“2007年上半年朝阳区新增多个甲级写字楼项目，这些新供应为租户提供了更多选择。同时由于国内外金融机构对金融街写字楼的需求强劲，因此金融街地区租金保持坚挺”
2007年第二季度写字楼供应量较上季度供应高峰有所减少，但上半年总供应量仍超过了2006年全年的总供应量
尽管大量新项目入市，但是租金水平仍比上季度微升1个百分点
外商企业在甲级写字楼租赁市场表现活跃，迁址和扩租活动频繁
与2006年相比，甲级写字楼销售市场平淡，只录得少量整售交易
高科技跨国企业迁出主要商业区趋势日见端倪
预计下半年写字楼供应集中放量
市场概述
供应
2000 - 2007年上半年甲级写字楼供应量、吸纳量与空置率
2007年第二季度新增写字楼供应量为191,812平方米，有如下四个新项目入市：金融街的卓著国际金融中心，东二环的国华投资大厦，CBD的金地中心B 座和东方梅地亚中心A座。与第一季度的供应量相比，本季度供应量下降了413,346平方米，其原因主要是部分写字楼推迟了竣工时间，如北京国际心，泰康国际大厦、第五广场和光大国际中心。
2007年上半年总的供应量为796,970平方米，比2006年全年的供应量还多。不过因为新增供应中可租赁面积只有472,881平方米，因此并未对甲级写字楼楼市场租金和空置率造成太大的压力。
2007年第一、二季度新增供应
| 写字楼名称 |
地区 |
写字楼建筑面积(m2) |
| 2007年第一季度 |
| 1. 普天大厦 |
海淀区 |
70,000 |
| 2. 华贸中心1、2座 |
朝阳区 |
12,000 |
| 3. 远洋国际中心 |
朝阳区 |
85158 |
| 4. 凯恒中心一期 |
东城区 |
86,000 |
| 5. 凯晨世贸中心 |
西城区 |
60，000 |
| 7. 中国人寿大厦 |
西城区 |
52,000 |
| 2007年第二季度 |
| 8. 卓著国际金融中心 |
西城区 |
39,355 |
| 9. 国华投资大厦 |
东城区 |
80,657 |
| 10.金地中心B 座 |
朝阳区 |
39,800 |
| 11.东方梅地亚中心A 座 |
朝阳区 |
32,000 |
數據來源：第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部
空置率
2007年第二季度甲级写字楼空置率与上季度持平，保持在11.9%的水平，但与2006年相比下降了0.4个百分点。尽管上半年有大量的供应入市，但是强劲的需求使得空置率保持稳定。据我们统计，超过80%的现存甲级写字楼项目入住率都有提高，同时新项目如国华投资大厦、东方梅地亚中心A 座等运营状况良好并且取得了较高的预租率，交房时这两个项目的入住率分别达到67%和80%。
CBD和CBD周边地区甲级写字楼较高，分别达到17.1%和17.8%，其原因为这两个区域聚集了大量的新供应。金融街区域的新增供应也使该地区的空置率由上季度的3.5%上升至7.9%。
吸纳量
2007年第二季度，北京甲级写字楼的净吸纳量为111,940平方米。金融及银行机构、资讯及高科技行业、专业服务业及媒体行业是市场的主要驱动者。外资企业在甲级写字楼租赁市场中佔据了重要的地位，本季度约三分之一的净吸纳量由外资公司的迁址和扩租產生。
租金走势
2007年第二季度北京甲级写字楼的平均租金水平达到美金21.24每平方米每月，比上季度略微上涨1个百分点。
租金水平上涨主要归功于东二环地区和金融街地区写字楼的蓬勃发展。过去这两个地区主要为国有企业和国内金融机构的总部基地，如中石油、中国人保、中国人寿和中国电信等。随著可租赁甲级写字楼在这两个地区的兴建，如新保利大厦、中国人寿大厦和卓著国际金融中心等，东二环和金融街地区的租金水平在第二季度分别比上季度上涨了2.9%和1.9%。
区域市场比较
2007年第二季度，CBD地区域在各区域中租金最高，为美金24.4每平方米每月，中关村最低为美金16.2每平方米每月。与2007年第一季度相比大部分区域市场的租金水平都较为稳定，但是CBD地区大量的供应使得该地区的租金水平与去年同比下降了9.8%。而其他地区如金融街、中关村的租金水平则比去年上升了8.9%和2.1%，区域租金上涨显示出这两个地区强劲的租赁需求。
租赁交易
2007年第二季度大部分租赁交易发生在新建成的写字楼项目中。例如，国华投资大厦现已取得67%的入住率，其租户包括诺基亚西门子通信公司、大成律师事务所及保尔沃特冶金技术（北京）有限公司。在CBD周边地区，最热门的租赁项目 - 远洋国际中心吸引了较多著名公司如毕马威、惠普、富士和葛兰素史克等，入市两个季度以来已达到50%的入住率。中关村地区较为引人注目的租赁交易发生在普天大厦，百度公司在4 月初租下其3 层面积，现在该项目入住率达到83%（可租赁面积只有21,000平方米，占总项目建筑面积的30%，大部分面积由普天自用）。
主要写字楼租赁交易，2007年第二季度
| 项目名称 |
位置 |
租户名称 |
租赁面积 |
| 朝阳区 |
| 京匯大厦山 |
CBD |
阿特金斯 |
2022平方米 |
| 双子座大厦 |
永安里 |
摩立特集团 |
1262平方米 |
| 双子座大厦 |
永安里 |
国泰航空公司 |
1165平方米 |
| 遠洋國際中心 |
东四环 |
中以联科电子安装工程有限公司 |
1900平方米 |
| 凯德大厦 |
CBD |
中国国际金融有限公司 |
3200平方米 |
| 东城区 |
| 国华投资大厦 |
东二环 |
诺基亚西门子通信公司 |
11000平方米 |
| 国华投资大厦 |
东二环 |
大成律师事务所 |
6600平方米 |
| 环球贸易中心 |
北三环 |
瑞木镍鈷管理(中冶)有限公司 |
1900平方米 |
| 西城区 |
| 英蓝国际金融中心 |
金融街 |
美国国际集团 |
1000平方米 |
| 英蓝国际金融中心 |
金融街 |
荷兰银行 |
1000平方米 |
| 海淀区 |
| 普天大厦 |
中关村 |
百度 |
9000平方米 |
销售市场
由于受政策调整影响，2007年第二季度甲级写字楼市场鲜见整栋成交案例。投资市场上，由商务部、国家外匯管理局等政府部门发佈的新政策进一步压制了外国投资者的交易。散售市场上，持续上涨的利率使得投资者持币观望。另外，进入销售市场的供应量较少也是造成销售下降的原因。根据我们的统计，2004年至2006年进入散售市场的面积约占总供应量的三分之一，大部分项目已售磬，而2007年上半年进入散售市场的面积也很少。
本季度整售市场仅有两笔成交记录，且均为国内机构购买。一笔交易是平安保险整购燕莎地区的美邦国际中心写字楼部分，另一笔交易是交通银行购买金融街地区的航宇大厦。
甲级写字楼市场整售交易， 2007年第二季度
| 交易日期 |
项目名称 |
购买者 |
交易面积(m2) |
成交价 |
| 4月 |
美邦国际中心 |
平安保险 |
91772.32 |
16516平方米 |
| 6月 |
航宇大厦 |
交通銀行北京分行 |
88777.57 |
20163 |
高科技跨国企业迁出主要商业区趋势日见端倪
本季度，爱立信分佈在北京不同写字楼的各部门已陆续迁入位于望京科技创业园内新落成的中国区总部大楼 - 爱立信大厦，这距离2004年爱立信宣佈要在中国建立总部大楼已有三年时间。现在许多高科技跨国公司已经或準备将总部迁出C B D 地区，例如摩托罗拉、诺基亚、北电网路等。CBD地区日渐提高的租金、过分拥挤的办公环境和不断增加的人工成本是促成这一变动的原因。另外这种类型的公司往往需要较大的写字楼面积、独特的办公空间及有创造性的工作环境，这也造成了甲级写字楼分散化的趋势。
市场展望
预计今年将有约200万平方米的写字楼进入市场，而上半年的供应量约占40%。北京国际中心等项目交房时间的推迟，使得下半年写字楼的供应更为放量。大量的供应将使下半年CBD及其周边地区的租金下降同时空置率将有所上升。
