如果“拐点”并非是经济发展的必然规律所形成的，那么就是不可预测的，同时也并不是可以长久的。

　2007 年11 月14 日， 拥有150 余间二手房经纪门店的深圳中天置业老板蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。舆论一片哗然。

　以招商地产为代表的深市地产股开始了一波迅猛的杀跌。

　2007 年12 月9 日，万科朝本已风声鹤唳的市场扔了一颗重磅炸弹。位于广州康王路的万科金色康苑开盘，均价14000元/ 平方米， 远远低于市场预热阶段的20000 元/ 平方米， 也要低于周边楼盘17000-18000 元/ 平方米的售价。开盘不到两个小时，首次推出的156 套单元售罄，销售金额愈2.1 亿元。

　12 月14 日，在一个公开场合，万科董事长王石承认市场出现了“拐点”。12月17 日，在一连串的信贷紧缩、土地新政的背景下，市场爆出了万科在广州、深圳和上海等城市低价出售新盘的消息，当日，A 股、H 股市场内地上市房地产公司股价再次迎来暴跌。其中，A 股市场中地产“四大天王”——万科、保利地产、招商地产和金地集团分别下跌9.52%、6.30%、7.59% 和6.82%； 香港红筹股SOHO 中国和远洋地产等也未能幸免，分别下跌6.78% 和7.68%。

　与此相随的是，厦门等多个城市出现土地以拍卖底价成交的现象，甚至出现了流拍。12 月27 日， 南京2007 年“ 最后一拍”遇冷。在单次推出16 幅土地的拍卖中，一幅地处江宁区的地块以底价成交，楼面地价不足一个月前成交价的一半。

　难道真如王石所言，“拐点”来了？

　是掉头向下，还是短线调整

对于王石的“拐点论”，华远地产董事长任志强给予了强烈的反驳。他认为，银行关闭了向个人购房发放按揭贷款的支持，那么销售量就必然下降，因为大多数人需要信贷的支持。但如果这也算是市场的“拐点”的话，那么任何时候政府都可以在正常的市场运行中，甚至上升中创造出来一个“拐点”。“但这种‘拐点’并非是经济发展必然规律所形成的，是不可预测的，同时也并不是可以长久的。”任志强说。

　信贷紧缩有两个内容：一个是提高第二套住房按揭贷款的首付比例，并实施高出10% 的惩罚性利率；另一个是央行出台2008 年企业贷款新政， 即控制增量，按季发放。中金公司房地产分析员白宏炜在一份研究报告中指出，对按揭贷款的限制是抑制需求的，但影响仅限于2007 年底，2008 年将重新放开， 这是因为按揭贷款属于优质贷款是各大银行争取对象；而对开发商的贷款在2008 年仍将较为严格，加上资本市场再融资的暂停，开发商资金压力较为严重。而这将抑制供给。

　白宏炜通过分析2004 年信贷紧缩的结果，发现当时开发商并没有预期那样低价甩卖房子， 反而房价上涨明显， 主要原因是企业通过预售款和自有资金提升弥补贷款减少。他进一步认为， 目前银行贷款占资金来源的20%，考虑到房价涨幅较高，2008 年信贷紧缩结果将会是区域性房价调整，珠三角受到影响大一些，但调整幅度有限。另外，从实际利率的水平来看，2007 年的真实利率大致为-1.5%，考虑到2008 年的通货膨胀和可能的加息幅度，预计2008 年实际利率可能为0， 对住房需求的抑制有限。

　白宏炜坦言，多数人认为信贷紧缩了，开发商低价甩卖房子，则房价下跌，这种想法并不现实（2004 年调控结果可以证明）。信贷紧缩下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使得他们只求生存不求发展，所以再继续紧缩，只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化。但不管是哪一种情况，结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌，原因是目前供给远小于需求，单抑制需求不可能降房价；从另外一个角度来看，房地产行业的利润较高，资金成本可以提高到15％ -20%，而其他行业的资金流向这个行业的动力很足。

　历史总在重演

　2004 年，全国银行信贷总额同比增长仅为11.1%，比2003 年增幅下降了10.3个百分点，信贷紧缩十分明显。但全国房地产开发总投资额仍保持了30.2% 的增幅，房地产开发总资金增幅亦达到30.8%放缓的速度明显低于全国信贷总额。

　房地产开发资金并没有随着信贷紧缩而下降的原因在于，虽然信贷紧缩导致房地产开发从银行借款的资金来源增幅下降十分明显，同比增幅仅为1.1%。但另一方面，开发商明显加快了商品房销售，来自于销售定金和预售款的增幅加快了7.3个百分点至45.4%——开发商通过加快销售解决了行业发展资金问题。

　2004 年度的信贷紧缩使得开发商通过预售来加快周转，但并未带来房价的下跌。相反2004 年全国商品房价格涨幅达14.1%， 远高于2003 年3.8% 的涨幅。

　究其原因在于， 房价的根本决定因素是供求关系。2004 年年底竣工/ 销售比为1.11，低于2002 年的1.30 和2003 年的1.23，供应与需求之间的距离缩小一定程度上导致了当年房价的上涨。

　2004 年度信贷紧缩情况下，在建面积增幅呈现小幅放缓趋势；而新开工面积增幅呈现大幅放缓迹象，且近年来与信贷总额增幅的相关性逐步增强。白宏炜认为，2008 年可能的信贷紧缩可能会带来在建面积增幅的进一步下降（2007 年9 月底增幅为22.4%）， 新开工面积增幅的下降幅度可能更大（2007 年9 月底增幅为21.6%）进而将导致未来竣工面积增幅进一步缩小，抑制未来商品房供应市场，房价的未来发展趋势更不容乐观。

　其实，房价涨势如虹的本质在于供需失衡。2006 年以来，广州和深圳两地的商品房销售（含预售）面积明显大于竣工面积。2007 年前三季度，广州商品房竣工面积480 万平方米， 同比下降18%，而商品房销售（含预售）面积为840 万平方米，同比上升16%，二者之间差额为360 万平方米；2007 年前三季度，深圳商品房竣工面积305 万平方米，同比下降20%，而商品房销售（含预售）面积为500 万平方米，同比下降15%，二者之间差额为200 万平方米。正是由于供需之间的严重失衡从根本上导致了广州和深圳的商品房价格大幅上扬。

　而市场供需失衡的根源，则在于现行土地管理制度已不适应迅猛的城市化进程。这在本刊2007 年10 月号封面文章“疯狂的土地”中已有详细阐述。