11月初，北京市规划委员会正式批复了《2005-2020年北京11新城规划》。该规划最大的变化明确提出配套先行，而配套一直是制约郊区楼市发展的瓶颈。业内普遍认为，在配套先行的推动下，11新城将再次成为购房者重点关注的区域，郊区楼市因新规划将再次火热。
顺义新城中心区是新城发展的城市载体，该区域住宅单价将达9000元左右。本报记者 周晓东 摄
2003年底，八通线开通，缩短了通州和城区的距离，通州房价开始快速上涨。本报记者 周晓东 摄
顺义
四条轨道交通到达顺义
按照顺义新城定位，顺义新城将是面向国际的首都枢纽空港，是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。顺义新城将形成“两轴、三区、多组团”的空间发展布局。重点建设或引入一批大中型综合医院，每个组团设置一至两所综合医院。此外，在新城中心组团和空港城组团各设一所三级甲等医院。
同时建设3到5所示范性高中和一定规模的职业教育基地，包括中等和高等职业教育学校，为高新技术产业和先进制造业提供技术人才。在牛栏山组团安排高等教育和科研用地，优先引入1－2所与顺义发展目标定位相适应的高等院校。
按照规划，新城的外部交通联系由公路、铁路、轨道交通等系统组成。其中，铁路包括京承铁路及京承高速铁路。轨道交通包括地铁M15线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线。其中地铁M15线规划有15个站，预计2012年通车，该地铁从中央党校开始，经过清华大学，穿过望京，沿京顺路一直往北到顺义后沙峪。轻轨L1线是从东直门至首都国际机场的路线，共设置4座车站，2008年开始通车。市郊铁路S6线为连接密云、亦庄、顺义、通州等东部发展带各新城的市郊铁路，而S3线则由北京南站到顺义。
■ 楼市解读
新城核心区域住宅单价9000元左右
2020年顺义新城人口规模规划控制在90万人左右，大量人口的入住必将带动该区域住宅市场的发展。北京易居研究所提供的数据显示，顺义城区目前在售普通住宅均价为7500元/平米———9500元/平米。顺义区域内住宅售价差距较大，同样属于顺义新城范畴的顺义杨镇的住宅售价则较低。据口碑网易赁房产频道的信息显示，顺义杨镇二手住宅单价为3300—3800元/平米。
顺义新城将构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，形成新城－重点镇－一般镇的城镇结构。其中中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。这些区域的普通住宅售价将处于一个较高的价位。杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁，这些区域的普通住宅的售价则相对较低。该区域将来住宅基本以密度较低的中低层板楼为主，按照目前该区域的在售价格来看，顺义新城核心区域中低层板楼的售价在9000元/平米左右，而非核心区域的售价则在5000元/平米左右。
■ 开发商说
产业成熟将带来巨大的居住需求
永同昌集团营销总监肖志刚：顺义新城和其他新城最大的区别就是顺义新城的产业相对成熟，具有产业支撑的区域才具有活力，比如临空经济带下的物流产业，新国展中心带动的会展产业，这些产业必然产生大量的工作人群。
同时，这次新城规划中非常突出的是体现出配套先行的开发思路，比如刚刚成功出让的顺义新城1号地规划面积多达60万平米，其用地性质为办公楼、商业服务业、娱乐设施、综合体。顺义新城出让的首块土地就是以配套建设为主，这必将对顺义房地产市场形成巨大的影响。
通州
北京二中建立通州分校
通州新城作为北京重点发展的新城，将担负起“北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等重要功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区”的历史使命。
通州将以九大板块构建京东新城区：运河城市段核心功能板块、商务园总部经济板块、主体休闲功能板块、医疗康体功能板块、行政服务功能板块、八通线楼宇经济板块、长安街东延长线新华大街商贸流通经济板块、中国宋庄文化创意板块、京津塘产业带高端工业总部板块。在配套方面，通州将建立和引入大型市级、国家级、国际医疗机构，完成北京中医通州医院的建设。此外，通州将落实名校办分校工程，完成北京二中、育才中学、史家胡同小学通州分校的建设。启动北工大实验学院、北京服装学院等一批高等院校的建设。
通州新城轨道交通由两条联系中心城的地铁线路M1线（含M1支线）和M6线（含M6支线），一条联系东部发展带各新城的市郊铁路S6线共同组成。新建居住区及各类公共建筑均按配建指标同步建设自用基本停车位。新北京东站设置在通州新城，规划京哈高速铁路，京秦、京津城际铁路进入该站，经规划的东西铁路客运通道，城市铁路可连接北京站、北京西站。
■ 楼市解读
八通线住宅单价7000元左右
通州的土地与住宅信息的发布已经沉寂了一段时间了，9月份以来，通州区域连续发布一系列土地信息，从目前的普通住宅信息来看，通州新的住宅区域分布在梨园区域。
通州区玉桥西里住宅小区（二期）项目用地公布开标结果，远洋地产联合体从11家投标房企中胜出，以7亿元“天价”拿得该地块，楼面地价为5072元/平方米，将来房子则可能单价过万。
事实上，通州区域 2003年普通住宅的均价在3500元/平米，八通线开通后通州房价出现了快速上涨，目前平均价格在6500元—7000元/平米，楼面地价达到5000元/平米以上，将来7000-8000元/平米的房价已经显得比较低了。
根据最新的土地信息,通州将新增13万平方米住宅，北京市土地交易市场通州分市场即将对5万平方米居住住宅用地公开招标。据了解，通州区政府已决定将其房地产结构中的住宅类项目逐步调低，重点发展商务办公楼，包括金融、商业楼、写字楼。
■ 开发商说
越来越多的资源将向通州新城投放
北京珠江房地产开发有限公司营销副总林斌：通州将成为北京新的郊区中最早发展起来的新城区。新的规划奠定了这个基础,对于住宅比例的适当控制,商业楼宇的增加,将从长远影响到通州未来的产业结构和居住人群。
尽管目前北京仍有相当多的资源投放在城市中心区，但奥运过后，越来越多资源会向新的城区投放，这些区域的产业功能，居住功能会得到更协调的发展，轨道交通的密集建设，教育、医疗配套的完善，将会让新城区逐渐赶超老城区的工作和生活环境，吸引更多高层次的人群进入该区域，缓解城区的各种压力。
■ 观察
未来的居住在新城
2007年11月初，北京市规划委员会正式批复了《2005-2020年北京11新城规划》，以顺义、通州、亦庄为代表的11个新城远景蓝图，正式呈现在大家面前。虽然这些新城的具体规划定位各有不同，但均不同程度地向购房者传达出一个明确的信息：未来的居住在新城。
城市作为一个以人为核心的有机复合体，建立之初的根本目的是为了用聚合、分工的有效手段，解决人的居住、就业、交通、教育、医疗等问题，房地产开发则是解决这一系列问题的最初环节。随着社会经济高速发展，作为中国规模最大、人口最多的城市之一的北京，城市居住配套短缺、交通出行困难、环境卫生恶化等诸多矛盾愈演愈烈。在主城区周边开发新城则成了解决上述问题的出路之一。
事实上，北京的新城规划发展经历了一些曲折的过程，不论是最初的卫星城的规划，还是大型居住区域规划，最初的新城建设走的是单一功能化道路，要么类似望京的纯居住区住宅先行，要么类似于亦庄的产业区吸引，在随后的新城房地产开发方面，因交通、教育、医疗等其他配套无法跟进，新城建设多数停留在口号和远景中，而实践操作中并没有取得进步性的前进。
此次北京11个新城建设规划的出台无疑是一剂良药，在吸取了过去的经验后，新城规划中最为注重的是配套，而不是单纯的功能定位。无论是顺义的四条轨道交通线的确立和经济适用房规划，还是大兴包括4所三级医院在内的20所医院的医疗配套，或者亦庄6条交通线的开发和体育中心的设计，11个新城的规划细节都体现出了“配套先行，鼓励外移”的精神。对于普通购房者来说，这次配套先行的新城规划，则为实现郊区化购房和生活提供了可能性。
大兴
未来更多名校将入驻
根据新城规划，今后大兴新城与北京主城区间的轨道交通连接将由地铁和市域快轨两种方式构成，黄村、西红门等重要居住区都将有地铁贯通，并且和市区已有的轨道交通联结。大兴新城近期和中期将有三条轨道交通建设陆续展开，分别是M4线南延、9号线支线、S6支线，远期还有M9支线南延和南中轴M8南延。
据了解，“十一五”期间，4号线南延线将开工建设，计划于2010年建成试运营，2012年正式通车。该线路规划了11座车站，北起马家楼，南至大兴新城南部生物医药基地，全长21公里。线路沿西红门组团西北侧进入大兴新城，然后依次经由兴华大街、义秀路、锦华街、天河大街至生物医药基地沿天堂河进入轨道交通车辆段。
中期的M9支线由世界公园向南经京良路出五环后折向大兴新城西部，经芦求路至生物医药基地，M9支线全长18公里，设置8座车站。S6支东起亦庄，途经大兴新城至房山，在大兴新城内部沿清源路由东向西穿越大兴新城东、中、西三区。这两条线路目前还没有立项。
除了交通方面的长足发展之外，大兴新城的教育配套也将进一步加强和完善。在新城规划中明确提出，要积极鼓励和引导中心城区的优势教育资源分解迁入大兴新城或者设立分支机构，“今后大兴可能会建更多名校的分校”，一位业内人士如是解读。
根据大兴新城规划，大兴新城近期的发展目标是以围绕生物医药基地和物流基地（京南物流商港）大力发展生物医药和现代物流产业为支撑。业内人士认为，这将进一步促进大兴新城经济的发展，同时带动周边楼市的发展。
■ 开发商解读
4号线南沿线是新规划最大利好
常世芳（鸿坤理想城营销总监）：在规划的几个新城中，大兴是离城区最近的一个。大兴新城楼市长期以来都是一个价值洼地，主要制约的因素是交通和配套问题，所以地铁四号线南沿线要开通，是此次新城规划中最大的利好消息。
从新城规划来看，大兴新城以后不仅是第二置业的首选，也将成为第一置业的首选。事实上，现在很多大兴开发商在开发产品的设计和规划时，已经按这个思路和理念在运作了。
■ 楼市解读
黄村未来仍是楼市主阵地
眼下，大兴新城区域内在售的项目以普通住宅为主，但数量已不多，现在在售项目丽园阳光、顺驰领海也只剩下不多的房源，即将要面市的蚂蚁工房体量也仅2万平米。今年下半年，黄村镇的普通住宅价格均突破了8000元/平米，现在已经直逼9000元/平米。区域内比较热闹的还属大兴新城北部的西红门镇，9、10月份，鸿坤理想城和世家博客齐齐开盘，总共推出了近千套房，价格均为8500元/平米左右。
从客群来看，大兴新城购房者以本地居多，也有不少在城区工作的白领，被新城区域相对于其他环线较低的房价所吸引前来置业。目前除了丰台之外，大兴新城几乎是惟一能在五环内找到万元以下楼盘的区域了。
黄村在未来一段时间内还将是大兴新城放量的主要阵地。北京土地整理储备中心网站显示，去年年初至今，大兴共有9块住宅用地通过招拍挂方式完成交易，其中大兴黄村就有4块。而目前在榆垡，还有着大面积的土地正在进行一级开发。
房山
良乡规划大学城
根据新城规划，房山新城在交通方面将由“两主一支”三条轨道交通线路构成轨道交通网络，包括连接主城区的市郊铁路S5线，工程计划2012年开工，2015年全部完工；连接大兴、亦庄新城的市郊铁路S4线；远期规划连接窦店的S5支线。轨道交通外的公路交通方面，起点为长辛店，终点在周口店新街，全长40.16公里的长周路改建工程也将于2008年竣工通车；远景发展考虑将良乡机场改造成为军地两用机场，房山新城的交通出行将由此产生质的提升。
而在教育配套上，房山新城区域规划有良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。大盘项目均配备社区幼儿园、小学、初中。新城教育配套将脱胎换骨。
医疗方面，房山新城将按规划加快发展社区卫生服务，实行社区卫生服务常用药品政府集中采购、零差价销售，构建以社区卫生服务为基础，各级医疗机构分工合理、协作密切的新型医疗卫生体系。
房山区的产业，积极发展物流、旅游服务、教育等现代服务业，鼓励发展都市型农业。到２０１１年，全区基本推出资源型低端产业。优化、整合、完善良乡和燕房两个城市组团的空间格局，积极完善城市功能，提高建设品质；加强重点镇的建设，使其成为设施配套、环境优美、各具特色的城镇组团。
■ 开发商解读
居住旅游特色比肩其他新城
吕庆锋（绿城百合公寓项目策划经理）：此次的新城规划得到批准，对房山楼市有很大影响。交通方面，规划的快速通道、轨道线将会极大改变房山与市区、其他新城的交通瓶颈，使房山与市区有机融合，并与通州、亦庄等拉近距离；产业方面，由于西南区域的政府机关、办事机构等过于集中，规划中的燕房组团的产业化可以分流一部分人群就业，也会带动房山楼市提升。未来的房山楼市将以良乡组团为主力军，包括长阳、阎村、韩村河、窦店、青龙湖等镇，以居住和旅游为特色，可与通州等新城比肩。
■ 楼市解读
未来半年土地供应300万平米
房山新城距离北京主城区有一定的距离，目前区域内的房地产产品主要是低密度普通住宅和少量的别墅项目。今年７月以来，房山新城区域楼市整体价格上涨较前两年迅速，区域主力楼盘如梧仗爱街区、绿城百合公寓、加州水郡、水墨林溪、世界名园等，均价近７０００元／平方米。在北京主城区高房价“挤出效应”和房山新城自身发展的双重影响下，来自于北京全市尤其是西南三、四环，大兴、丰台、西城、海淀等区的购房者数量日益增多。
房山新城未来的供应量包括去年出让的土地明年入市，如天恒·乐活城，总建筑面积约２０万平方米，位于良乡，将要入市的新盘瑞雪春堂体量约５０万平方米，加上前述几大项目的后期，未来半年内供应量在３００万平方米以上；由于土地出让的持续性过程尚未结束，目前很难有公开的数据供查询和统计房山新城未来的住宅供应量。据房山业内人士透露，未来放量的土地集中在良乡新城组团，包括窦店、长阳、阎村、青龙湖、周口店等镇，这些均属新城规划的范围，未来交通状况向好。
其他新城
新城名：门头沟
规划定位：重要生态屏障和旅游休闲基地
产品类型：普通住宅及少量别墅
主流房价：8000-9000元/平米
代表项目：绿岛家园、国信浅山
新城名：密云
规划定位：重要水源地生态屏障和首都国际交往中心组成部分、旅游休闲基地
产品类型：低密度普通住宅及高档别墅
主流房价：住宅4000元/平米左右
代表项目：至尊堡、左岸·首府、瑞海姆公寓
新城名：怀柔
规划定位：首都国际交往中心的重要组成部分和会议旅游休闲基地
产品类型：低密度普通住宅为主及高档别墅
主流房价：普通住宅6000元/平米左右
代表项目：宽沟9号、金善名居、万通新新小镇、红螺湖别墅
新城名：平谷
规划定位：北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地
产品类型：低密度普通住宅
主流房价：普通住宅3500元/平米左右
代表项目：渔阳花园、迎宾花园国际公寓
新城名：延庆
规划定位：北京联系西北地区的交通枢纽、北京国际交往中心的重要组成部分和国际化旅游休闲区
产品类型：低密度普通住宅及少量别墅
主流房价：普通住宅3000元/平米、别墅8000元/平米
代表项目：原乡美利坚、上都首府
