成交价大超底价　个人委托日渐增多———

　　拍卖公司向委托拍卖人收取成交额最高5%佣金；拍得房产后，买卖双方须自己去相关部门办理产权变更手续

　　11月20日下午，一场独特的房地产拍卖会在北京亚洲大饭店举行，引人注目的是，这场拍卖既不是常见的司法委托拍卖，也不是一个楼盘的“开盘秀”，而是一场大规模的社会委托二手房拍卖。经过两个小时的激烈角逐，34个标的成交额达6371.5万元，近20个住宅类标的全部成交。记者在现场看到，此次拍卖中，有不少竞买人甚至是以20万元、30万元的跳水价来争取心仪目标。

　　“拍卖作为二手房流通的一种比较新颖的交易形式，已经受到二手房‘实用型’消费者的逐步认可，今后将会有更多卖房人和买房人考虑采取拍卖形式进行房地产交易。”业内人士分析。

　　●成交价大大超过底价

　　偌大的交易厅中挤满了前来参加竞买的人，有很多人因为没有座位只能站在过道处。这是记者在11月20日亚洲大饭店二手房拍卖会上看到的热闹一幕。“本次拍卖会标的每次加价1万元”，当拍卖师宣读完拍卖规则后，第一号标的底价为113万的住宅在几分钟之内，便以156万元成交，而第二个标的同样也是底价为113万元的一处房产，刚开始便有竞买人出价140万，“150万！”另外一位竞买人喊道，“151”、“152”……最后同样以156万元成交。此后除了少部分写字楼无人竞价外，其他标的都已非常快的速度完成交易，尤其是最后一套地处真武庙头条6号的47.65平方米的房产，虽然以37万元起拍，但有竞买人直接出价60万、70万、80万……最后以91万元成交。竞买人张先生告诉记者：“我就是为等这套房子来的，一是比较看好这套住宅的价位，二是看好它的地理位置。”

　　几家欢喜几家愁，在张先生为得到理想的房子而心满意足的同时，也有人“暗自失意”，“来拍卖会就是想看看能不能捡到‘便宜货’，可实际成交的价格与同地段的同类二手房市场价格也相差无几，中介已经无利可图”，据某在场参加竞拍的房屋中介工作人员透露。

　　●个人委托拍卖日渐增多

　　本场拍卖的主持人国家注册拍卖师申艳彬告诉记者，在主办方中鸿信国际拍卖有限公司十年的拍卖经验中，还是头一次有这么多的房产同时进行拍卖。“此前拍卖的大部分房产都是北京市各法院和银行委托的不良资产，而且数量很少。但是今年以来我们已经开始接受很多个人委托，房产的数量也在不断增加，大部分都是位置很好、价位也比市场价相对要低的二手房住宅，下半年来我们已经举办了多场小型房产拍卖会，每次都有几千万的成交额。”申艳彬说。

　　许多在场的委托人则表示：“我们之所以选择把房子交给拍卖公司，主要是因为拍卖行在接受委托后，操作比较规范，具有较大的招商力度，能够聚集更多的买家，使房产价值得到更好的体现。”被女儿带来助阵的竞买人苗女士则认为：“去中介公司常常会遇到房屋产权关系不清、办手续拖延扯皮的现象，而且价格也不够透明，所以我们才来二手房拍卖会看看，最起码可以一目了然地看到整个交易流程，而且可以选择更多有效房源……”

　　另据记者了解，拍卖公司在完成房屋拍卖后收取费用上，实行的是一种比较灵活的方式。原则上拍卖公司向委托拍卖人收取成交额的5%佣金，但比例会根据成交额的上升而递减，也就是说“拍卖价格越高，收取佣金比例越低”，数百万上千万的房产收取费用比例仅在1%至2%左右。

　　业内人士指出，对于卖方来说，拍卖会事先的免费宣传以及提佣形式，与房产中介相比颇具竞争力。二手房拍卖作为一个与房产中介竞争的新角色，它的出现，目前虽然不能完全改变市场环境，但已经让曾经一枝独秀的房产中介感受到一定压力，将对二手房交易市场产生更为多元化的影响，有益于市场的良性发展。

　　●专家建议●

　　目前的二手房拍卖交易形式是否成熟？在现有条件下还存在哪些操作障碍和困难呢？带着这些买房人和卖房人共同关心的问题，记者采访了“链家地产”副总经理金育松。金育松表示，虽然受到房地产宏观调控政策的影响，房产投资需求出现了一定的萎缩；但是，当前京城房产市场处于严重的供不应求状况，房产价格也在一路上涨，使得房产投资依然是众多消费者的“不二之选”。伴随着拍卖房的逐渐兴起，购买拍卖房也就成为了不少投资者的新选择。但是，拍卖房不等同于一般的房产，其中存在的投资风险相比其他房产会略高，为此，金育松建议，房产投资置业者在购买拍卖房时还是应该对一些细节有比较清楚的了解，避免得不偿失，同时，他也为消费者总结了购买拍卖房的一些关键事项。

　　●购买拍卖房的七个流程

　　在消费者购买拍卖房的过程中，事先需要了解其最基本的流程，目前北京购买拍卖房的流程一般可以分为七个步骤：第一步就是先了解拍卖房的信息，主要获取渠道是房产交易中心刊登的拍卖信息、各大媒体的拍卖公告以及一些拍卖公司的网站或者可以咨询一些知名的房产经纪公司；第二步就要仔细查阅拍卖房产的相关内容，比如《拍卖公告》、《竞买须知》和《竞买申请书》等；第三步就是申请竞买并办理相关竞买手续，存入保证金；第四步就需要进行实地勘察拍卖房；第五步现场竞买，自己评估该房地产拍卖成交后所需交纳的转让税费，并以此作为竞买出价的参考之一；第六步签订《成交确认书》，并在《成交确认书》约定的时间内付清全款开具房款收据；第七步办理产权证入住。

　　金育松特别强调，由于拍卖公司一般不具备主体交易资格，只能在交易完成后出具《成交确认书》等证明文件提供协助，因此买房人通过竞拍购得房产后，还必须自己去相关部门办理产权变更等过户手续，目前来讲相对比较繁琐。

　　●谨防头脑发热脱离市场规则

　　一般而言，拍卖的房产在价格上具有一定的优势，成交价普遍比市场上同地段、同品质的房产低10%-20%左右；但是，消费者应当注意的是，由于房产拍卖现场的气氛往往比较热烈，经常会出现互相叫价，使得房价在几轮举牌之后价格已经处于高位，然而此时每位消费者都被一种“志在必得”的心理所左右，当成交之后就觉得房产买贵了。虽然出现这种状况是少数，但是也说明了消费者在拍卖现场很可能会出现一些“违反”市场规则的行为。

　　●按揭贷款是一大“硬伤”

　　由于拍卖房的产权“先天性”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按揭贷款服务造成了巨大的“壁垒”，而据记者介绍，当前所有的银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务，这也是拍卖房目前交易过程中的一大“硬伤”。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。●购买拍卖房牢记三大点

　　第一，了解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竞买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件；同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。

　　第二，实地考察计划购买的房地产，除了了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否合适，配套的水、电、气是否齐全，房屋的结构、外观质量有无问题，物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想外，更重要的是查询该房产是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。

　　第三，房屋里的附属设施，比如一些家具、家电之类的，要明确这些附属物与拍卖物业的关系。

　　金育松最后还提醒消费者，在当前的拍卖房中，有很多都是“整拍”，作为一般的消费者可能很难进入拍卖市场，而这些“整拍”房产的地段相对都较好，如果想获得这一部分房产，建议还是需要寻找一些大型的房产经纪公司，一方面能够获得好的房源，另一方面还可以保证购买房产的产权完整和清晰。

　　●二手房成交案例·望京板块

　　银领国际80平方米94万元成交

　　小赵是一名在校大学生，其父亲考虑到日后要在北京定居，想为儿子买一套大一居或小二居作为暂时过渡，小区环境要好，社区不要太老，因考虑到儿子以后自行居住，所以日后的养房费用不要太高。因为考虑到小赵是年轻人，所以鑫尊置地的置业顾问向赵先生推荐了银领国际80平方米的大一居，并最终以94万成交。

　　购买动机分析：

　　小赵是一名在校大一学生，其父亲在河北有一家自己的工厂，家庭条件在当地来说还算富裕，考虑到儿子毕业以后定居北京，看到房价一天比一天高，所谓“可怜天下父母心”，小赵的父亲决定提前帮儿子置办房产，以便小赵参加工作后，用于结婚用房。银领国际的绿化率和容积率都很适合居住，且韩国人居多，即使将来儿子不住了，将房子出租投资回报率也是很高的，而且，银领国际在望京和同等档次相比较之下，它的所有费用（物业、取暖）都是最低的，且享受的却是公寓的物业待遇。（24小时保安、电梯）

　　业主出售收益分析：

　　业主张先生，北京人,有稳定工作,因结婚所以想换一套二居室的房子,所以才考虑将爱房出售。张先生2005年11月份以5000元左右/平方米的价格买入期房，房价共40多万元，首付20万元，同年入住。其他税费2万元左右，物业费1.6万元左右，取暖费19元/平方米左右，装修6万多元，其他大概1万元左右，共计50万元左右。张先生于2007年9月将房子出手，他这套房子的净利润为44万元左右。

　　置业顾问分析：

　　13年前，望京由北京边缘的荒凉“小乡村”，蜕变成现在亚洲最大的国际居住社区，是设施较为齐备的超级社区。由四环路，机场高速，五环路和京承高速四条便捷交通和数百米城市绿化带环抱，占地面积约14.4平方公里，相当于一座中等城市的大小规模。近年来，望京区域的基础配套设施改造吸引了大批国际零售商，比如像位于北五环的百安居，宜家望京店，以及积极筹划和建设中的沃尔玛、家乐福、好莱坞影城等。银领国际，位于北四环和望京成熟大社区完美交汇的区域，兼容北四环畅达都市八方的优越，京西部，是望京距四环路最近的楼盘项目，在望京高档社区中颇具诱惑，层高2.8米，户型宽敞大气。银领国际距城铁13号支线望京西站仅300米，是目前望京地区距离城铁最近的居住区。配套齐全，有京客隆、旺角广场、大中电器、中福百货、银行、陈经纶中学，南湖中园小学，刘诗琨幼儿园，北亚医院等，颇具升值潜力。本案例及分析由鑫尊置地提供