增强了服务。

　　据记者调查发现，大兴黄村的多个商业面积不小的项目在不久前纷纷宣布自持，“一方面是看好未来的经营收益，另一方面应该是受目前的市场状况影响。”区域内一在售住宅项目开发商分析道。而更多的针对中小投资者或中小企业的商业项目，在营销策略上增强了服务性，以吸引客户。

　　戴德梁行商铺部助理董事张家鹏分析，房产新政对公司、机构等有资金后盾的大投资者影响较小，这类投资者看重长期投资收益，能够承受的资金压力比中小投资者强很多。但对中小投资者而言，政策调整无疑挤压了他们投资获利的空间。

　　“目前投资方式可选择的很多，比如基金等，这对商业物业投资影响很大。”张家鹏表示，“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”将会对市场产生重大改变，但目前来看具体影响尚未显现，可能政策落实上还有一个过程。