引言：

2006年12月29日，由东亚•奥北商街主办的“轨道商业，开创北京新的商业模式——立水桥轨道商业发展前景探析暨东亚•奥北商街面世”论坛活动在东亚•奥北销售中心大厅隆重举行。东亚•奥北中心项目负责人、北京城市建设规划专家、北京商业地产联盟代表、浙商协会代表以及京城知名媒体记者们齐集一堂。

本次论坛活动，旨在探讨轨道商业这一商业模式的发展现状及前景，尤其是亚奥商圈轨道商业的发展趋势。

在探讨亚奥商圈轨道商业之前，我们不妨先来看一看亚奥商业的发展。

国家政策利好，2800亿奥运商机，亚奥商业厚积薄发

商业轨道论坛现场

政策利好，商业投资潜力大

随着国家宏观调控政策的步步紧逼，北京住宅市场投资需求下滑，这一部分需求随之寻找替代品，于是表现一直比较稳定的商业市场成为房地产投资客群瞄准的重点。

随着2008年奥运的临近，亚奥区域被广泛关注，亚奥区域的商业发展也如火如荼，尤其是奥北地区的立水桥区域，商业供应明显增加，商业销售前景也被看好。

奥运经济，加速商业升值

据了解，为了创造良好的奥运投资环境，北京市政府共投入1800亿元用于亚奥市政基础设施建设。

而据专家预测，2008年奥运会将带来2800亿元的商机。届时北京市游客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到463万人次。而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费将占到整体消费的1/4—1/3。可以预见，奥运经济将带来巨大的商业机遇，并促使亚奥区域的商业升值和商圈成熟。

亚奥商业的发展前景可谓是一片光明，潜力无限。而在亚奥商业发展的历程中，新兴轨道商业的发展绝对是异军突起，引人瞩目。那么，什么是轨道商业？它的发展趋势又如何？这些问题，值得我们每个人来关注和探究。

顺应历史发展潮流，轨道商业意义重大

据资料记载，“轨道商业”最早的雏形是东京上野和须田町地铁车站地下街。到了上世纪80年代，城市轨道交通在世界各大城市快速发展，它不仅推动轨道交通自身作为一个特定产业发展，还带动城市布局、相关产业，尤其是商业的协同发展。

潮流所趋，轨道商业利润丰厚

一系列数据表明，在国际城市发展中，轨道商业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。纵观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量已达到2000万人次，地铁商铺2004年营业总收入超过115亿美元；而伦敦等城市成熟的地铁上盖商业，价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。

亚洲国家的轨道商业发展，其前景更是不容小觑。东京、香港、广州、上海四地皆有运作成熟的地铁商业模式。东京地铁仅便利店2004年销售额362亿日元，整个地铁商铺2004年销售总额约980亿日元；香港地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。而广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。这些都是令开发商、投资者们激动的数字。

轨道商业在带来滚滚财富的同时，因其迅速发展，逐步形成了各自特色鲜明的轨道商业圈。例如：上海新客站、人民广场、陕西南路、徐家汇乃四大有名的“轨道商圈”、东京的银座、香港的中环等，皆因轨道创造了无数的商业神话。

东亚奥北沙盘

北京轨道商业发展迅速，前进步伐势不可挡

对于北京而言，轨道商业的发展同样潜力无限。国际研究发现，轨道商业对周边区域的地价以及商业提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%——10%。例如：北京市城铁13号线于1999年底开工，开工当年和第二年，13号线沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。便利的交通体系与商业物业相结合，在给居民生活带来便捷的同时，大幅提升了商业的盈利能力。

轨道商业的发展，已经成为了历史发展的潮流和趋势。随着北京2008年奥运会的临近，亚奥区域由于道路的改善，以及全世界的注意力经济，必将成为轨道商业发展之中的一股强势力量。

道脉、人脉、财脉聚拢亚奥，亚奥商圈异军突起

一个商圈的形成、一种商业能否做大做火，道脉、人脉、财脉三种条件缺一不可。

亚奥商圈由于奥运经济的带动，区域基础配套设施全面升级，滚滚财富聚拢亚奥已是不争的事实。

搭乘奥运经济，财富大道通达八方

政府对于奥运会的投资使得亚奥商圈的交通、基础设施、整体环境、配套以及国际影响力全面提高。目前，安立路拓宽工程正在进行当中，与此同时，与安立路相交的大屯路亦将拓宽。地铁5号线整体架构已经完成，将于2007年7月1日全线通车，亚奥板块西侧奥运支线亦在施工中。多条轨道交通建设将在2007年年底全部建成并通车。同时拥有30多条公交线路通达市区，交通的改善将带动区域内配套的升级。

未来200万人口规划，人流和商气已经完全形成

可以说，没有交通就没有亚奥地区现在的发展，交通的便利吸引了大量购房者。由亚运村已入住人口，加上天通苑组团、北苑/北辰绿色家园组团和奥北别墅区组成的生活居住区域，以及随着明天第一城、东亚•奥北中心、北京北等其他项目后续建成，预计，亚奥地区未来居住人口将突破200万。

据悉，未来奥运村还将建设一系列配套设施，如会展中心、文化中心(包括记者村、新闻中心、国际广播电视中心)等，这些高品位配套设施的建设，将进一步提升亚奥板块的形象，同时带来该区域在文化、体育、会展、休闲等产业的发展，提升其经济品质。以体育设施为依托、以体育会展经济为核心的第三产业的发展，标志着亚奥商圈拥有自己的核心竞争力，而这些高品位配套设施的建成，必将为亚奥商圈带来滚滚的财富和人流。

财脉全面打通，亚奥呈现黄金商圈

道路的畅通、人流的汇集，必将给亚奥商圈带来不可估量的巨大财富。同时，亚奥商圈固有的人口，也将为其带来潜力巨大的财富流。据统计，目前亚奥区域的楼盘总建筑面积已超过1400万平米，常住和流动人口达到150万人以上，特别是在亚北形成了一大批高档住宅区，涵盖私营企业经营者、国有企业负责人、事业单位负责人、银行、文艺、工程技术、科研等多元的职业构成，他们具有较高的消费需求和市场购买力，为本区域商业发展带来了最稳定的客源保障和巨大财富。

作为亚奥商圈最具发展潜力的立水桥区域，因其轨道交通的大力发展，迅速成为了一颗耀眼的明星。

立水桥轨道商业大行其道  北京新商业模式即将启动

三轨交汇，奥北新商业中心正在形成

立水桥已经成为京北唯一的集轨道交通与路面交通为一体的枢纽中心,巨大的人流为该区域商业发展做好了铺垫。目前，京城几大轨道交通枢纽局限于二环附近，例如建国门、复兴门、东直门、西直门等。立水桥是即将通车的地铁5号线、规划中的地铁15号线以及已经通车的13号线的换乘站，也是京北唯一的轨道交通枢纽，它对缓解北四环、北五环及亚运村等地的交通压力有非常重要的作用，特别是方便了奥运地区、亚北地区、望京地区、回龙观地区等人们出行，因为13号线是东直门和西直门的连接线，5号线是北面太平庄到南面亦庄的连接线，是贯穿京城南北的轨道交通大动脉。

同时，立水桥不仅汇集了三条轨道线，还有像安立路这样的贯穿朝阳区、东城区、崇文区城市腹地的三条公路干道，再加上周边的公交线路，这些条件已经决定了它具有城市副中心的基础。同时，一个新的交通及商业枢纽———“奥北新商业中心”正在形成。这个中心北有亚洲最大的社区———天通苑，南有几十万人聚居的北苑小区，还有奥运村附近多个中高档楼盘。受益于轨道交通的发展，立水桥区域正逐渐由绿色生态宜居区向集居住、商业等为一体的多功能型的“奥北新商业中心”转化。

立水桥轨道商业，发展潜力毋庸质疑

立水桥区域的商业项目，同样从轨道交通中获益良多。轨道商业的发展更是形势喜人。例如：规模10万平方米的明天商业中心，自6月份入市，目前客户签约面积比例已达到84%，这种销售速度在京城商业地产中并不多见。与东亚•奥北商街咫尺之遥的龙德广场，吸引了家乐福、百安居等签约入住。这些世界五百强企业能够择址立水桥，从另一方面也证明着立水桥商业价值的聚合效应和无限商机。而即将推出的位于立水桥三轨交汇核心的东亚•奥北商街，更是受到众多商家和业界的期待和好评。

东亚•奥北商街，三轨核心钻铺，绝无仅有

50米三轨交汇地铁钻铺，地铁人流优先占有

城市地铁的出口绝对是投资商铺的最佳选取点。东亚•奥北商街，位于立水桥三轨交汇黄金点，距离换乘大站仅50米之遥。据守着立水桥商圈黄金点，地铁首站钻铺地位不可撼动。

东亚•奥北商街借力奥运交通建设的大势，南向直抵亚奥核心区，北向近邻上地硅谷高科技开发区，西临中关村商圈，东接望京国际居住区，可谓四通八达。轨道交通以及路面交通的畅通为东亚•奥北商街带来滚滚人流和无穷商机。

100万常住人口，商业鼎盛人气保障

东亚•奥北商街，辐射立水桥、天通苑、北苑、回龙观四大商圈，目前该区域已拥有100万以上的常住人口和40万以上的流动人口，近两百万的人口形成了巨大的消费市场。同时更多高端人群的进驻，使得该区域的消费档次与需求明显提升。这也将给东亚•奥北商街带来更好的发展潜力。

小面积钻铺划分，低总价、低风险，独创双首层设计

商业地产项目并不是盲目的越大越好，而是要有一个合适的体量。据有关专家预测，单位面积小、总价低，投资风险低的地铁上盖商业，将会更受商家和投资者的青睐。

东亚•奥北商街面积规划合理，最小面积在10平米左右，而最大的也没有超过100平米，低总价，低风险，投入少，运转灵活，高回报，是投资商铺之首选。

一般的商业楼宇永远只有一个首层，但是东亚•奥北商街却拥有独一无二的双首层设计。东亚•奥北商街有效利用双首层连廊设计，通过缓坡布道、扶梯、连廊等建筑交通元素的布局应用，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。最大面积的增加了每家店铺与人流的接触，交流，最大程度的增加了商业的机会，使二层拥有与首层同等的人流条件。整体建筑面积近3万平方米，是集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的MINI钻铺，最适宜自主经营或是投资。

成熟商业定位，掘金奥北早已事先谋划

每种商业都有一个主题，其演变至今已历经了三个阶段，从最开始的低层次传统商铺到集购买、休闲、餐饮于一体的综合性购物广场，如今，我们正进入一个新的发展模式，以专业化和规模化为特色的主题商业时代。
东亚•奥北商街遵循市场需求原则，充分利用其轨道交通以及其它公共交通便利优势，着眼奥北区域的整体发展规划及方向，科学合理的进行商业分区和定位。

360度炫彩生活街、炫动休闲广场、炫味美食广场，三大主题商业街

东亚•奥北商街在每一个主题商业街推出之前，都进行了深入的调查和研究，甚至在确定主题时有推倒重来的气魄。

最终，根据市场调研以及项目商业的自身特点，针对未来商业客群划分出了360度炫彩生活街、炫动休闲广场、炫味美食广场三大主题商业街。

360度炫彩生活街——拥有着庞大的固定消费人群；坐拥东亚•奥北中心、北京北等固定消费客群。业态规划有宠物用品店、便利超市、图书吧、音像店、药店、鲜花、精品店、干洗店，美容美发等，从客群自身实际需求出发，极大方便客群的衣食住行。
炫动休闲广场——直接面对三轨交汇带来的巨大人流。茶座、酒吧、DIY体验店、特色休闲餐饮、面包房、精品购物店、名品箱包店等体验式业态规划，让这里成为最IN的时尚消费地。

炫味美食广场——饕餮美味，大饱口福。云集鲁、川、粤、闽、苏、浙、湘、徽中国八大菜系之精华，会聚中外美食、名品菜馆、特色小吃等。超级美味齐聚奥北，超级人气汇聚奥北。定制式业态规划，开创亚奥饮食文化之先河，活色生香，吃在奥北。旺地旺区旺铺，商机不可限量。

后记：

轨道商业的发展，符合国际大都市城市发展的规律和趋势。轨道交通的发展带动了人口的集聚，而轨道商业就是为人口的集聚提供服务的。轨道商业在促进经济发展的同时，也形成了自己所特有的轨道商圈。

可以预见，随着奥运经济带来的巨大商业机遇，以及立水桥区域交通、基础配套的完善和发展，立水桥轨道商业必将迎来属于自己的财富大道，而列踞立水桥三轨交汇首站的东亚•奥北商街，在受到投资者追捧的同时，必将抒写属于自己的商业传奇。

据悉，借助本次论坛的顺利召开，东亚•奥北商街近期将精彩亮相。