今年可以算是京城楼市的多事之秋。随着调控的政策一个接一个的出台，相关部门的检查力度也越来越大。

　　在如此高压的情况下，捂盘惜售、延期交房、无证销售、擅自变更设计、不平等协议、出售抵押房等违规行为仍屡禁不止。

　　市建委今年开出一长串处罚名单，60多家房地产企业、经纪公司等被曝光，这让人感叹购房者的弱势地位，所有的违规最终都是老百姓在吃亏。

　　在本文中，记者对房地产销售方面的违规与处罚情况进行了整理，列举了开发商卖房“七宗罪”。

　　捂盘惜售

　　在楼价疯涨的当下，为了获得更多的利润，推迟开盘时间这种违规现象已相当普遍，这就是我们常说的捂盘惜售。

　　现下的捂盘惜售方式大体有四种：取得预售证后不按时开盘、开盘后不进行网上认购或公布不实销售情况、提高售价减缓销售速度，以及拖延领取预售证。其中，前两者是违规行为。而针对后两种情况，一位政策专家表示，目前还没有强制规定对这两种行为做出处罚，也不能算是违规。

　　《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》的第一条规定，“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。”

　　就在9月份，市建委通报了北京优孚房地产开发有限公司开发建设的华业玫瑰郡家园（一期）、京旭日房地产开发有限责任公司开发建设的洼里居住小区家园项目存在17号、18号楼，在取得预售证之日起3日内未按时开盘的违规行为。市建委责令两企业对违规行为进行整改，将目前已取得预售许可证的所有楼栋全部开盘对外销售，同时对违规企业进行公示。

　　依现在的楼市情况看，在领取预售证后不按时开盘的项目，应属少数。由于开发商在申领预售证方面的自由度较大，一般是决定开盘后才正式领取。所以更多捂盘惜售的违规现象，是发生在开盘之后。

　　网上认购做手脚

　　在开盘之后的捂盘行为中，开发商在网上认购上做手脚就是典型的例子。

　　许多购房者大概都有类似的经历。去某个项目售楼现场，销控表上已经没几套房了，你看中的户型已经卖完了，接下来销售人员就会向你推荐其他户型，但当你过了几天以后，就会接到他们的电话，“你上次看中的户型刚有人退订了。”

　　开发商在网上认购上做手脚，这样购房者就不能得到楼盘确切的销售情况。楼盘销售情况是否良好？还有多少房子没有卖？我看中的户型到底还有没有？之前的成交均价是多少等等。许多开发商或是人为制造房源紧张，或是想保留好的户型静待升值，没有在市建委的官方网站上进行网上认购，或是向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息。

　　今年3月，市建委通报了北京汇豪房地产开发建设有限公司、北京全营房地产开发有限公司、北京城市开发集团有限责任公司、北京卓越创业房地产开发有限公司、北京大厚房地产开发有限责任公司、北京宣福房地产开发有限责任公司在销售商品房时不进行网上认购，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息。

　　5月，通报了北京泰跃房地产开发有限责任公司（褐石园）、北京凯迪宝房地产开发有限公司（海润大厦）在销售商品房时不进行网上认购，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息。

　　9月，通报了北京珠江房地产开发有限公司开发建设的珠江逸景家园项目存在内部认购；销售珠江逸景家园110号楼时,不进行网上认购的违规行为。博华紫光置业有限公司在预售观唐花园三期206号、207号楼时存在不进行网上认购的违规行为。

　　市建委分别责令上述司停止违规行为，进行整改，并将整改方案在售楼场所公示3个月，同时公示其违规行为。

　　记者前不久就遇见了类似情况。9月中旬，在大兴区某项目开盘摇号前两天，记者晚上接到热线电话赶到项目现场。一位姓高的女士就告诉记者，销售人员告诉她项目里最好的B户型已经没有了，可是摇号却还是在两天以后，真是不可思议。此外还要提醒消费者，销售现场的销控表只能作为参考，别听销售人员乱开价，还是要去北京市房地产交易管理网进行确认，究竟有多少房，到底什么价？

　　延期交房

　　钱花出去了还背了一身债，这笔钱说不定要用上购房人的大半辈子才能还清，可到了合同规定的交房时间，购房者却拿不到新房的钥匙，甚至连房子的影子都看不到。开发商不按时交房，对买房人心理的打击不言而喻。

　　今年5月7日，200多位状元城的业主因开发商连续三次推迟交房时间长达7月之久，聚集在小区工地旁展开维权活动。而在更早些时候，恋日嘉园的业主也遇到同样的问题，开发商对交房时间迟迟无法兑现。还好，在建委相关部门的介入下，现在两个问题已基本解决。

　　开发商延期交房大体有两种原因，一是开发商资金不足（比如之前的老顺驰下的多个项目），二是开发商与施工单位的矛盾，一般以拖欠施工款为主，导致无法按时交房。状元城和恋日嘉园就属这种情况。但是无论什么原因，购房者成了最终的受害者。

　　按照市建委的相关规定，对于不按时交房的开发商，除罚款外，将暂停开发商办理预销售手续和网上签售手续，要求其制定新的交房时间，并向购房者支付违约金，同时对违规企业进行公示。

　　在此还要提醒买房人，如果起诉要求限期交房，法院一般不会受理，理由是房屋没有办理竣工备案。因此，律师建议起诉开发商未履行购房合同，要求法院判其赔偿违约金是最佳的处理方法。

　　无证违规预售

　　一个楼盘必须具备我们常说的“五证”才能销售，而“五证”中的最后一个，就是预售许可证件。

　　今年3月，市建委通报了北京荣鹏房地产开发有限公司、北京蓝天家园房地产开发有限公司未取得预售许可证，擅自预销售商品房的违规行为；5月，通报了北京太合嘉园房地产开发有限责任公司、北京无限置业有限公司、北京旺丰翔房地产开发有限公司、北京中天鸿森房地产开发有限公司未取得预售许可证，擅自预售商品房；9月，北京宝业恒基投资有限公司未取得预售许可证，擅自预售金锣湾项目。

　　可见，未取得预售许可证而违规预售的项目数量不在少数。业内人士分析认为，有许多开发商，特别是中小开发企业，资金链其实很紧张，为了尽快回笼资金，所以才违规预售。

　　根据相关规定，未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。在未取得预售许可证情况下违规预售，情节轻微者开发企业将被叫停违规行为，进行整改；如果情节严重将没收违法所得，并处已收取的预付款百分之一以下的罚款，同时对违规企业进行公示。

　　虽然这些开发商不像上文中所谈及的，他们急于销售并不捂盘，但是没有预售许可证就无法进行网签，购房者就无法知道项目的确切销售情况，很容易产生购房纠纷。

　　出售抵押房

　　去年7月，刘女士购买了朝阳区外馆东街看中了一套正在预售的住宅项目，后来才得知该套房屋已被开发商抵押，便向市建委投诉。经调查，证实了北京正阳置业房地产开发有限公司在预售悦莱苑项目，与购房人订立商品房买卖合同前隐瞒商品房已经抵押的事实开发商被责令停止违规行为并进行整改，将整改方案在售楼场所公示3个月，同时对违规企业进行公示。

　　一位政策专家告诉记者，如开发公司故意隐瞒在售房屋抵押事实，或在商品房买卖合同订立后，开发公司未告知买房人又将该房屋抵押给第三人的，业主有权向开发企业索赔。

　　擅自变更设计

　　当业主拿到钥匙，满心欢喜地去看自己的新房时，却发现自己的户型不对了！

　　市建委近日接到消费者网上投诉，反映威尔夏大道小区将非封闭阳台当成封闭阳台计算面积，实测面积超标普遍。后经调查发现，开发商擅自变更了设计且未通知购房人。随后市建委按照相关规定责令其对擅自变更设计进行公示。

　　《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当执照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果想要变更需要经规划部门批准，同时要书面通知买受人，并要收到买受人的书面答复同意后才能变更。商品房销售后，开发商擅自变更规划、设计，导致套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初的购房意愿，消费者有权退房。

　　不平等协议

　　虽然已经有了房屋买卖的规范合同文本，但是开发商对于后面的补充条款还有自行订立的权利，许多开发商便在这里大做文章，在买卖合同补充协议中，经常能看到有不合理地减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。

　　今年早些时候，北京方晟房地产开发有限责任公司、北京方正房地产开发有限公司就因存在以上问题而备市建委通报，并被责令进行整改，解决与购房者的纠纷并将整改方案在售楼场所公示3个月，同时在交易管理网公示其违规行为。

　　不领预售证提高售价

　　还有一种方式，发生在领取预售证之前，同样是捂盘，同样是钻了政策的空子，那就是拖延领取预售证的时间。

　　今年京城楼市的一大特点就是放量的大幅萎缩，和业内人士的糟糕预计。从4月份起，几乎每个月开盘量都远远低于月前专业人士的预测，许多项目的开盘时间一拖再拖，甚至有一些在上半年就有条件领取预售证开盘的项目，至今仍没有动静。伴随而来的则是这些项目价格的上升。

　　一位政策专家告诉记者，“项目在办开工后就要办预售。但没有对拖延领取预售证的行为，现在还没有强制性的规定。”他还告诉记者，据他所知，也还没有相应的法律法规来约束这种行为。另外业内人士认为，像这样的开发商一般都拥有雄厚的资金实力，不会急于开盘。

　　就拿大兴区某项目为例，高女士透露该项目的销售曾告诉她项目7月份会开盘，可是一直拖到了9月中旬，而价格则由原来的6000元/平方米，涨到了8000元/平方米。在亚奥区还有一个项目，有关注这个项目的业主告诉记者，销售人员在年初曾向他透露了项目4月份将开盘的消息，可至今仍没有动静，而价格已经从年初的12000元/平方米涨到了近2万元。

　　■记者手记

　　开发商在销售过程中的违规行为还有许多，除了文中列举的以外，还有例如违规宣传、私下签订购房合同、内部认购等行为。

　　市建委等相关部门的查处力度正在不断加大，相关规定也在不断完善，可为什么违规问题仍屡禁不止？笔者认为关键问题还是出在部分开发商身上。一方面，由于当今的卖房市场，造成开发商相对于购房者处于强势地位，这就为开发商违规提大开方便之门；另一方面还有开发商自我约束力的问题，同样是差不多的开发商，为什么你就非要违规呢？

　　■相关链接

　　既按时开了盘，又不在网上认购动手脚，开发商同样能把盘“捂”起来，那就是提高售价。

　　位于劲松的某项目，开盘一年多只签了400多套，当时销售均价11600元/平方米，而现在的均价已经达到了过了2万元，涨了整整一万，项目现在还有350多套住宅未售出。现在京城楼市的有价无市之势愈现，可是越是卖不出去，房价就越涨，也是一件耐人寻味的事。有的说是在追求利益最大化，而有的则就明说这是捂盘。业内人士有着不同观点。

　　国美地产商业总监贾玉鹏认为，这是开发商的一种营销思路。“这样的开发商不急于销售，就说明他们的资金链没有问题，他们看中的是消费者的消费心理，是想放慢交易速度，来追求总收益的提升。”

　　《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》第二条规定：开发企业未按时开盘，无理拒绝消费者的购房要求；无证认购；不进行网上认购、虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售情况；进行虚假宣传、哄抬房价；采取连续订立撤销认购书或签订虚假合同等扰乱商品房交易秩序、违反交易管理规定的，一经查实，将采取以下措施：

　　1.开发企业、销售机构及从业人员的违规行为即时在交易网“项目违规信息”中进行网上公示。

　　2.情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。

　　3.按规定对违法行为进行行政处罚，该企业和企业经营者的违法违规行为记入企业信用档案，在我市主流媒体进行公开曝光。

　　4.开发企业违反上述规定不按期整改或屡次违规，造成对购房者危害的，将对该企业办理施工许可、预售许可、抵押登记和竣工备案等手续、企业资质评定和升级、经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止。

　　5.对参与违规的销售机构，不予办理新项目的注册备案手续；情节严重的，停止办理注册备案手续两年。销售人员违规行为严重的，将取消其从业资格，不得参加商品房销售员考试或不予注册备案。销售人员的所在机构附有连带责任的对销售机构一并进行查处。

　　6.企业违规情况同时通报市发改委、国土、规划、工商、银行等部门，加强对该企业项目立项、参与招拍挂、项目规划审批、广告发布及项目开发贷款等进行严格审查，依法联动处罚。