京城二手房开始探底 奥运短租市场不如预期

　　相对抗跌的二手房市场，也在寻找底部。

　　据21世纪不动产监测，今年7月京沪两地二手房市场交易量均有所下滑。上海二手房在整体价格小幅上升的同时，区域价格涨跌各异。北京的观望氛围更加浓重，二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。

　　7月作为奥运短租市场迎接客户的最后冲刺期，并没有出现短租需求集中入市的场面，相反随着开幕式的临近，许多业主的短租梦想逐渐破灭，开始降低报价寻找长租客户，以避免更大的房屋闲置损失。

　　二手房价环比首次下跌

　　二手房市场一般比新房市场更为抗跌，但7月也开始“缴械投降”。据21世纪不动产监测的数据显示，7月份北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降10.9%，成交价格下跌3.6%。

　　随着新房不断打折促销，北京二手房业主的心态有所动摇，成交价格开始打破僵局小幅下滑。经过半年多的楼市观望，短期持有的投机客大多已经离场，目前挂出房源的业主主要是家庭有闲置房屋或是有房屋升级需求的自住型消费者，购房时间较早，价格相对较低，因此房价小幅下降对此类业主影响并不大。

　　但是多数人对奥运会后房价走势并不乐观，这也确实对业主的心理产生了一定冲击，甚至使某些业主有了恐慌的心理，少数物业成交价格出现了大幅下调。

　　以朝阳公园板块为例。观湖国际作为该区域典型项目之一，去年交易价最高达2.1万元/平方米，但近两个月出现了1.8万元/平方米的低价房，而该地区二手房单价目前仍在2万元/平方米以上。同时，该区域的新房项目泛海国际居住区三期，目前售价为3.2万元/平方米左右，因此观湖国际1.8万元/平方米的价格显然低于市场平均水平。

　　21世纪不动产分析认为，虽然长期来看北京楼市仍被各方看好，但短期价格下调趋势已经显现，这既是对2007年房价非理性快速上涨的修复，也是对奥运利好提前透支的弥补。但此次二手房市场交易价格的下降，依然是结构性调整，对于某些前期上涨过快且无实质利好支撑的板块，调整仍会延续。因此从整体来看，房价的理性调整将推动行业的健康、持续发展。

　　奥运短租市场不如预期

　　7月底，奥运短租房市场露出浅滩。

　　21世纪不动产监测显示，7月北京二手房租赁市场成交量和成交价格与6月相比基本持平，高档商品房租金小幅上涨1.4%；同期上海租赁市场成交量在毕业生和购转租客户的带动下上涨了3%，成交价格也有小幅上涨。

　　自今年上半年开始，北京奥运短租房市场成为人们关注的热点，3~5倍甚至更高的租金回报让许多业主对短租充满期待，并为此对房屋进行了重新装修。但随着7月这一奥运短租房市场高峰期的结束，成交并未达到预期。

　　据奥组委和北京市旅游局预计，奥运期间每天最大的住宿需求应该是22.6万间客房，而北京已经准备了33.6万间客房，其中包括星级宾馆、经济型酒店、青年旅社、四合院酒店以及奥运人家，可谓档次齐全，各具特色。充足的房源供应将大多数民间房源挤出了短租市场之外，这也是短租未能实现预期的主要原因。

　　8月供给将继续缩减

　　值得注意的是，新房市场成交量下降的北京楼市，7月的预售均价却在上涨。

　　北京房地产交易管理网统计显示，7月北京新建商品住宅网上签约6226套，与6月份的9138套相比减少了31.9%，签约面积78万平方米，环比上月的106.2万平方米减少了26.6%。同比去年7月，签约套数减少59.7%，签约面积减少60.4%。

　　整个7月，北京市共有38个项目获得预售许可证，准许销售面积192.7万平方米，预售均价19263元/平方米，较上月15250元/平方米的预售均价上涨了26.3%。其中，住宅及公寓项目33个，预售均价为19279元/平方米，准许销售面积168.2万平米，占总准许预售面积的87.3%，同比去年的147万平方米增加了14.4%，环比6月的164.8万平方米增加了2.1%。

　　北京城八区在7月开盘的住宅项目有22个，准许销售面积126.1万平方米，占总住宅准许销售面积的75%，环比6月的95.8万平米增加了31.6%；四环外开盘住宅项目21个，准许销售面积72.4万平方米，占总住宅准许销售面积的43%，环比6月的130万平方米减少了44.3%。

　　7月份，北京住宅准许销售面积环比小幅增加2.1%，开发商开盘速度明显放慢。21世纪不动产高级分析师孟奇预计，8月受奥运会影响，京城消费者购房热情仍会降低，开发商放盘数量也会继续缩减。