2007年，房地产市场骤然出现了井喷之势，高达每平米上万元甚至几万元人民币的楼盘在各地涌现，“地王”也成为了2007年地产圈的流行词汇。房价高企，国内投资渠道的缺乏让资金大量流入房地产市场，再加上国际“热钱”的涌入，房市和股市神话一样，成为了高额回报的投资行业。

　　2007年中国房地产市场的泡沫化趋势引起了各方的关注，年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，近日央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。虽然国家在2007年对房地产市场的调控曾被人调侃为“空调”，但年底调控力度的骤然加强引起了人们对2008年“调空”房地产市场的担忧；融资渠道的单一和银根紧缩让高负债率的房地产企业从2007年的“地王”转而面临2008年的“死亡”威胁；为了生存和发展，有越来越多的房地产企业加入了二三线城市的争夺··· ···

　　面对十年来首次从紧的货币政策和奥运经济的拉动，中国房地产企业将何去何从？国家政策、地方政府的发展冲动和开发商的逐利本能将会进行怎样的博弈？种种迹象表明，2008年的中国房地产市场，注定会与以往不同。

　　多方利益博弈：调控→空调→调空？

　　2007年，针对国内房地产市场的无序竞争和房价的飞速上涨，国家宏观调控重拳迭出：

　　1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税；

　　3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，打响了全年六次加息的第一枪；

　　6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。四个月后，国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，进一步限制外资进入二级市场；

　　9月27日，央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格规范住房消费贷款管理，明确贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定··· ···

　　以12月初的中央经济工作会议为界，国家有关部门在金融、土地、税收、住房保障等各个方面祭出了宏观调控的组合拳。中央调控的态度和决心毋庸置疑，但调控效果如何呢？

　　作为国家调控重点的房价，似乎充满韧性，在2007年一波波的调控风暴中逆势而行，和中国股市的火爆并肩前进。

　　国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房销售价格同比上涨百分之十二点二；今年1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。

　　于是，有人把2007年的房地产调控称之为“空调”。

　　分析人士指出，中央的调控政策如果更多的把着眼点放在遏制房价上涨上，则根本无法缓解目前供不应求的现状。只有尊重经济的基本供求规律，加大力度提高两限房、廉租房、经济适用房、小户型等保障型住房的比例，加大打击囤地捂盘等行为才是调控手段应该重视的根本问题。

　　在保障性住房体系建设方面，国家不可谓不重视。2007年3月5日召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这一《意见》被业界称为“24号文”，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。2007年11月，《廉租住房保障资金管理办法》，《廉租住房保障办法》，《经济适用住房管理办法》等具体操作办法陆续出台。

　　我们在为中央的调控努力击节叫好的同时，也在关注着政策的落实。在北京，一些本来为解决中低收入家庭住房问题的经济适用房却成为了个别富人的赚钱工具，伪造一份假的低收入证明，购买经济适用房之后赚取差价，已经成为部分炒房者“公开的秘密”。笔者租住的经济适用房小区亦是如此，全部售罄的房子却入住率很低，笔者经常在上下班高峰时独享一部电梯，即便是小区内的居民，也有开着宝马、奥迪、奔驰等豪华车的“中低收入”人员出入。

　　在很多地方，土地收益占财政收入的比例高达40%，直接导致了个别地方政府为了财政收入而和开发商联手违规操作的现象，广东地产巨头碧桂园就曾因在张家界当地政府的“协助”下涉嫌 “零地价”拿地遭到有关部门调查。

　　具体到房地产金融政策上，提高第二套首付对实力雄厚的炒房团几乎造不成什么影响，即便资金不充裕，也会通过“加按揭”的方式来实现资金剥离以投资下一套住房；一些开发商为了自身利益甚至和商业银行“合作”实施“假按揭”，把生产建设贷款转为住房消费贷款来解决资金来源。以致于央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上郑重提出，要坚决打击假按揭、转按揭和加按揭等钻政策空子的行为。

　　2007年12月初，中央经济工作会议的召开无疑是标志性的事件，2008年从紧的货币政策发出了强烈的调控信号；

　　12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，这更是被定义为2007年房地产调控的转折。

　　连续的调控组合拳终于令深圳、上海、广州等城市房价有所回落，交易量大幅下挫，房地产股的下跌、土地拍卖的流拍、“捂盘”“捂地”等现象退潮都让人们看到了2008年房地产市场回归理性的希望。

　　可以预见的是，2008年，存款准备金率的提高和按季度有节奏的控制贷款发放政策让开发商迫于资金的压力不得不加大项目开发的力度以增加市场供应来加速资金流动，炒房团为了规避风险从市场退出，保障性住房政策落实力度的加大等因素将会使房地产市场供不应求的局面得到缓解。

　　银根紧缩、地根紧缩、《补充通知》等政策引起的房价松动让人们看到了暂时的调控成效，但也有分析人士提出了对“调空”的担忧：即大批房地产企业由于资金链的断裂不得不从市场退出；房产交易量的萎缩也会让很多以“炒房”为主要收益的房地产经纪公司难以为继，一夜之间崩盘的深圳中天置业就是一例；银行呆坏账的大量出现必然会引起银行利益的受损。

　　因此，2008年的中央调控政策必须要找到一个均衡各方利益的平衡点。面临奥运经济的拉动，既要防止经济过热，又要避免调控力度过大造成房地产业的崩盘，毕竟房地产作为国民经济的支柱产业，牵一发而动全身。

　　面粉贵过面包：地王门→生死门？

　　见笔者上篇博文：【地产企业即将面临“生死门” 】

　　战术配合战略：一线城市→二三线城市

　　北京、上海、深圳、广州等经济高速发展的一线城市，一直以来是房地产企业的必争之地。全国排名前20位的房地产企业几乎都在一线城市已经或者即将进行多个项目的开发，旺盛的需求、不断上涨的房价是房企们看好一线城市的动力。

　　但随着宏观调控力度的加强，土地、信贷双双收紧，一线城市的房地产市场首当其冲的受到了强烈的冲击，房地产企业把重心放在一线城市的竞争并非明智之举。

　　其实在2007年，早已有房地产企业看到了二三线城市巨大的开发潜力，把二三线城市的布局当作企业未来的发展战略重心。

　　曾有人调侃：2007年的获得高速发展的房地产企业，不是选择上市就是选择了进军二三线城市。在2008年，经济发展潜力巨大、土地成本低廉、需求相对稳定、市场回报率高的二三线城市同样是房企需要紧紧抓住的最后机会。

　　虽然二三线城市不是中国经济高速发展的代表，也不会在各项城市排行榜中位居前列，但随着全国经济的均衡布局，以珠三角、长三角和环渤海经济圈为代表的二三线城市集群获得了难得的发展机遇，在新一轮的经济增长过程中，起推动器作用的不再是一线城市，而是那些二线城市，目前一大批二线城市的经济增长率已经跃居全国前列。房地产企业显然不能错过大好时机，一线城市土地的稀缺和政策风险更是让进军二三线城市成为现实选择，因为这不仅是为了生存的需要，更是为了企业长远发展的战略考虑。

　　因此，房企进军二三线城市是一种必然的趋势。专家认为，核心城市在城市化进程中首先受益，但此后，随着财富流动和制度建设，二三线城市的市场也开始成熟起来。首先是伴随二三线城市经济发展，居民财富有了积累，这就代表着房产购买力已经存在；其次是改变城市面貌已经成为城市管理者的压力和政绩考核的标准，这一切，都为房地产企业进军二三线城市创造了条件。

　　从市场回报率来看，现在一线城市只有7％至8％，而二线城市可达到30％左右，与一线城市刚发展起来的水平相当。土地开发成本的低廉和地方政府对招商引资的政策优惠更是对房地产企业形成难以抗拒的诱惑。

　　现实情况也的确如此。整个2007年，房地产大鳄们都挥舞着资本大棒，进行大规模“圈地”运动。

　　作为国内较早开展品牌输出和连锁经营的阳光100以及中体奥林匹克花园，都在2007年加紧了地产项目的全国布局。目前，阳光100在全国12大城市完成了19个项目的开发，其中二三线城市的比例高达90%以上；从广州走向全国的奥林匹克花园倚靠独特的品牌输入模式，完成了16个省市，共49个项目的战略布局，是地产企业在二三线城市发展的成功典范。

　　地产大鳄们自然不遑多让，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)一边审视过度扩张的风险，一边加快万科进军二三线城市的步伐，已经形成了珠三角、长三角、环渤海加成都、武汉的战略布局；坐镇中国南部的碧桂园地产，同样把目光投向了全国。

　　在一线城市难以分得一杯羹的中小地产企业，更是把二三线城市当成了救命稻草。

　　甚至连外资地产巨头也闻风而动。香港地产巨鳄恒基兆业，在2007年完成了在西北和东北多个二三线城市的圈地和考察，该公司执行董事张方明表示，恒基兆业在内地的战略布局中，二三线城市将继续占有很大的比重；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划在2014年前在成都开发五到七个项目。

　　但是值得警醒的是，二三线城市迎接地产企业的绝不仅仅是鲜花和掌声，其中蕴藏的各种风险依然不容忽视。

　　首当其冲的是对城市居民容量和购买力的充分评估，同国际化的一线城市吸引来自各地的房产投资者不同，绝大多数二三线城市住房都是本地居民自住消费，销售周期可能过长，存在着资金回笼过慢的现实风险；

　　人脉资源更是不容忽视，强龙难压地头蛇，对于二三线城市来说，往往本土开发商和政府都有着良好的关系，外地开发商如果想取得和当地开发商的竞争优势，获取政府人脉资源是先决条件，在政府换届时是能否取得优惠政策的延续更是充满了不确定性；

　　能否在项目建设中做到和当地文化的融合，获取当地居民的认可也越来越重要。受气候与地域特点、历史沿革、文化习惯等影响，房地产开发具有鲜明的地域特征，如何突破地域限制，针对南北、东西区域存在的差异是地产企业的必修课。中体奥林匹克花园副总经理史明曾经和笔者分享了一个小故事：在充满小资情调的成都，一个实力并不强大的开发商牢牢抓住了人们的消费心理，结合当地文化并按照艺术品的要求去盖楼，立刻得到了当地居民热烈的追捧，该地产企业也得以一举成名；

　　当然最重要的还是要有足够的资金实力，房地产企业看中的是二三线城市的成本优势，而地方政府看中的是开发商的资金实力以及就业和安居的保证，如果开发商大肆囤地而造成资金链危机，在明年货币从紧的政策下，反而会遇到生存之忧。

　　风险虽在，机遇犹存。种种迹象表明，2008年，生存和发展的冲动让地产企业在二三线城市混战的势头依然不会减缓。对于房地产企业来说，如果不进行充分的风险评估，二三线城市也许很快就会从可口的奶酪变成烫手的山芋。