买别墅，你还可能忽视了什么？也许是容积率与实际销售面积所折射出的性价比问题。

　　2008年6月底，《新地标 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)》对北京在售的30余个别墅项目进行调查，发现这些总建筑面积为487.8万平方米的别墅项目里，用于出售的地下面积达到153.7万平方米，占总建筑面积的30%以上，而地下与地上面积比例更高达43%。

　　稍微具备常识的人都知道，容积率是指地上总建筑面积与占地面积之比，而其地下部分并未计算在内。但就在这个简单的问题上，很多别墅项目大玩数字游戏。

　　销售容积率之外的地下面积是很多开发商玩转数字游戏的技巧，而这也是圈内公开的秘密。容积率一直是衡量一个住宅项目价值的重要标准，其数值越低，意味着居住环境和舒适度越高。

　　但“向地下空间”发展的趋势愈演愈烈——这似乎无伤“容积率”大雅，却无形中增加了开发商在容积率之内的销售面积，尽管地下的建安成本要比地上的要高些，但开发商们对这部分“凭空”增加的销售面积乐此不彼。

　　2008年6月底，《新地标》对北京在售的30余个别墅项目进行调查，发现这些总建筑面积为487.8万平方米的别墅项目里，用于出售的地下面积达到153.7万平方米，占总建筑面积的30%以上，而地下与地上面积比例更高达43%。

　　被忽视的地下比例。

　　容积率之外的地下面积有越演越烈的趋势。因为土地日益稀缺， 增大销售面积——这被视为“珍惜”土地的做法是开发商们赚取更多利润最好的理由，而地下销售面积的比例问题也很容易被购房者忽视。

 

    “容积率0.4、总占地面积19万平方米，总建筑面积13.7万平方米”，这是位于中央别墅区的独栋项目纳帕尔湾所公布的数据。

　　按照容积率的定义，这里存在不合逻辑的音符。这个13.7万平方米的总建筑面积应是地上与地下面积之和，其中地下面积6.1万平方米，地上建筑面积共7.6万平方米，“地下”和“地下”的比例超过4：5。这意味着，纳帕尔湾在容积率之外“新增”了将近一倍的面积。

　　《新地标》就容积率的官方定义从北京市规划委员会了解到，容积率是衡量住宅密度的指标，因此只将地上面积计算在内，这也是相关部门认可的“规划容积率”。但开发商往往对外公布的是另一个“实际容积率”：即项目总建筑面积（地上和地下面积的总和）与占地面积之比。

　　在北京的别墅项目中，纳帕尔湾并非孤本。在《新地标》调查的30余个别墅项目中，除了少数项目没有地下面积，其余27个项目均有地下部分，其中有19个项目地下部分面积拥有产权并进行销售。

　　在经过对这19个项目进行统计后，别墅项目地下面积与地上面积比例之大才直观地显现出来；地下与地上面积比超过50%的项目6个，这就意味着这些别墅有1/3以上准售面积属于地下部分；面积比在30%～50%项目有9个；面积比在30%以下项目仅有4个。

　　如此高比例的地下面积并不难理解，以一栋400平方米的中等面积别墅为例，其结构大多为地上两层，地下一层，地下部分占据整栋别墅的1/3甚至更多也不奇怪。

玩转数字游戏

　　尽管大多数项目的地下面积与地上部分拥有同样的产权并用于出售，但在实际销售中开发商多会“淡化”这一部分面积。

　　“地下面积只要有产权就可以标价出售，这是合乎情理的。但是地上与地下两部分毕竟在使用功能和效果上存在差距，在销售时开发商会尽量淡化别墅的地下面积比例。”有着十余年别墅评估经验的北京别墅在线总经理刘铭说。在他看来，这些被“淡化”的地下面积同时也是开发商吸引购房者的工具和手段。

　　记者以购房者的身份致电中央别墅区东部的某别墅项目时，其销售人员强调自己的别墅是按栋销售。“我们项目每栋面积在616至836平方米，起价1300万元每栋。”当询问其地下室是否也是作为出售部分时，其销售人员给出了肯定的答复：“因为地下面积也有产权，所以自然也要出售，但是免收物业费。”

　　销售员亮出诱人的“杀手锏”——比价格：“算下来我们每平米价格不到25000元，附近同等面积的另一项目可是卖到了30000元出头，我们项目的性价比是很难得的。”

　　该销售人员用来比较的某项目虽然建筑面积与中央别墅区那个别墅项目相当，但用来出售的地上面积在300平方米～500平方米之间，其地下部分是赠送给购房者的。这样算下来两个项目总建筑面积差不多独栋别墅总价也相差无几，但由于地下室“均摊”了总价，后者更具“低价”优势。

　　对于购房者来说，通过简单的计算不难看出两个项目的“性价比”并没有多大差异，但大多数人很难在第一时间认清地下面积出售与否，而是按销售人员的引导作出价格高低的判断，从而影响购买决策。

　　虽然多数开发商在销售时都会以每栋售价为准，但购房者还是会习惯性地折算成每平方米售价去比较不同项目售价的高低。只是由于地下面积“出售”和“赠送”的差别，需要进行“换算”才能找到两种价格之间的可比性。

　　“买家判断别墅贵不贵往往是通过每平方米售价去衡量，在这方面出售地下面积的项目更占便宜。”一位赠送地下面积的开发商如此说道。

　　该开发商进一步表示，“价格优势”普遍存在于地下面积出售的项目中。在《新地标》统计调查的19个出售地下面积的项目中，每平方米均价大多在20000元左右，而8个赠送地下面积每平米售价绝大多数都在30000万元以上。

　　不过，在刘铭看来，赠送地下面积的开发商也一样可以在地下面积中找到卖点。“他们也可以打出‘免费赠送’的招牌去吸引购房者的眼球。总之在销售过程中关于地下面积总是有很多文章可做的。”

　　同价不同质的地下面积。

　　虽然拥有产权的地下面积可以“分摊”别墅总价，但一个“不公平的”的事实却摆在眼前：对于购房者来说不仅要为地下室买单，而且要接受与地上面积一样的价格。

　　一般而言，一栋别墅的地下室除了用作影音室、储藏室和保姆间，似乎没有更多用途。从功能上看，别墅地下室的使用价值难以同地上面积相提并论。同时由于地下室的建筑成本也要低于地上部分，因此要让购房者花同样的钱去购买不太合理。

　　“就算使用同样的建筑材料和建筑标准，别墅地下部分的建筑成本也只能占总建筑成本的1/5甚至更低，所以开发商将地下部分与地上部分以相同的价格出售是不合适的。”有着丰富别墅建设经验的北京构易建筑设计有限公司总经理王涛表示：但别墅地下室同价出售已经是别墅行业约定俗成的规矩，很少有人去计较。

　　为了打消客户的疑虑，一些开发商也有了新的应对之策。位于昌平八达岭别墅区的麦卡伦地是一个容积率为0.4的纯独栋项目，其户型面积436平方米至565平方米之间，其中地上面积280平方米至380平方米之间。但和大多数出售地下面积的别墅项目不同，麦卡伦地为地上和地下面积标出了两种价格：其地上部分售价为30000元/平方米，地下室则以低于10000元/平方米的价格出售，这样其别墅的建面均价为20000元/平方米左右。

　　位于中央别墅区的龙湾别墅则显得更加“超值”。这个容积率为0.47的独栋项目地上两层，地下一层，地上面积为250～343平方米。虽然龙湾别墅地下室同样拥有产权，但其目前的销售的第四期214栋别墅地下部分全部是免费赠送给购房者，按照其每栋750万～1100万元的售价来看，其地上均价也达到了30000元/平方米。

　　对于因地下面积出售与否而产生的种种“价格谜题”，刘铭则表示“羊毛出在羊身上”，免费赠送地下室的开发商也并没有吃亏。

　　然而对于购房者来说，这些错综复杂的数字谜题却可能影响他们的购买意愿。在某别墅的论坛上，一位购房者就这样说道：“地下室是否免费并不是决定我们是否购买别墅的关键，但在销售中折射的是开发商的信誉和建筑理念，这是不能不考虑的。”