2008年，楼市在总体疲软的态势下缓进。然而上市地产公司近期陆续出炉的半年报看，中报成绩单并不似市场给人的总体感感觉那么灰色，相反，大部分企业的销售业绩和净利润依然在上升。
但从不少企业的半年报中也可以看到，有的企企业上半年仅完成全年销售计划的1/3，在现今市场条件下要实现全年销售目标，着实有不小难度；还有的中报财务数据，难以掩盖企业的资金链条的紧绷，有地产人士表示房地产的严冬即将到来。
注册会计师、房地产行业分析师周剑认为：
房地产企业的收入确认很特别，不仅仅是当年收到的现金，大家就更应关注现金流量表里第一项，就是销售收现，只有这个才是企业当年收到的真金白银。
不管是针对在香港上市还是A股上市的房企，还是应注意房企财报核算投资周期的问题。
08年上半年，房地产的巨头们纷纷集中发行企业债，这似乎成了房企很显著的一个共性。
房地产的收入和存货确认周期不规律，我建议运用分散风险的原则，坚持长线持有增长型的企业。
相关链接：徐小明做客新浪 解读房企半年报
以下是访谈实录：
各位网友，下午好！
主持人：各位亲爱的网友大家下午好，欢迎大家关注新浪房产的注册会计师解读房企年报访谈，我是主持人贾春晖，坐在我旁边的这位是东方金诚国际信用评估有限公司注册会计师、房地产行业分析师周剑先生。
周剑：大家好，主持人好，非常高兴来到新浪房产。
主持人：2008年上半年，房地产公司在整体疲软的状态下缓进，然而上市地产公司近期陆续出炉的半年报看，中报成绩单并不似市场给人的总体感感觉那么灰色，大部分企业的净利润还是上升中的。但是我们也从不少企业年报中看出，有一些房企上半年仅完成全年计划的三分之一，在现今市场下实现全年目标，确实难度不小。还有一些企业的中报数据难以掩盖现在资金紧缺的状态，房企是不是准备过冬呢？作为投资者，我们怎样从房企半年报中发现投资机遇？今天非常容幸地邀请到周先生为我们解答疑问。友情提示一下各位网友，这次访谈不是用于个股推荐，是通过专家向您推荐一种解读中报的方法。
首先想问，您觉得房企中报在财务指标和其他方面有哪些方面不同于其他行业的企业中报呢？
周剑：这个问题非常好，房地产企业和其他行业非常不同，房地产的会计核算有很多特殊不处，投资者想关注房地产企业的财务报告，要了解房地产自身非常有特点的财务报告。我谈三个方面。
第一个方面，根据我国会计制度和相关会计准则的规定，房地产企业开发商品房对外销售的收入应按照如下原则确认。房地产企业开发商品房对外销售的，应按照如下方式确认收入，商品房竣工验收合格，并且取得买受人付款证明的时候，房地产企业应该在商品房缴付的时候确认收入。就是说房地产开发企业预售过程中，如果把房子卖了，也签了合同了，同时把房款收到了，还不能确认收入的。主要是预售过程中有两点因素是不符合收入确认原则的。
第一点，预售过程中商品房成本是无法计算的，比如您买到期房，和开发商签订了商品房买卖的合同，你买的是30层，可能你买的时候还没有盖到30层成本还要陆续投入，成本不能准确计量，收入就不能在这个阶段确认。第二个因素，在预售过程中商品房的风险并没有转移。按照我们国家相关规定，在交房之前，依附在商品房上的风险主要是物权风险，是由开发商承担的。比如如果这个商品房在缴付之前出现了毁损，开发商还是要履行交房义务的。什么时候风险转移了呢，就是房子已经缴付了以后。收入如果要确认，销售出去的商品风险必须要转移，风险不转移，收入就不能确认。作为商品房预售也只能在缴付的时候作为收入确认。
由于房地产的收入确认形式，造成什么结果呢？我们知道房地产的开发周期性一般比较长，往往大于完整的会计周期，有的时候我们看到一个项目，开始销售了，并且卖得非常好，收到的房款非常多，但是如果当年没有竣工，他的财务报表并没有反应。如果我们投资者不了解的话，就觉得很迷盲，或者投资判断的时候就会出现错误。
同时，房地产是一个房地产是产品很复杂的行业，生产的产品是多样性的。比如说一种四到六层的普通住宅，这种项目建设周期一般会在一年以内，如果这个项目是在年初施工年初销售，可能现金收入和收入确认可能是同步。但是同样的这个工程，下半年施工，下半年销售，可能现金收入和收入确认就不能同步。但是有些项目周期特别长，物业类似非常齐全。他的建设周期不但会超过一个完整会计年度，而且可能是两到三个会计年度，这样的企业的现金收入和确认就更不同步了。
还有上市公司，一般投资规模都比较大，一般一年都同时运作几个项目。可能是这几个项目刚开始的时候，那几个项目已经销售了。规模比较大的企业可以形成类流水业作业，万科就是称之为这个叫类流水线开发。如果这个仅看财务报表收入的话，真的不知道什么时候产生的收入。所以，作为投资者，财务报表使用人在看房地产企业的财务报告中应该了解这种独特的收入确认方式。
同样，成本也是一样的。因为收入不能确认，成本也不能结转。比如一个预售商品房楼盘，您买了房子，也付款了，从道理上讲这个房子就归您了，但是开发商核算的时候，这个帐上依然显示的是开发商的资产，所以我们看成本的时候，我们发现不是随着销售转移的，而存货里有一部分可能已经销售掉了。
大家看到成本确认比较特殊，在没有确认收入之前，已经卖了的商品房也要在开发商存货里核算。那么大家肯定想房地产企业的存货核算肯定也很特殊。首先介绍一下存货包括哪些？大的方面就是两项，一是土地，二是商品房。但这里面包括的种类却是不少，比如先说土地，有可能是开发商刚刚买来的土地，还没有开发，它是开发商买来储备的，以后开发的。还有可能是土地买来了，也开工了，但是没有竣工。这种商品房存货，一样不管是卖了还是没卖都是存货下核算。还有一种情况，土地买来了，开工了，也竣工了，但是这个上面的商品房并没有全部销售掉，有一部分是作为现房，那么现房下面的土地也是作为存货。还有是商品房，不管卖没卖，在开发商这里都是作为存货。按照我们现在的财务报表的披露，对于存货的披露并不充分，投资者或者财务报表使用人仅看财务报表很难知道各个具体的内容具体金额是多少，占比例是多少。这就很麻烦了，因为我们知道存货对开发商是很重要的，可以说房地产开发商绝大部分资产都是存货。
我们梳理了一下08年房地产企业的存货，存货占资产的比例普通占70%，泛海建设存货比例高达90.5%。我们由于财务报表披露并不充分，我们不知道这些存货项目的比例是多少，我们的财务报表使用人看财务报表的时候，就不知道他有多少土地没有开发，是以后可以开发的土地储备，不知道有多少土地开发了没有竣工，这上面已经有多少商品房已经卖了。更不知道这个项目已经建成了，可能市场不好，不好卖的，如果大家不知道这些细节的话，就提高了我们投资的风险。
刚才我简单地就利润表中的收入和资产负债表中的存货和大家简单谈了一谈。接下来就现金流量表和大家简单谈谈。刚才我说了，房地产企业的收入确认很特别，不仅仅是当年收到的现金，大家就更应关注现金流量表里第一项，就是销售收现，只有这个才是企业当年收到的真金白银。虽然里面有一部分可能结转收入了，但是不管怎么说这是企业当年收到的现金。我们知道现金对企业是非常重要的，一个企业要想发展，要想偿还债务，想对股东回报，都离不开现金。现金对于房地产企业就更重要了，我们知道我们现在的房地产企业普遍资金负债率都比较高，偿债压力比较大，如果不能及时获得充分的现金，就存在比较大的金融风险。所以我们投资者应该着重看财务报表里现金收入这一项。
现金流量表里除了所收到现金这一项，还有一项比较特别，就是经营活动产生的现金流量净值。我注意到，很长一段时间，大家都在谈房地产企业现金比较短缺。其中给出的一个理由是房地产企业的财务报告在经营性现金流量净值这块是负的。我觉得这个净额一项不完全支撑这个论点，因为这里存在一个制度性的漏洞问题。按照我们现在的房地产企业财务制度，房地产企业花钱买地相关的支出都要统统记入经营性现金支出里。
房地产企业买了地以后，从本质上是一种投资行为，实际上是基于未来公司可以有足够开发的规模，实际上与制造企业构建厂房和机器设备是一样的。都是未来能够生产出更多的商品的，制造类企业将购买厂房，购进经营设备的支出是归到投资支出里。这样房地产企业的经营性现金支出里，既有买地的支出，也有现在项目的施工。所以我们不知道他花了多少钱用于现在的施工，也不知道他花了多少钱买地。投资者就比较迷惑了，我们不知道这个企业是以多快的速度扩张。这里面我不想讨论关于房地产企业究竟应该以什么样的速度去扩张，我只想说的一点是什么呢？作为我们投资者也好，我们财务报表使用人也好，我有权利知道我所关注的企业是以什么速度扩张。
主持人：但是实际在财务报表中是看不到的。
周剑：这是制度缺陷。以上三点是我在新浪房产想和大家简单谈谈的，房地产企业比较独特的财务核算。当然房地产企业独特的财务核算不光这三点，比如预付房款等等。大家都知道我们国家的财务制度也好，财务报表制度也好，是由制造企业演变来的，但是目前为止只有金融企业有自己独特的财务报表形式。房地产企业的经营模式如此特殊，如果继续沿用制造业的财务报表形式的话，无疑会使他财务报表的质量大幅度下降。所以我呼吁，也建议我们有关部门尽早制定出一套符合房地产企业行业特点的财务报表形式，以使其财务信息透露更充分，使我们投资人更加清晰明了地投资。
