论坛现场

　　5月11日下午，房地产产品投资论坛在东亚三环中心售楼处举行，和讯信息首席分析师文国庆老师，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司常务副总李峰先生，北京东亚新华投资有限公司营销管理中心副总监方强先生以及北京思源置地房地产顾问有限公司刘伯庸先生，共同探讨了地铁沿线小户型的投资前景。焦点房地产网全程直播了此次活动。

　　主题：房地产产品理性投资论坛

　　时间：2008.5.11

　　地点：东亚三环中心售楼处

　　▲以下为活动图文直播

　　【主持人】：各位来宾下午好，感谢大家在这个多变的天气里，放弃了周末的休息时间，来到东亚三环中心。今天参加房地产产品理性投资论坛的朋友，我记得有很多熟悉的面孔，上次也是也是参加三环中心论坛，上次是关于这个区域的投资架构和整体的价值的释放，当时在场有很多专家和学者，对马家堡区域，对西南板块做了一定的分析。东亚三环中心在销售上，得到了市场的极大的认可，开盘一个月的时间，便销售了300多套房子，在目前大势不好的情况下，能够受到市场如此的追捧，还是有它一定的价值内涵在里面。所以我们这次活动，是跟开发商进行沟通，然后从东亚三环中心热销的现象中做一次解析，我们觉得选择东亚三环中心的购房者，都是有一种理性投资的思想。所以说，包括从政府的角度来说，对于房地产投机行为和盲目的房地产投资，政府目前是不太提倡，因为这样存在的风险太多。因此我们今天开展了房地产产品理性投资论坛。

　　下面我先介绍一下，我们今天到现场的几位嘉宾，他们是和讯信息首席分析师文国庆老师，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司常务副总李峰先生，北京东亚新华投资有限公司营销管理中心副总监方强先生，北京思源置地房地产顾问有限公司刘伯庸先生。因为市场的问题，宏观调控问题对这个很忌讳，其实投资产品没有什么政策风险，也没有具体的相关部进行控制。自2007年11月以来，特别是对股市的振荡，许多人对于目前的市场很迷惑，不知道把钱投在什么地方。所以现在请文国庆从股市振荡，先说股市投资和房地产投资之间有什么关联，是不是真的像目前市场来说，大家把钱从股市上逃离转向房地产，或者因为房地产大势不好，把房地产市场的资金投到股市里，下面我们先请文老师，就房地产VS股市，房地产投资环境，分析这个话题来跟大家交流一下。

文国庆

　　【文国庆】：今天到场的各位嘉宾，各位朋友下午好。今天非常荣幸有这么一个机会，跟我们的房地产界的精英，跟各位媒体交流一下，我主要是从股市、房市，以及更大范围内的金融市场的走势，做一个分析。通过我的分析，希望大家能够感受到我们周围的资金环境，我们的金融环境发生的巨大变化，以及现在我们面临怎样一个非常微妙、面临即将转折的时期。我想当大家把这个环境理解的比较清楚了以后，对于把握资本市场市场的机会便多了些。

　　在这种背景之下，曾经有的人说如果股市下跌房市就好，我们看到房地产并没有明显下跌，只是在局部广东，深圳房地产的下跌。但是更重要一点，房地产资产的萎缩体现在成交量的萎缩，我们为什么会出现这么大的问题，而且持续比较长的时间。这个过程是不是会持续下去，以及今后它的发展趋势是什么，我想在这一点着重说一下。

　　我们知道，当一个资产家出现巨大波动，其实最根本的原因还是在资金供给的层面出现了问题，出现问题的原因，在中国应该是，我们从去年底以来，中央一直提出，从过去的适度从紧的货币政策，进入到从紧的货币政策。去年的连续加息和连续提高准备金率，到今年虽然没有进一步加息，但是准备金率还在进一步提升。由于金融政策的累计效应，使得我们市场的资金面情况发生了本质的变化。这个变化，程度是非常剧烈的。我们仅仅从一般的资金成本，国家法定的资本成本上说，这一段时间利率提高的并不多，我们知道民间借贷市场资金成本，很多地产开发商，资金链出现了非常紧绷的局面。产业层面也非常紧张，我们了解，一般的来说，市场上什么叫资金紧张，就是民间借贷资本超过20%就是紧张，今年已经达到了30%，甚至更高。这个水平应该说，在近几十年来，也是仅有的几次情况之一，就是2003年以后，房地产泡沫崩溃以后，出现政府的紧缩政策，现在的局面跟那个时候差不多相匹配，正是因为这种背景下我看到资产泡沫的下跌，股市的下跌跟这个也比较紧密。

　　我们知道就中国基本面情况，前几年，其实一直到去年，都是运行的很好的，但是今年还是出现了一些问题。出现问题的根本原因是，主要是我们的通货膨胀，从去年第四季度，通货膨胀急剧上升。一般地说，通货膨胀仅仅上升没有什么了不起，但是他可预计，可控就没有问题，但是恰恰这次的通货膨胀，使我们中国政府根本就没有预想到的。尤其是今年一季度的通胀，更是超乎政府的预期，从一月到四月超过我们经济决策部门的领导人的预期的。正由于这一点，所以使得我们的货币政策，面临着进退维谷无所适从的境地。关于政府的这种心态，大家可以看到很多学术界的讨论，最重要的是最高经济决策部门，甚至是领导人的观点，我们三月份人代会之后，温家宝总理，记者招待会也讲到几个问题，其实最担忧的，首先提到通货膨胀，全力要控制通货膨胀，再一个对美元汇率的整治，美元汇率到底要贬值到什么程度，这个没法确定，从外部因素巨大的不确定性，导致我们政府金融的不确定性，由于这个不确定性，其实整个市场的金融政策预期，是处在非常混乱的状态。这种背景估计还会持续一段时间，但是我相信情况会发生一些变化。

　　为什么会出现这么高的通货膨胀呢，由于大规模的流入，造成基本货币紧张，其实这个都不对，其实真正导致中国出现剧烈通胀的，是由于美元汇率的贬值。从2001年以来，美国政府为了解决它的困境，因为美国的负债太高了。美元净负债，而且它的负债一年一年增长，出现恶性的循环的趋势，一个国家的负债水平超过他一年GDP的水平，应该说是比较危险的状态。从2006年以后，美国就处于这个状态。美国在此之前就开始采取政策，2001年开始逐渐采取弱势美元的政策，让美元贬值。因为它是一个巨大的负债者，他欠别人债太多，美国的负债是按照美元计算的，如果美元贬值就等于美国可以赖帐，为他日常服的债务大幅度的降低，所以这个是美元贬值最根本的原因。

　　从2001年到目前为止，美元贬值程度大概是40%。40%大家想一想，他20万亿的负债贬值到40%，可以赖到多少的帐，非常可观。接近十万亿的负债了，他就可以赖掉了，如果他可以赖掉，说明别人的财富缩水了，你只要看到提供大量石油给美国的国家，大量存有石油储备的国家，它的通胀压力非常巨大，尤其是需要大量农产品，需要基本矿产品的国家，中国就是一个非常鲜明的例子，中国、印度、俄罗斯、还有亚洲很多国家。最近一段时间，都出现剧烈的通货膨胀。这个情况，由于美元的贬值，造成全球市场价格的暴涨，美元按理说，贬值40%，这个商品的价格应该涨一倍左右就差不多，但是金融预期是超预期的市场，大家认为货币不值钱的时候，大家就抛弃美元，来拿货币。但是国际上可以结算的货币是很少的，美元、欧元、日元、日元占的比重比较小，就是欧元，但是大家也知道，欧洲经济体也不可靠，这次美元贬值，欧元也会贬，所以找美元的替代品如有色金属，粮食。在这一段时间，黄金涨了两倍，粮食也涨了三倍多，有色金属涨了四倍，石油涨到六倍。其实这些商品的涨价，并不是由于它本身的工序关系达到这么畸形的情况，他是一种美元的替代品，这是一种金融现象，这是美元汇率持续长期下跌造成市场信息崩溃的一种逆行的反应，这个叫金融的衍生现象。

　　我们全球的通货膨胀是由于美元贬值造成的，你说供求关系有没有影响，有一些影响，经过我们的分类分析，这次全球通胀65%，或者说2/3的因素由于美元造成的，真正由于产品的供求关系造成的通货膨胀仅有三分之一左右。所以在这种情况下，我们要关注的就是，全球的通货膨胀什么时候能够结束，恶性通货膨胀什么时候出现转折，这个转折的时间就是美元汇率发生转折的时间。这个汇率会不会转折呢，一定会转折的。如果不转折的话，美国的别看过去的帐赖，将来的帐肯定还不了，如果美元丧失货币的地位，他美国经济就不行的，因为美国经济严格依赖全球化分工的一个经济体系，是一个非常开放的体系，赖帐是阶段性，他是缓解眼前的危机，只要危机得到缓解，美元汇率会恢复的。最近美元指数已经出现反弹的趋势，根据我们做外汇人的一些交流，我们共同的一个判断，美元汇率就在最近一两个月发生实质性的转折，美元指数从最高120点跌到71点，现在反但到73点左右，最高的时候接近74点。71点的位置应该说是美元见底的，美元会进入上升途径，下一步就是欧元的下跌。欧元下跌，反过来使得美元继续上涨，在这个过程之中，全球的金融体系会发生一个转折，不可能全世界的人，老给美国做贡献，这个过程是有一个时间，因为这个过程将近持续八年了。当这个事情发生转折的时候，您会发现全球商品市场的价格，也会发生逆转。固然，我不认为全球的商品的价格会回到七八年前的水平，但是大幅上涨的因素会被消除，由于美元汇率造成的全球的大商品价格的上涨，全球的通胀趋势，在近两个月可能会得到扭转。一旦这个扭转了以后，中国的通货膨胀就不会有那么剧烈。应该说，在中国总体人民币汇率等等因素，其实采取了一个非常稳健的政策背景之下，中国的通货膨胀不应该有这么严重。恰巧美元危机到末期最严重的时候，正好赶上中国一季度出现雪灾，雪灾因素加强了我们通货膨胀的程度，使得我们今年的通货膨胀有一点超乎预期。

　　有两个大家没有想到，一个是美元贬的速度这么快，其实中国政府没有看到，还有雪灾我们没有判断到。这两个因素使得有这么严重的结果。应该说从二季度应该是下行的，从二月份通货膨胀是有所下行，但是下行的幅度不够大，正好赶上最近商品市场最后的猛涨阶段。

　　最近澳大利亚还有一个国家，农产品生产国粮食欠收等等因素影响，再加上美国新能源政策等等因素的影响，把这个因素叠加了以后，农产品得到的一个最后炒作的理由，但是我相信这是这一论大众商品上涨的最末端的表现，包括最近石油的上涨，这个用供求关系根本是解释不清楚的，这是一种金融现象。我们可以看，当你判断全球这些大商品的价格，会不会出现回落，你就看美元指数就行了，你发现只要美元指数由下跌转到上升，很快，这些大商品价格都会回落。

　　这段时间，正是一个反复时期，转折即将开始，但是转折时期，很不舒服。但是这个趋势已经出来了，其实未来两周美元指数走势是非常关键的，美元指数如果振荡上行到，从73点上升到74、75点的时候，整个全球金融市场的预期会发生重大的实质性的变化。这个变化发生了以后，大商品的价格，就会变化。随后，你就会发现，我们的通货膨胀率，迅速地下降。这个情况一出来了以后，我们的政策环境就发生的改变。

　　可以说，如果我们注意到，中央领导同志，包括胡锦涛主席，和温家宝总理的几次讲话，其实都表明了这一点，中国并不想使自己的经济回落得特别快，也不想让中国的人民币真正实现多大幅度的升值，并不希望大家出现大规模的失业。我们知道这一点的话，其实我们的金融政策导向，正在面临变化的前夜。

　　中央8%的增长率不是心理底线，心理底线是不能低于9%，失业问题就会出现，那就要出人命了，中国的经济不是说想让他低多少都可以了，低于9就要出现重大事情，政治上就会不稳定，所以经济不会下很多，今年的经济一定会超过10%，甚至我觉得是在10%到11%，上半年头两个季度是最严重的时期，也是最悲观的时期，到下半年的时候已经出现缓解，当然我们其实是有很多依据的，包括我们更多工程、项目，都会实施，各地方新政府换届了以后，大家热情高涨，都会做事了，但是做事现在就是最近的通货膨胀太高，把大家振住了。政府短期内不敢采取激进的策略，因为最大的问题怕通胀问题失控，如果通胀失控那政府就会很麻烦，他掌握不好这个节奏。所以为了避免这一点，不管怎么说，其实我们从紧政策力度，收紧的速度明显减缓，但是出现特别高的通胀率以后，得象征性提高准备金率，或者说以后把超额准备金率稍微提高一点等等，这些微调的措施。但是这些措施仅仅是象征性的东西。如果是通胀两个月出现明显下降的时候，资金这方面的闸门就会放开。

　　现在对于地产商也是比较艰难的时候，这些地产商资金链也绷的很紧，我了解一些地产商，包括潘石屹百日之内地产商生死存亡的时候，可能没有那么严重，但是对于小地产商是比较麻烦的。这个时候我们也看到的，最近房地产为什么价格基本在高位缩量增大，价格有一些地区已经快事下跌的，有的没有下跌，其实就是最近资金的龙头拧的太紧，这个局面是不可以持续的，其实高层也清楚这一点。包括学术界现在对通胀的问题也有新的认识。其实最高层认识一个实质性的转换，就是我们的通胀实际是输入性通胀，不是我们自己的金融政策有什么问题。言下之一，如果输入性含义的是，我们自己输入性通胀，政府自己的货币政策是没法解决的，我们用从紧的货币政策解决不了输入性通胀的问题，甚至我们可以说，对于一些稀缺商品来说，我们紧缩政策的负面效应是越紧缩，使得这个商品的价格越高。比如对农产品就会有效应，我们现在这些限制价格的行政性措施是不可维持的，如果限制农产品的价格，限制石油的价格，会使得这个价格将来越涨越高越来越稀缺。所以为什么说今年是最困难的一年了，主要是我们首先很长一段时间，政府对这个通胀的性质，争论的非常激烈，没有搞清楚，现在终于搞清楚了，应该说往正确的道路上开始走。以前认为雪灾，或者什么原因，现在看PPI各种数据，反应他是一种输入性的，由于美元贬值造成的通货膨胀，他是一个衍生品，衍生现象，所以这个还是在于美元汇率的走稳，因为美元还是全世界最大的储备货币，所以各个国家作为一个财富的象征。这一段的通胀，实际就是中国政府在为美元贬值在买单，你可以想想你的货币有多少，就算15000万亿美元，平均贬值20%是什么概念，3100亿美元没有了。20000万亿多人民币就报销了，所以通货膨胀是不可能的，所以这种游戏是不可持续的。为什么现在到零结点，因为美国也受不了，美国的通货膨胀已经到4%，因为美国的GDP增长几乎为零了，当大家的国民收入不变的情况下，它的通货膨胀一下达到4%，那美国人的生活质量迅速下降了，美国政府也有一个选择的问题。美联储连续降息的以后，现在不降了。最后降了一次，它的声明已经暗示，美国的降息过程已经结束了。我们可以说，最近美元的超跌，实际跟大家预期，美国降息有关，一旦美国停止降息，这个美元汇率的过程已经结束了，如果想到美国和欧洲经济比起来，他具有更大的优势，从这个角度说，欧洲汇率必然会下跌。由于只有两大储备货币，美元和欧元之外的英镑，日元的比例都是很小的，只要欧元汇率出现大幅度下跌，美元汇率相应就要上涨。所以我认为，下一段时间，是我们金融环境发生缓解，好转的时期，我们的货币政策也会发生转变，也就是我们的股市已经调整到位了，我们在下半年的时候，终于会发现，股票市场现在是非常便宜的，中国股票并不像境外的同行认为，中国股市怎么怎么样，反过来你可以同时发现，中国的房地产的调整，也基本到位了。

　　前一段时间房地产确实出现过持续的大涨，那一个阶段性的上涨。其实他也有它的原因，毕竟前一次海南房地产泡沫破裂以后，最近几年房地产的上涨，要快速上涨，它把几年的上涨在这一段时间爆发了，但是一旦我们的货币环境发生变化，房地产也别想指望他下跌，我不知道他以什么速度上涨，但是我认为，只要货币环境合适的时候，房地产价格是下不来的。你看中国人的财富结构，只要股市上涨了以后，最后房地产市场是下不来的。这两个之间是共生共存的，共衰共容的。

　　在2007年5月23号，也是属于这类地产商搞沙龙，我说股市短时间会出现下跌调整，他们问我，在股票和房地产投资怎么做，当时我告诉他们的选择就是，在五月份这个时候，应该卖出股票，把你的股票卖出，你就买房产，买了房产以后，房产在这一时间不会跌，还会继续上涨，如果买的以后，你一份钱买了房产，然后把房产做低压，我说你等一段时间，当市场大幅度调整你再买股票，年内股市还有一个行情，2008必然出现一个大幅度的调整，当时我对这个调整幅度大约是50%，当然今年确实发生了。然后到了十月份的时候，我就跟大家说，房地产还可以持有，但是股票应该卖出，股票08年肯定会出现一轮大幅度的下跌。因为美国的次贷危机等等，对中国还是有影响的，最后会使得中国对产业利润的预期，金融环境，和政策环境的预期发生重大的变化，这种变化再现的时候股市就会下跌，只要预期不好，先跌再说，所以这次下跌幅度有一点超大，但是它也是跌，但是50%的下跌也是在预期中，一个大牛市的调整就这么严厉，大牛市的调整跟熊市一样。所以我认为，4月下旬，中央降低印花税，这个实际有明显的救市意图，从各种角度，这种布置已经到位了，应该说问题不大。各种股指水平对产业的预期都是没有问题的，暂时货币政策还不太可能马上放松，因为我们的通胀指标还没有下来，但是我预计，可能就是在这一两个月，我们的货币政策会发生方向性的，就像温总理说的，宏观调控方向可能会发生变化。我想从理论上准备，已经准备的差不多了，下面就是一个时机的选择，而这个时机的选择，就是通货膨胀率。通货膨胀率背后的背景国家国际大商品的价格，而这个大商品的价格，只要看美元指数就可以了，所以未来两个月是发生转折的时期，无论股市和房市都是你投资的好机会。

　　【主持人】：谢谢文老师给我们做了很详细宏观的分析，我想他发言有一个很大的主题，提醒我们的开发商和资金的投资人，一定要做一个资金链的问题，所以这个对我们投资者来说，我觉得是非常实在的讲课，我建议我们在座，给文老师以热烈的掌声。

　　从刚才文老师说到一些铺垫发现，文老师现在对民间接待成本超过30%是危险的，然后从中国经济可以看出我们目前的货币政策已经无所适从，同时对石油，农产品，有所金属，目前的涨价，他分析现在作为美元的替代品。但是石油有所金色和农产品，这些东西不是我们普通的大众投资者可以投资，可以持有的，可能我们最先考虑的，可能就是房产。其实到最后的时候，文老师对于房产的投资他还是一直比较看好，认为持有是有必要，或者风险相对于比较小。下面我们请一位房产的专家，因为他在北京房地产市场一直都是十分理性的看问题，特别是在去年七八月份，开发商说，卖房像卖白菜一样，因为我们之间的关系一直很不错，他当时对开发商提出的警告，认为开发商不会月份这样下去，当大家出现拐点的时候，他也做了一些很理性的分析，认为可能这种情况有一点过分。所以我们下面请刘伯庸先生，从投资类地产的特征谈一谈，他目前对投资房地产市场的一个看法。

刘伯庸

　　【刘伯庸】：大家下午好。刚才我听文老师说的，我觉得非常精彩，高屋建瓴的，我倒觉得大家对于判断现在这样一个总体的宏观经济形势，以及国内外跟投资相关的最新的咨询判断，我觉得是很有关系的。其实我想把文老师，刚才他这样一些观点，跟我们今天这个会，帮文老师做一个小的总结。我也希望大家第一获得卖好的房产，或者卖好的地产股，在现在的时间点，这个也是在会前，我们沟通时私下的一个话。

　　回过头讲，在现在的时间点投资地产的需要考虑的一些因素有哪些，我想首先要有一个大的环境的判断，刚才文老师也说了很多的信息了。总的来讲，是一个全球化通货膨胀的时代，这个时代来讲，应该说是一个很特殊的时期，他跟目前的中国自己本身的经济全球化逐渐加速有一个很大的关系，所以导致了通货膨胀输入性的因素在加强。

　　但是另一方面，中国本身的一些经济特点的话，也有它存在一些客观的拉高通货膨胀的因素，包括几年快速的经济增长，导致这样国内一些投资的热情，在不断的高涨。也推动了国内通货膨胀的压力。因此来讲，大的环境，或者大的投资背景，是这样一个通货膨胀的背景。在通货膨胀的背景下，我们要来投资什么，我的观点，在通货膨胀的大背景下，我们要积极投资，去被这样一个增持的资产。这个资产来讲，这个概念就比较大一点，既包括我们大家所熟悉的房产，也包括大家也做一些，比如说环境，以及一些期货的保值增值的投资。

　　我们今天这个话题来讲，我想重点谈一下房产。因为我们大家在座的并不是大家都要建一个油库，存放石油。最重点还是跟我们相关的，在现在的时间点，怎么看房地产的投资市场。我的看法来讲，经过去年所谓的拐点，以及今年上半年全国性购房情绪的蔓延。在现在的时间点，房地产投资要这么来看。我的想法第一来讲，咱们在上升期的话，如果这样一个市场，不跌的话，我觉得未来上升的可能性就比较大了，这个与股市也有一定的关系，一定的类似性。我们看股市，长期在盘整，如果上升期，经济本身也好，他也会展开一个战略要大一点。如果在下降期的话，久盘不涨就会可能造成未来要下跌的趋势。所以从这个观点来讲，中国的宏观经济的背景来看是健康的。

　　从目前这样一个房市，我们也并没有看到一个普遍的市场的下跌，其实大家更多的还是在这样一个观望的情绪当中，只是对未来的市场发展有很多的不确定的因素。包括政府一些宏观政策的预期，以及目前的银根的压力客观存在。所以现在市场的观望情绪会比较浓。

　　当时文老师也提，一旦国际国内宏观的大势，到了零结点的时候，这个时候就有可能促成我们房地产市场本身，会发生一种变化。这种变化还会向一个好的方向来发展，毕竟来讲，咱们从全国的大市场，有经济的大的依托，从北京市场来讲，有八月份的奥运，国际性活动的支持。所以未来房地产市场，我的看法来讲，仍然是会向好的发展。到底到那种产品投资，我觉得要进行具体的分析，我觉得房地产产品的话，我觉得有几种要素。第一具备好的增值的前景，这个增值的前景因素很多。因为我们知道房地产最重要的因素是地段，地段会包括周围其他的配套，以及相关设施等等，在这方面来讲，我觉得这些都会影响房地产本身未来的增值的空间，包括区域未来的城市发展的规划，这是第一点。

　　第二点，这个产品本身，具有比较好的流动性。也就是它要很容易地进行转手。从目前市场来讲，我们也可以看到，由于市场房价单价水平普遍上移，造成面积稍微大一点总量会比较高，市场能够接受总价的对应来讲，也就要求他要做的小一点，做的经济合理一点。从这个方面来讲，一些小户型产品，在未来的流动性会比较好一点。从目前市场来讲也会有这种趋势，包括中心地段的一居室，包括在二手房的成交，以及这样一个租赁，都具有比较好的市场表现。所以我的看法来讲，第一是要有比较好的增值的前景，第二要有利于转手，提高资产的流动性。

　　所以从方方面面来讲的话，我觉得从投资这样的角度来讲，我们可以根据这样一些信息，综合来评判一下，在现在的时间点进行房地产投资的时机，以及投资哪些项目，或者投资哪些产品。对我们今天的项目来讲，也具备一定的可参考性。谢谢。

　　【主持人】：谢谢刘伯庸先生，刘伯庸先生从两个方面，然后给大家分析了一些投资类的产品，他认为好的增值的前景，地段交通，配套，设备，以及产品的流动性，是判断一个房地产产品，是否具有投资价值的两个要素。其实房地产产品，作为人的工作和收获的基本载体，一直在人的生活当中扮演着一个很大的作用。所以人们在买房子的时候，一般都注重它的价格，环境、交通，还有周边的配套设施等等生活成本的问题，而对于投资类的产品，怎么使自己的投资汇报得到一个最大化，其实他更依赖于他所在的区域，因为伴随区域的发展，区域内的房地产产品才能不断发展，它的房价才会成倍往上走，我们上次研讨会的时候，很多嘉宾说，马家铺区域从2000年到现在，随着周边配套设施的发展，周边的房价涨了好几倍。我们下面有请香港太平洋国际集团投资顾问有限公司常务副总李峰先生，来从这些方面来给大家判断一下，到底如何衡量一个房地产项目是否能够升值，是否能够长期的增值，如何判断楼盘所在的区域，能够有长期的发展前景，其实我觉得可能就延续了刘伯庸先生的后面的两个重要因素，有请李峰。

　　【李峰】：无论是作为地产开盘商，还是在普通的投资者，关注我们投资地产项目，首先要关注几点，一般的话，我们作为投资房产，希望购买增值潜力比较大的产品，尤其是作为商业物业投资的时候，区域价值的判断是非常重要的，如何判断一个区域价值的物业，能不能有一个很大的提升空间。

　　首先建议我们的投资者要考虑看我们城市的规划，因为一个城市的规划，决定了我们项目，包括你购买产品大的奏响，第二要看区域价值，以及政府的导向，政府的导向比方说政府要建一个科技产业园，要建一个公元，要建一个相应的市政配套，如果我们的产品能够接周边的资源，那它的价值就有可能提升，可能有更大的空间。第三要看配套，配套我们要关注周边有没有大的商圈，或者我们周边有没有大的休闲配套设置，或者我们周边的交通环境是不是有一个大的改善，比如说城铁，通常一个城铁的修建，对我们周边地产项目的价值提升，能够提升大20%，甚至能够达到30%。而且如果城铁的物业，如果出现大的宏观背景下出现跌势的的话，那城铁也是最好的一种物业。第五个，我们要买商业物业的时候，如何考虑我们这个商业物业产品周边的价值提升空间，就是要看我们的商圈，比如说马家堡区域，马家堡83年南城一个重点发展领域，在80年代末，随着丰台区市政配套逐渐的改善，马家堡房产区域发展逐渐升温。我们要围绕南三环在2010以提前要建成一个北京城市区里，最适宜人民居住的区域，所以在利好的背景环境下，马家堡房地产价格，无论是商业物业，还是我们普通住宅的产品都得到了一个价格的快速提升。

　　也就是说，我们在前两年如果把这个前景看到的话，我相信投资马家堡我们都会有一个很好的收益。

　　因此，我建议这个时间，刚才文老师和刘总在大的整个市场的环境下，给大家做了一个分析，我主要是从咱们整个区域价值的分析说，我从区域的政府的规划，还有一个区域的发展潜力，和政府的导向，同时我们要研究整个区域我们所购买物业的一个商业价值的提升。比如说我们马家堡戏路，跟城铁西号线，毕竟会带动我们周边物业价值的提升。同时我们还要关注，比如传媒大道，应该把说西单商圈形成了一种可能。我们看三大商圈，马家堡正好是周边，位于我们三大商圈最核心的地带，这三大商圈逐渐会进入我们这个区域，比如东亚三环中心的话，这种产品可以为我们周边三个商圈，他们提供一种商务，办公、甚至租住的可能。因此在这样一个大的区域里，我们可以把这种小产品，小的不动产产品作为一种投资的选择，而且它的风险也比较小一点。所以我给大家讲以上的五点，希望这五点作为我们投资人的一个参考。谢谢。

　　【主持人】：谢谢李峰先生，刚才李峰从五个方面进行区域的价值，如何看待一个区域到底有没有长期的增值和升值的要素。其实我看他在里面具体说到了马马家堡几个区域的数据，从83年开始马家铺成为南城重点发展区域，从1000一平米到05年06年到1万元以上，我想这个也说明了物业的实体价值。我们刚才从几位嘉宾可以看出，对于房市股市，嘉宾并没有把他们作为一个面对面的PK。下面我们请今天的东道主，东亚三环中心，营销副总监方强先生，来让他直接，就他这个产品和股市，直接面对面做一个分析。因为他作为做的投资物业，让我们投资者是选择股票，还是购置他物业，我想他心理应该有一个很好的考量，下面请方强先生，作一下东亚三环中心的投资价值。

方强

　　【方强】：非常感谢大家今天下午参加我们的论坛。我想大家今天参加理性投资的论坛，应该感觉到来到非常值，为什么感觉值，首先我们得感谢经济学家文国庆老师，他通过对市场一系列经济表现数据的分析，对当前房地产经济以及股市经济走向，得出了一个令人非常振奋的判断。也就是说在当前房市和股市的观望，已经有了一个很明晰的临界点信息，就是房市和股市的价格波动已经都到了一个临界点上，而到什么时候可以非常明晰地在市场交易活动中反映出来呢，文国庆老师认为是在两个月之内。他从经济学的角度得出了这么一个结论，也就是两个月的时间之内，房市和股市的交易量都会有明显的复苏，同时价格也会上涨。

　　我今天也有一个观点跟大家来交流，我今天观点是“房地产市场存在大量的刚性的投资性需求，地铁小户型产品价格下跌几乎是不可能的”。对当前房地产行业的发展走向问题，说的直白一点，就是对当前房价的涨跌问题，无论是政府官员，还是业内专家、学者或者是专业媒体舆论导向，回答都很含糊。提到房价是涨是跌，都会从市场供需的角度说土地供应量的问题、说市场刚性自住需求的问题来规避直接回答房价是涨是跌，好像谁只要直接说房价会上涨就犯了十恶不赦的大罪，但是我今天要说房地产市场不但存在着刚性的自住需求，同时也存在大量的刚性的投资性需求，这两种需求决定了房价很难下跌，只会上涨，更严格地说是平稳上涨。

　　支撑我这个观点大概有这样三方面的基础，一是是市场层面，二是政策层面，三是利润收益层面。

　　首先是市场层面，我这里有两组数据，一是微观的销售数据，二是宏观的今年1-3月份北京房地产市场统计数据。微观数据是三环中心的销售数据，三环中心从4月3号开盘至今，短短一个月的时间已连续开盘销售了三栋楼，成功售出300多套房子，成交金额近两亿元，我们对销售做了详细分析，其中投资性的客户占到65%以上，购买2套以上的客户有35人，购买5套以上的客户有16人，这是根据我们客户签约调查表统计出来的数据。因为我们签合同有一个调查表，都是由购房者自己来填写的，他们所看好的就是三环中心的投资价值。

　　第二个数据就是宏观方面的数据，从国家发改委，国家统计局4月17号公布的北京一季度房地产市场报告显示，北京在一季度交易量下降的情况下，一至三月份的房价，同比去年一季度的房价上涨了11.8%，今年一季度房价环比上涨0.3%；0.2%和0.3%。今年三月份新房房价同比上涨了9.9%，二手房同比上涨了9.6%。 一季度房地产开发投资同比增长了32.8%，比去年同期涨幅高了15.4个百分点，土地的价格同比增长了21.7%。

　　以上这两组数据说明什么问题呢？从去年10月份房地产市场进入观望期以后，绝大部分的观点以及舆论导向都倒向了房地产投资过热，说房市已经进入了“拐点”，说房价在近期肯定会降下来，导致很多准备投资房产的人不敢进入，观望气氛愈发增强，观望周期也相对延长，这样的市场有很大一部分是人为引导造成的，而不是市场调节的正常周期。经过长达8个月的市场调节后，市场交易结果证明并不是像人们想象的那样，房价不但没有跌下来，而是成小幅上涨。所以，一季度过后，有实际房产需求的人开始思考房价会大幅下跌的可能性以及市场基础，根据自己的判断力开始出手了，特别是一些有资金的投资者，他们开始在股市和房市上合理地分配自己的资产投资，三环中心一个月销售300多套，其中投资需求占到65%就是一个很好的例证，证明投资性需求也是刚性的。所以，我认为坚持房价会大幅下跌的理论，是一种不负责的说法，因为这种说法不仅无视市场的真实需求，同时也因其错误地引导了市场，而伤害了许多买房人的切身利益。从去年春节前后，好多房地产项目开始为启动市场而努力，借传统春节出台各种实惠政策让利给买房者，但好多有真实需求的买房者因为观望没有赶上这班车。所以真正吃亏的还是有房产需求的人。

　　其次我们从政策的层面来分析一下房地产投资的刚性需求。投资房产是政府支持的一种行为。去年十七大报告首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，这是去年十七大所倡导的一个主题。要通过居民财产性收入的增长来提高居民的收入水平，改善居民的生活质量。我们可以分析一下，什么是财产性收入，我的理解，财产性收入主要是包括三个方面，第一是银行，第二是股市，第三是房地产投资。这三方面是有区别的，股市和银行，我们应该把它归纳为金融类产品，买金融性产品不能算是财产性投资，充其量只能算是积累财产的一种渠道，因为他对资金的门槛要求很低，无论资金多少都可以买这样的产品，比如存银行，买股票，只要你想做，任何人都可以进入，而房产投资不一样，他需要投资人有一定的经济基础和稳定的收入，投资房产其实是在合理分配自己的资产，所以房产投资的收入才是真正的财产性收入，房产投资需求是刚性的。

　　第三，我们从利润收益的层面来分析房产投资的刚性需求。目前市场给我们的投资渠道并不多，就像前面提到的，除了股市、银行，房地产等适合普通老百姓投资的常规渠道之外，其它的投资渠道已经不是一般人所能介入的了。如，期货、科技、工业产品、农业产品等。这样的投资不但对资金要求非常庞大，而且还要有专业性要求，同时风险非常巨大。而股市、银行，房地产这三种常规投资渠道，最优质的我认为是投资房产。我们来分析一下他们利润实现的构成，股票对资金要求不高，多少都可以进入，但对专业性要求也较高，是通过买卖是增长自己的利润收益，相当于做生意，有赚有赔，是通过红利来获取自己的收益，红利有很大的风险，也就是我们所说的投机性的一种收入，所以股市经常流行一种资金被套牢的术语，有时会出现跳楼价，也就是通常所说的割肉。银行是通过利息来获得收益，只赚不赔，随时可以套现，是最稳定的收益，但利润很薄。而投资房地产优势在什么地方？第一收取合理的租金收益，第二通过时间，通过市场获得物业增值的收入。房产投资是一种有形的物业投资，是通过租金以及物业升值来实现利润收益的，无论市场怎么变化，毕竟我的房子是存在的，房子的收益第一通过房产的买卖，通过房价的上涨来实现投资收入，也就是通常所说的物业增值。第二个房产买卖的周期，可能是五年、十年，二十年，甚至终身作为家庭财产进行传承。但是在作为家庭财产传承的时候，在五年，十年，二十年的时候，他会通过租金来不断实现投资收益。所以，大多数老百姓都会选择投资收益比较稳定的房产投资。

　　虽然房产投资好，但也是有学问的，如果对项目选择不好也是有一定风险的。所以我建议大家投资房产要注意三个方面，一是户型要小，就像刘总说的，小户型总价低，换手快，第二要选择成熟的居住区域，这样的区域各种市政配套以及商业配套都非常完善，不但好出租而且租金也高，物业增值也快，第三要临近地铁，三环中心紧邻地铁四号线出入口站，地铁四号开通以后，房价我估计要有30%～50%的上涨空间。所以，今天在我们论坛现场的客户要正确判断三环中心的投资价值，抓住现在售价较低的时机，赶紧出手下定。我今天跟大家分享的观点就先到这，谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢方总。看样子，现在这种股市状况和目前的楼市状况，让现在股市专家和房地产商，说话都有一些谨慎，今天“楼市和股市”的PK好象有一点失败，但是都不愿意就楼市和股市正面的观点进行一些交锋，反而变成了一种一荣俱荣的关系，他们不愿意说，我在旁边听的很着急，因为我个人有很明确的观点，我始终觉得股市风险很大，大家还是谨慎进入，特别是我们的普通人，不是所有人都可以投资股票，但是我想房产不一样，虽然我们在座的很多人都遇到房地产大势不好的情况，但是从另外一个方面来看，目前北京一手房虽然销售不好，但是二手房，特别是租赁市场却非常火爆，因为我有一个同事，这两天张罗租房，因为他的房东要给他房子提价，最少上涨30%以上，有的甚至上涨100%。例如北五环外的天通苑地区，一居室住宅租金已经达到1500元/月，两居室达到2200～2500元/月，而五环内的租金则更高。

　　谢谢大家今天参加这个论坛，再见。