卖方强势不改　买方恐慌不再———

　　王先生在三年前投资的一套房产，去年曾经有很多人想买，但他都没舍得出手。到现在房子已经升值了一倍有余，最近他感觉房价继续大幅上涨的可能性不大，于是想将房子出手获利了结。但是，当他把房子“挂”出去一段时间之后，看房人却并不像想的那么踊跃。来过的几个看房人也都要跟他讨价还价，虽然他没有降价，但也明显地感觉到买房者现在越来越谨慎了。

　　●部分区域房源上涨，需求下降

　　据“链家地产”统计数据分析，1月上半月在需求量下降幅度达到11%的情况下，一些区域房源出现上

　　涨。例如朝青、CBD、六里桥、亚运村等区域都在一定程度上出现了房源上涨和客户下降的现象。“链家地产”市场研发中心认为，房源放量和客户下降较为明显的区域一般是投资现象较多的区域，新的一年由于加息等因素带来的持有成本增加促使了区域房源放量，而由于投资需求消化区域房产占到相当比重，受到整个房地产市场浓厚的观望气氛影响，区域投资需求放缓入市进程，部分持有者急于套现缓解压力和需求者的观望心理双双构成了供应上涨和需求下降。

　　●1月上半月成交下降价格未降

　　据21世纪不动产统计资料显示：目前中高档二手房市场已经出现冬歇的特点。1月至今亚奥

　　板块成交量有所回落，下降幅度同比2007年12月份同期在5%左右；而一度受到追捧的四方桥板块成交量也出现了一定的下降，同比2007年12月份同期下降6%左右；望京板块中高档房在2007年成交量一直表现出强有力的增长势头，但2008年以来成交量也开始明显的下降。“21世纪不动产”分析人士认为：局部区域成交量出现下降，主要是由于目前房价居高不下、政策频出，很多购房者认为房价将要下调，持币观望的情绪继续加剧。而购房者的心理承受价位与之不断拉开差距。双方的相背心理造成了部分地区中高档二手房市场成交量出现下降。据“链家地产”统计数据分析，1月上半月二手房成交量环比12月下半月下降9%左右。1月上半月二手房平均成交价格达到9549元/平米，相比12月下半月的9483元/平米，涨幅在0.7%左右。“链家地产”市场研发中心认为，在房源增加、客户和成交量下降的情况下，价格依然稳中有升主要基于两点：一是绝大部分房产持有者的心理预期未变，尽管目前为成交淡季，但是仅为岁末年初例行的调整期，不能从根本上影响房产

　　持有者的信心，只有对少部分以投资为主急于套现的人群影响会相对较大；二是部分热点区域购房需求依然旺盛，带动整体价格稳升不坠。诸如方庄、幸福大街、八通沿线、石景山等区域的购房需求和成交还出现了一定程度的上涨，这也从侧面说明自住为主的区域受季节因素影响要小得多。

　　而据“链家地产”市场研发中心的成交客户调查结果显示，当前北京二手房市场的整体投资比例为20%左右，其中70%-80%的投资者均是长期持有出租为目的，因此，从该角度来看，北京二手房市场出现抛售局面基本不太可能，市场会是一个比较稳定的局面。

　　●买卖双方展开拉锯战

　　虽然目前的市场正处于盘整期，但是在实际的二手房交易谈判过程中，并没有出现买卖双方心理的根本性转变，卖方对于价格依然很坚持，充其量是买方议价空间的相对扩大。这里所指的买方议价空间扩大并非指在单套房产的价格商议过程中存在讨价还价的空间放大。举例来说，一套100万的房子，以前出售者和购买者的议价空间是2万，现在双方的议价空间依然是2万，并没有增加到3万或者说5万，只不过在之前很有可能出现的是双方在议价过程中，卖方只需要表现出一定的“价格坚持”意愿，买方就会掩藏自身的议价能力，并且采取即时的“下定”策略，因为一旦体现出过强的议价能力，房产可能就会为他人所购买。