有专家预测，2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期。

然而不可忽视的是，一系列的调查研究机构表示，目前北京市的商业地产项目仍有超过1/3是处于闲置状态，随着商业的旺盛，商铺空置率问题给整个行业敲响了警钟。

商铺经营两极分化

如今，在北京的商铺差异性很大，黄金地段的商铺空置率是0，而失败的项目空置率是100%。一个商业项目如果没有人气即便降价也售不出去，空置率就是100%。

记者在走访京城局部区域后发现，由于土地稀缺和规划的限制，中心城区商业用房的销供比明显高于其他城区。商铺利用率较好的，依然集中在传统商圈，像燕莎、国贸，西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。而在一些南部新兴的商业区以及社区商铺依旧存在着空置率较高的问题。

据世邦魏理仕环球研究部统计显示，由于北京今年的优质零售物业(包含高档购物中心、百货商场和著名商业街)供应量达到95万平方米，几个主要商业区将会有比较明显的增长。

但持续上升的需求远远赶不上新增供应量的增幅，由于新增供应量巨大，京城很多的新兴商业区将承受较大的招租压力。如果说北京市商业地产已经供过于求，但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平方米，与国外发达城市1.2平方米/人的标准尚有较大差距。因此，北京的商业需求并未得到满足，只是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足。

“虽然目前的市场供应量很大，但对于商家而言，可供选择的优质店铺的数量并不多，除了位置、价格以外，项目的经营管理水平也应是选址时比较看中的因素。”一位连锁店的经营者认为。

综合因素恶性循环

一个商圈的形成取决于多种因素，其中应考虑行程、辐射力及周边大型商业设施因素。

“关注商业要从关注交通开始，实际上我们传统的那些商业中心区的繁荣，也是跟我们交通的区位优势相关的。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

的确，在北京的商业各商圈利用率上看，交通较好的地区也是商业最繁荣的，而且人气也旺。一些地段的商铺尽管销售一空，但由于交通不方便，布局不合理，阻隔了客流，导致很难迅速形成人气，也难以像传统商业圈那样构成新的商业集中地。

“像一些热点地区，尽管商业繁华，但依然有个别大厦的底商存在着空置率高的问题，这也是在同一区域内众多商业地产项目的重复定位造成的。布局不合理，商铺不愁卖，愁的是招商。”一位地产营销人士对此道出肺腑之言。