去年是政策调控密集的一年，比起2005年的“国八条”，07年一年的调控政策显得更加“快、准、狠”，尤其是第二套房贷新政的出台，使上海搂市不仅没有呈现往年“金九银十”的盛况，而且购房者持续蔓延的观望态度也给一、二手房市场带来了相当大的冲击，12月23日政策细则明确后，市场陷入更加浓厚的观望氛围中……

    本报日前特请美联物业相关人士对第二套房以户为单位的政策进行了解读。

    政策内容

　　2007年12月11日央行明确第二套房以借款人家庭为认定单位：

    一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

    二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房面积查询结果。当地人均住房水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套放贷执行。

    三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款（一、二）规定执行。

    案例

    1）李先生，李夫人及儿子小李（成年）于2000年购买了一套房居住，李先生之前申请了贷款，为主贷人，房贷已还清。现时小李明年打算结婚买房，也会申请贷款，通过美联分行看中一套房子，但不清楚自己是不是银行所指的“第二套房贷”

    答：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。政策中包括“借款人、配偶及未成年子女”这三个条件的视为“一户”。小李作为一个成年人，与父母作为“两户”计算，父亲之前的贷款不计入小李的贷款套数，故小李如果买房申请贷款（父母不能参与贷款），视为“第一套房贷”概念。

　　2）如果小李的结婚对象小王，她在婚前作为主贷人参与过其家庭的房贷，那小王和小李婚后购买房子的贷款是否属于的“第二套房贷”？

    答：由于小王已经作为主贷人参与过家庭的还贷，不管贷款有没有付清，她与小李结婚后，两人属于“一户”概念，购买房子的贷款均属于“第二套房贷”。如果小王和小李同样的情况，家里买房，但不是主贷人，那她与小李结婚购买房子的贷款均属于“第一套房贷”。美联专家建议，结婚前先请小李作为主贷人买房，婚后小王虽不具备同时参与贷款的条件，但小王可将自己的名字和小李沟通后写入产证。

　　3）胡先生单位福利较好，之前家庭购房作为主贷人申请过公积金，但已还清。现时欲置换购房，打算申请商业贷款，请问此情况是否算在“第二套房贷”里？如属于“第二套房贷”，贷款30万，20年的还款期，每月的还款额应是多少？

    答：“第二套房贷”〈补充通知〉里明确说明，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，视作“第二套房贷”概念，所以胡先生将承担更高的商业贷款利率。美联物业交易管理部为胡先生计算，现时的贷款利率基准是7.83%，符合“第二套房贷”贷款利率上浮10%，为8.613%。以贷款30万，20年的还款期计算，每月应还款2625元。比政策出台前的优惠利率6.6555%的基础上，每月多还款361元。