4月9日晚7点,中国金融理财标准委员会会员部联合金库网举办08年房地产市场形势在线交流活动,本次活动邀请到我爱我家房地产公司的副总经理胡景晖先生，就08年房地产形势、房产规划如何理论联系实务、房产投资等广大持证人关心的话题，发表了专业的观点，得到与会持证人的好评。

　　会员部副主任郑方在活动中表示，房产投资是CFP/AFP持证人培训中的投资模块里必须掌握的一个知识点，广大持证人对这部分内容特别关注，这次活动为大家提供了一个非常好的学习、交流机会。

　　在一个半小时的活动中，共有1200余名来自全国各地的持证人在线交流。大家关心的问题主要集中在房地产价格走势、房产投资和宏观调控效果等方面，通过交流，持证人提出的大部分问题都得到了满意的答复。

　　以下为本次活动精彩问答：

　　主持人 郑方：关于房产投资，本身也是CFP/AFP持证人培训中，投资模块必须掌握的一个知识点，实际上，广大会员对这部分内容也是特别关注。请胡总对目前大家比较关心的房产价格走势等问题给大家做一下分析。

　　嘉宾胡景晖：2008年初的时候，我曾经做过一个全国房地产走势的预计，从第一季度来看和我们当初预计基本上吻合。目前可能大家也比较困惑的，就是真正出数据的人出口非常多。从国家来讲，统计局、发改委、建设部，各地也都有对口单位，都会出一些相应的数据和报告，但是周期是不一样的。除此之外像各种民间的研究机构，一些开发商和经纪公司也有自己的报告，有一些内容是一致的，有一些内容是矛盾的。所以在一些数据上来讲，目前国内还没有一套非常权威的数据系统来说明问题，但是从各方面的信息来汇总的话，第一季度整个的情况，应该是相对比较清楚的。

　　从全国来讲，跟我们预计差不多就是在去年价格上涨比较快的广州和深圳，特别是深圳，房价仍然处在下降通道，而且在今年第一季度下降的速度比去年更快，深圳已经开始出现了有一些楼盘甚至是去年价格的1/2，出现了一些资产负翁，广州受深圳的影响下降也比较快，深圳、广州去年一些爆发富也受到一些影响，在下降的通道，而且第一季度下降比较快。另外一个区域是以北京和上海为代表的，这两个城市目前价格水平处在基本上平稳，稳中略升的情况。

　　北京市一手房目前来看，第一季度成交量和去年同期相比是下降了三成，但是价格目前没有一个很权威的数据，但是各方面的数据汇总来讲，如果是缓比，因为同比涨幅比较大，因为会比2007年一年的涨幅都累计起来，但是缓比也就是今年第一季度和去年第一季度相比，北京房地产涨幅3—4%之间，二手房是3.97%，北京和上海房地产价格仍然在上涨，但是比较平缓，这是第二类。

　　第三类城市以天津、武汉、成都为代表的二、三线城市价格上涨幅度超过原来去年领跑深圳或者是北京。第一季度的缓比天津涨幅超过5%，一手房涨幅如果是季度缓比也在5%之上，天津的涨幅会超过北京和上海。

　　全国会分成三个大的板块，一个板块是去年上涨偏高的广州、深圳会回调，什么时候能触底要看第二季度、第三季度的情况，北京、上海涨幅趋缓，稳中有升，天津等二、三线城市会接过北京、上海的领跑，特别是天津，因此经济中心明确设在天津，包括天津经济特区的建设，特别是港股直通车的出口要设在天津，所以天津越来越是北方的经济中心和金融中心，再加上今年6月份京津高速铁路就会到，33分钟就可以从北京到天津，整个以北京、天津为龙头环渤海经济区域圈很明显，所以这一点来讲可能会对天津的房价是一个比较大的刺激作用。所以基本上今年是这样的态势。

　　从交易量来讲全国来看都是交易量萎缩的状况，但是也有很大的区别。广州和深圳基本上是跌掉了一半，交易量跌掉了一半。上海和北京差不多一手房都是下跌掉了三成，但是北京二手房交易和去年同期相比还增加了5.34%，所以各个地方不一样，一手房和二手房也不一样。天津这边一手房交易量是萎缩了将近 14%，13.8%，二手房是19%，这样实际上来讲全国整体的交易量都处在一个同比有所萎缩的状况，但是各地的情况不一样，广州、深圳萎缩就比较严重，北京、上海、天津就好一些，北京的二手房同比反而有增长，也就是说各个地方不一样，一手和二手不一样。

　　我觉得第二季度很关键，就是潘石屹所说所谓命运悠关的100天，也就是第二季度，实际上银行开发贷是非常严格的控制，资本市场上现在对于房地产企业的IPO实际上是非常冷处理。如果第二季度销售仍然不理想的话，有一些一手房的开发商可能会面临资金链断裂的问题，所以从这来讲，我觉得未来第二季度会让我们看到今年整个形势会更明朗，这是第一季度。但是第一季度3月份又表现出来全国交易量又有明显的回暖，当然回暖比较明显的还是北京、上海、天津，但是一手和二手不一样，相对于二手回暖会好一些，主要原因就是现在目前二手房都是现房。

　　而实际上来讲，尽管很多购房人处在持币观望的阶段，但是全年来看需求还是非常刚性的。以北京为例，北京今年会出现建国以来第一个婚育的双高峰，以往历年北京结婚和生育是错峰，2008年特殊的年份是婚育双高峰，预计今年有20万对结婚夫妇，去年生了13.2万猪宝宝，今年出生奥运宝宝量在北京会超过14万，就会直接涉及到13多万家庭，另外就是大规模企业迁址，比如说中央电视台和北京电视台从西边迁往东边，诺基亚、爱立信会迁往望京，比如说金融界、CBD、亚奥、天津空港工业区一些区域商圈和区域园区越来越明确，很多企业面临迁址，这些迁址都会带来新的商机和需求，也可能是买一手卖一手，有可能是卖二手买一手，虽然第一季度全国来看都处在交易萎缩，但是观望不等于没有需求，需求还是真实存在的，只不过是什么时候释放出来。

　　另外就是保障性住房大量进入市场，广州已经开始销售了，北京两限房在4、5月份开始销售，4月份各个区县标准也会出来，保障性住房在市场上会是很大的供应，但是不会对现有的市场造成太大的冲击。可以申购保障性住房的家庭收入情况等基本上还是覆盖中低收入阶层或者是低收入阶层和中等收入阶层里面偏低这一部分人，这些人原来基本上不具备买房能力，现在由于保障性住房提供可以享受一些福利性购房，所以这些人对原有房地产市场够不成太大的冲击。现在出现一个所谓夹心层的问题，就是对于保障性住房买不到，或者说超出了标准，一手房又买不起的夹心层来讲要通过二手房市场来解决问题，另外政府也倡导多开发一些低总价，低价格的商品房和90平方米占70%要严格执行建设部的政策。保障性住房会给很多种低收入阶层看到希望。

　　另外一方面就是房租的问题，以往我们谈房价基本上就是指一手房的预售价格，从今年开始房价系统比以往更复杂，首先包括一手房预售价格，也包括二手房价格，还包括保障性住房价格，同时还有房屋租金的水平，其实也是整个房价体系中的一部分。从北京来看，包括全国来看，今年房屋租金水平价格都有所上涨，以北京为例，北京在今年第一季度租赁高峰，也就是正月15以后到3月底租赁旺季比去年同期上涨20%，特别是中低价格月租金在3500元以下中低价格租金上涨非常厉害，在北京租房的人有很大的感受，因为猪肉也涨了，燃油也涨了，为什么房租不能涨。而且在过去5年间，尽管北京房价上涨很快，但是北京房屋租赁价格水平一直是比较平稳的，确实有一些补涨的需求。月租金3500元以上高租金市场平常都是稳中有降，今年有上涨，当然有很多人希望在奥运期间享受比较高的租金，甚至比正常月租金10倍以上，我们觉得不太现实。即便到奥运会期间，那个时候靠近场馆符合涉外条件的房屋月租金也就是现在的3、4、5倍，所以不要有太大的希望。另外一方面涉及到房产第二套认定的问题，就是9.27新政和去年出的补充通知，实事求是地讲，在今年1月份，实际上今年银行总体放贷规模的情况下，很多银行减少对公业务比例，增大个贷业务，特别是房贷业务。但是9.27新政包括央行对于9.27的对于9.27的解释，大家觉得放款有困难，实事求是地讲1、2月份到上周以前，各个银行打了一些擦边球，或者想打一些擦边球，实际上关键就是第二套认定的问题上。央行要求的是只要在银行贷过款，即便这一套房贷已经还清，甚至房子都卖掉了，再申请贷款仍然算第二套，也就是说不能享受优惠利率和低首付，有一些银行开始进行一些变通，比如说贷款已经还完或贷款还完已经出售了，再买房子就可以享受第一套的低首付和优惠利率。但是上个礼拜银监会和北京银监局都开了会，对各大银行重申必须严格遵守相关的标准，不能开口子，不管还完还是出售，只要有贷款记录，再贷就是第二套，而且对各个银行讲谁要跃雷池一步，严惩不贷，银行想打擦边球也不行了。

　　另外就是人均居住面积，第一套贷款买房人均居住面积如果低于当地人均居住面积的话再买一套房子仍然可以低首付和优惠利率，但是各地并没有公布人均居住面积，北京没有、天津也没有，上海也没有，于是各个银行自己定标准，比如说有定28，有定26，实际上银行想高一点。但是现在各银行自定的各地人均居住面积一律作废，等待各地方政府出标准，各地方政府没出标准之前不执行这个优惠。所以春节以后银行想方设法规避一些第二套的政策约束，但是想到的问题都被监管当局按住了，所以恐怕今年上半年，房贷这一块儿仍然相对来讲调控力度是比较紧的。

　　但是对于一些自住型的客户，特别是真正首次置业的人影响并不大，因为以前在银行没有贷款记录，仍然可以享受低首付和优惠利率，真正有比如说七成提高到六成，自己凑一下也可以解决，但是这些影响真正是投资客，原来想一气买十套、八套就会受到政策很大的影响。

　　今天人民币已经破了7块钱，这也是大家很关心的问题。实际上从老百姓，比如说北京二手房住宅来讲，20%被本地人买了，80%被外地人买了，涉外不到2%，一手房比例也不高，当然我想人民币升值预期在有的情况下外资和热钱的涌入还会继续，特别是进入房地产，但是进入房地产的形式跟我们预想不太一样。首先他们比较感兴趣的是以商业地产为主，大型商务中心、写字楼，像凯德置地等等也是在整幢的买写字楼，一些区域的商业中心，还有设计住宅是一些比较高档的酒店式公寓，其实他们在国外有很成熟的运作经营，这些房产购来以后租金收益基本上年回报率达到10%，高于目前住宅投资回报率5%这样一个收益水平，昨天我还去雅宝路去看了一个项目，整个东二环商务走廊，原来雅宝路已经变成了一个俄国城，很多摊贩式的贸易都到正规贸易公司或者是商厦去了，那边有老的三星级酒店都要拆掉，昨天我看了是一个酒店式公寓的项目，真实回报率是10%，当然现在是卖给散客。买酒店式公寓，一个是它有非常好的现金流，另外就是它的帐面资产增值也是非常可观的，另外人民币升值因素考虑，这个回报率非常惊人。