区域商业能否打造消费号召力
11月7日，在望京国际竹藤大厦，来自流通领域、学术界及商业地产等方面的专家就“方恒购物中心”在望京商圈的地位和发展方向各抒己见，同时也对新兴零售商业在望京商圈生存之道进行了热烈讨论。
区位优势成就社区商业
望京作为北京乃至亚洲最大的一个社区，已经经历了十几年的发展历程，90年代初期，望京周边荒芜人烟，处处是建设工地。十五年后的今天，望京人口已经达到40万，主要街道跟各个城市主干道紧密相通。30多条公交线路及2条城铁主干线的开通，拉近了望京商圈与国贸商圈、亚奥商圈、立水桥商圈的距离。在这样的发展背景下，由北京纺织控股有限责任公司投资，北京方恒置业股份有限公司承建的25万平方米的方恒国际中心“城市综合体”应运而生，其涵盖了5A级写字楼、星级酒店、酒店式公寓及大型购物中心。这样一个资金实力雄厚、运作经验丰富的新型商业项目，能否在望京商圈顺势而起呢？专家们的看法各有不同。
黄国雄(中国人民大学博士生导师、中国商业经济学会副会长、中国商业经济学会副会长、中国商业地产联盟副会长)：方恒购物中心的设计以及发展重点优势很大。第一是区位优势，如果说朝阳是CBD一个基地总部，我们这个区域已经形成了区域总部的新型经济中心。这部分对扩张知名度都是非常有利，而且本身有一批高收入的阶层，从这个角度讲：区位优势是其他商业中心没有的。第二是集群效应，因为这里不单单是一个购物中心，商业项目与酒店、公寓有机结合起来，成为一个集群，特别是与望京商业中心整体来看，已经有了很强的商业氛围。这里不仅仅是解决了购物的问题，同时，也解决了望京商圈没有大型商务综合体的问题。
荀培路(中国城市商业网点建设管理联合会会长)：望京是一个40万人居住的地方。这两年我参加商业网点规划审定，考察一些中小城市，包括到国外一些地方，特别注意中小商圈的定位。我发现当人口在40—50万时，城市是一个商业中心；如果人口在70—80万，就是一个中心一个副中心。我觉得望京人口在40万左右，已基本上形成了一个区域商业中心。这也是城市发展的必然性，在方恒购物中心切合实际的定位及正确的经营思路下，一定在望京地区乃至北京地区形成自己的经营特色，经营之路将越走越长。
董利(中国步行商业街工作委员会秘书长)；中国商业联合会专家委员：这个项目在这个时候出现可谓是恰逢时机，如果再早，培养市场的压力更大，所以说我觉得这个是恰逢时机。恰逢时机有两点，一个是针对大环境，就是望京商业氛围渐成气候；还有就是望京的入住率大幅度提高，入住率的提高，带来的区域消费力将大幅度增加，所以这个项目的出现及开业是非常合适的。另外，交通环境及居住情况就不用说了，旁边的洋华堂和望京国际商业中心已经为方恒购物中心的开业培养了稳定的消费群体，所以说：天时、地利、人和方恒购物中心都已经具备。今后应更多注意细节问题：如广场景观及室内景观的装修设计，更多的应考虑顾客的消费习性及服务功能性，在经营及服务上从细节入手，以此突出方恒购物中心的特色。
特色经营满足消费需求
望京地区外企机构云集，外籍人口占到总人口的三分之一左右。在这种情况下，方恒购物中心的市场定位为20岁—40岁的商务人群，讲究生活品位、注重生活质量、追求品牌消费、崇尚生活新观念的高知阶层。在未来的品牌发展上，国际品牌将达到40%，国内流行商品达到20%，国内知名品牌将达到40%，对新项目的定位，专家们也各抒己见。
王耀(中国商业联合会秘书长)：在北京朝阳区81家重点企业当中，销售额占到整个朝阳地区的54%，实际上个体数仅占到4%。望京将近40万人，外籍就占到1/3。首先我们的突破口就是把外籍这些人士的消费特点掌握，比如说韩国人消费什么特点？第一是愿意吃愿意喝，尤其是愿意去酒吧，你问韩国人没有不去三里屯的，如果面对8万韩国人的话，这一块消费能不能起来？第二，韩国人从来都是买真正品牌的，不买假货，因为他们认为这是身份的象征。第三点是对于商务人士的消费特点，把餐饮业、娱乐业作为的突破口，通过餐饮、娱乐聚集人气是购物中心缩短培育期最好的办法。
另外从整个望京来说，现在有人分析说是四个商圈，但是我觉得不管是几个商圈，我们在整个分析朝阳区的时候，感觉到竞争非常激烈，朝阳大概有70万的新增面积，按照目前我们估算每年递增10%是新增商业面积所提供的。不管方恒选择什么方式，必须选择一个非常特别的商业模式，而不是说仅仅是一个大众化的购物中心，我觉得一定要针对当地人的消费特点，尤其是在专业化上做文章。在中高端方面，应该再细化，能够做出特点来，最好这个特点当中在北京都没有，一想就能想到方恒购物中心，到那时方恒就成功了。
董利(中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员)：这个项目的规划优势，本身就具有综合性的集群效应，还有这个项目的档次匹配，也有利于这个项目的发展。因为望京整体的档次、品位，目前来看感觉还是差一些，还有这个项目的商业规划和规模适当，另外最大的优势就是富有特色，和其他的几个商业购物中心、百货的建筑业态不同，是一个室内商业街的形式，室内商业街在北京来说发展不足，在望京地区还是空白市场。
商家联动形成区域消费号召力
望京地区，虽然商业项目非常多，但是很少能找到精品。一是在发挥区域优势的时候，商业定位有可能找得还不准确，二是望京自身在商业气氛方面确实还存在自身需要改进的地方。但是如何解决这些问题？可能不是一个开发商的问题，而是这个区域的开发商如何联手的问题，形成一个商圈就是形成消费号召力。如何协调与周边商业的伙伴关系，专家如是说。
郭增利(中国产业资讯中心主任)：方恒这个项目跟旁边项目的关系，我觉得是非常重要的，如果说能够让对面商业发挥其主力店的功能或者与我们形成优势互补，大家共同整合客源优势，把这个区域当成一个整体的MALL来考虑，我想到那时大家就都成功了。
方恒购物中心自身面积适中。我们不用去跟别人比谁的面积更大，我们追求的是在这个特定的望京商圈当中，坚持哪一种特色定位，把这个优势发挥出来。方恒周边确实有包括望京国际商业中心，洋华堂这样的商业项目，但我觉得整个区域当中商业巨头是分散的，在望京地区能够形成区域商业中心，单凭一家是很难的。如何跟他们错开，或者是联动起来，这是我们及其他商业都应该考虑的问题。
唐亮(《新地产》主编)：方恒购物中心周边有洋华堂，还有新世界，如果这个小区域的经营做好的话，对该区域内所有的商家都是有好处的。我们旁边有电影院，有洋华堂，已经把一部分的客流吸引过来了，我们如何把这些吸纳过来的客流有效的利用并让他们在这个区域消费，我们如何把蛋糕在这个新兴商业区域里做大，更多地满足不同人群的消费需求，跟对面商业整合、联合，借助大家的力量把这个商圈做大做强，是方恒购物中心领导及在这个商圈所有的商家共同思考的问题。
中国商业联合会副会长万文英最后总结说：“其实方恒购物中心这样的商业项目，只要经营定位正确、经营管理专业，我们相信有容易步入正常的经营轨道，一个新的商业项目，既要有实力又要有能力，还要有耐力。这个耐力是指对项目的领导而言。一个新项目开业，要有一个培育期。这个培育期是什么？客观的环境适应了它，它适应了消费者，我们的服务适应了消费者，同时品牌也适应了这个地区，这样的话才能兴旺起来。加速我们的工作，会缩短商场的培育期。”
