受春节假期的影响，2月份京城二手房市场可谓一波三折，经历了节前低谷、节间酝酿和节后反弹三个时期。特别是在元宵节之后，北京二手房市场表现出了“先寒还暖”的气象。

　　据“链家地产”市场研发中心统计数据分析，虽然2月份整体二手房交易量相比1月份依然存在1成左右的下滑，但元宵节之后的二手房成交量便开始回升，相比1月同期出现了8.4%的上涨。从2月份的二手房价格来看，全月的平均成交价格为9560元/平方米，环比1月份依然上涨0.7%。而北京中原地产三级市场研究部的调查也显示，2月下旬，京城二手房也已经登上了“回暖”的列车，且“回暖”信号明显强过新商品房市场。

　　2月市场呈现三大特点

　　近段时间弥漫在京城楼市的“降价”风潮，令未来房地产市场走势以及房价趋势都十分不明朗。而这也直接导致了二手房市场的需求在2月份没有真正显现，自然成交高峰也远未到来，

　　从目前调查来看，2月份京城二手房市场主要有三大特点。

　　首先，传统热点区域成交冷热不均，南热北冷，东西部先抑后扬。而相比往年同期二手房市场的“西热东冷，北稳南降”，今年“南热北冷，东西部先抑后扬”的特点便显得尤为不寻常。据统计数据分析，诸如东铁匠营、马家堡、宋家庄、花乡等南部典型区域2月份二手房成交量相比1月份都有7%-11%左右的上涨；相比之下，北部的亚运村、回龙观，东部的望京等多个区域二手房成交却受到观望氛围的影响，没有明显恢复。

　　其次，50平方米-70平方米、120平方米-150平方米的二手房成交上涨明显。统计数据显示，2月份，京城这两类面积档位的二手房成交量略有回暖，环比涨幅分别为7.4%、10.2%。其中，50平方米-70平方米二手小户型成交量上涨主要是由于新出台的限价房管理办法抑制了一部分需求；而120平方米-150平方米大户型二手房成交量的再次走高，则再次说明了大户型房产相对较强的抗跌性和不可替代性。

　　第三，总价60万元以下和200万元以上的二手房成交量上涨近1成。前者的上涨主要源于此档位房产原本总价就比较低，房价出现回落的预期不大，同时也在大众消费者购房支付的承受能力范围之内；而200万元以上高档二手房上涨则主要是受大户型二手房成交上涨的带动。

　　一手房“回暖”前景不明朗

　　据不完全统计，预计在3月份开盘的项目(包括之前开盘的项目后期)有36个，相比2月份整个楼市为不到10个的开盘数量增加了一倍还多。对于一手商品房市场似乎开始显现的“回暖在即”趋势，业内人士认为主要原因是京城楼市在经历了继2007年11月开始的“寒冷期”后，不少开发商将希望寄于春节过后的楼市传统“回暖期”。因此，众多项目选择在3月开盘都是希望能博得2008年一个“房产头彩”。

　　然而，值得关注的是3月份新开盘项目50%都集中于五环路外的区域，离市区比较远。随着北京人口的不断增长，虽然有了便利的城铁、地铁，但人满为患的交通状况所带来的结果就是消费者对于购买房屋的区域的犹豫。在此背景下，如此众多的五环路外楼盘集中于3月份开盘，是否能真正带来预期的回暖，仍然有待市场的考验。

　　事实上，比起一手商品房并不明朗的“回暖”趋势，京城二手房市场发出的“回暖”信息似乎更强烈一些。统计数据表明，2007年12月北京市二手房成交套数比一手房成交套数增加了2.7%，这是二手房月成交量首次超越一手房。而同时，1月份二手房成交量也是比一手房成交量增加了32.5%，且这样的上升趋势在2月份的京城二手房市场仍有发展，可见随着北京城内土地放量的逐渐减少，新盘位置的偏远，二手房项目越来越成为购房者关注的主流方向。

　　一方面，目前新开盘的大部分一手房项目都位置偏远，而极少部分离市区近的已开盘项目后期，房屋供应量又并不充足，使得部分购房者把注意力集中在二手房上面来。其次，今年2月18日新出台的《北京市限价商品房住房管理办法(试行)》(征求意见稿)中，对于“两限房”的购房人群、购房者收入等标准做出明确规定，把众多购房者排除在了“两限房”之外，彻底打消了这部分人群观望以待购“两限房”的念头，也促使这部分人群积极关注并投入到二手房购买者的队伍。第三，今年是“奥运年”，也是结婚年，不少年轻人都打算在这样有纪念意义的年份结婚。在极少的现房和在建的期房不能够马上满足这部分急需住房人群的需求时，二手房自然就成为他们的首选。

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　　什么样的楼盘购房比租房值

　　“从紧货币政策”的实施，无疑会加大贷款购房者的购房成本。在此背景下，租房成为了不少原本打算购房的消费者的新选择。但统计数据显示，目前，很多地段好、交通便利楼盘的租金都在春节后有不同程度的上涨。面对这样的局面，到底是买房还是租房又成为困扰不少购房者的问题。那么，现阶段，什么样的楼盘购房比租房值呢？且来听听专业人士的分析吧。

　　中心地带租金较高的房产买比租值

　　理由：这样的房产一般都在北京繁华的商业中心，小区环境好，建成年代比较近，楼盘品质好且附近交通极为便利。

　　小面积、小户型房产买比租值

　　理由：小面积、小户型房产总价一般不高，每月的按揭月还款只比月租金略高。此外，目前物价都有所上涨，CPI处于高位，租金仍会有上涨可能。

　　北京部分楼盘月租及月还贷对比表

　　楼盘 所在片区 面积 目前楼盘成交均价 月租金 若采取7成20年的贷款方式 若采取7成30年的贷款方式(平方米) (元/每平方米) (元)(利率6.66%)每月还款额(元)(利率6.66%)每月还款额(元)

　　和乔丽致 国贸 126 24000 13500 14384.09 12242.81

　　金地国际 大望路 112 26500 12000 14117.71 12016.10

　　华贸中心 大望路 65 25000 8000 7729.54 6578.89

　　文慧园 索家坟 40 18000 3000 3424.78 2914.96

　　西罗园南里 西罗园 36.2 11000 1400 1894.09 1612.13

　　鹿鸣苑 亦庄 50 11000 1800 2616.15 2226.70

　　注：二手楼盘的月还款额是以评估价为标准进行计算，而非市场实际成交价。

　　(以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)