本报曾以《“空手套白狼”暴露房地产经营困局》为题，报道南京一家房地产开发公司因老总患病去世凸现上亿债务的新闻。记者近日获知，这位去世的老总，生前竟是一个对房地产一窍不通的“外行”。而让人吃惊的是，“外行”经营房地产项目的状况，在楼市比比皆是，“在南京，至少有50%的开发公司老总是外行。正是房地产运作的不专业，诱发了诸多违规现象。”一位业内人士这样告诉记者。

　　出身五花八门 发家各有“门道”

　　其去世老总原先做餐饮生意，由于公司常年亏损，便有了做房地产弥补亏空的想法。2000年，凭借自己的人脉关系，以极低的价格购地，由此开始了房地产操作历程。

　　李平（化名）经营着一家房地产代理咨询公司，业务遍及省内多个市、县。他说，“平时和我们打交道的开发公司老总，过去大多是不起眼的‘小人物’，之前是粮食局、化工局、税务局、街道办或者乡镇的普通干部，通过关系拿到土地后，就能运作房地产项目。”

　　李平认为，“外行”当道，是当前国内房地产行业的特性。很多大公司的高管也不懂房地产，所学专业为地质学、社会学或中文，但这并不妨碍他们成为大开发商分支公司的经理，“因为，他们能把各方面的资源搞定。”

　　土管存在漏洞 滋生“寻租”空间

　　“其实，开发商的自有资金真是非常少。但‘外行’往往胆子大。去年信贷紧缩之前，这样以小博大的情况相当普遍，一些大公司也这样做。这在业内已是公开的秘密。”李平说。

　　“外行”何以能轻易获得以小博大？有知情人士透露了这样的秘密：某市主城区可供出让的土地只有40%经过了招拍挂，其余60%的土地仍保留在各个区手里，成为一种人脉资源。“政府保留在手中的大部分是退二进三的土地，比如企业改制、搬迁后留下的土地。开发商拿到手后，就可以把土地进行抵押，到银行贷款。”

　　政府区域决策时对房地产项目定位的不准确，也给市场提供了“浑水摸鱼”的机会。据了解，房地产项目的定位包括地块的容积率、绿化率、覆盖率、物业类型配比、土地拆迁成本、土地定价，等等。由于政府部门职责分工不同，各管各的，因此很难对土地进行准确的定位论证。

　　外行预留机会 高手趁机“帮忙”

　　“如果你身边有这些资源，我们可以合作：1、有土地但资金不足，不懂房地产开发，我们可以给你找钱，帮你开发；2、项目已经启动，但销售不理想，我们可以给你对症下药；3、有社会资源，可以通过旧城改造、工业搬迁等拿到土地，但不知道怎么运作，我们可以帮你运作。”就在记者采访期间，一家房地产网站上出现了这则耐人寻味的自我推销广告。

　　这种做法，地业内被称为“中介包销”。还有更简单的，仅是做个中介，借给开发商200万元就能“抄底”赚回七八百万乃至上千万元。在南京郊县就有这样的例子：开发商虽然有地，也动工了，但因为缺钱，没把握再往下操作，找个可信的人借200万，项目也给这个人做，只要定个保底销售价，住宅卖2000元/平方米、商业用房卖4000元/平方米，借钱的人，只要在保底价上一个平方米多卖200元，一个5万平方米的项目就能多卖出1000万元。即便是以保底价卖也能赚，因为开发商会支付佣金，就算是卖不掉，投资风险也小，大不了把200万元充当房款，先买下1000个平方的住宅，以后再慢慢卖就是了。

　　业内资深人士称，“这就是行业特点。从整个房地产市场的情况看，目前像万科、中海等这样专业的大公司的市场占有率也未超过10%，市场空间很大，大量公司都是不专业的。这就给市场‘高手’们预留了操盘机会。”

　　杜绝“浑水摸鱼”关键在于规范

　　南京福舍投资公司总经理史东说，“外行”经营房地产的情况在境外省外也存在，但由于一些地方有相当严格的运作程序规范，使得开发商摸不了“鱼”。

　　像香港，就有专门的土地运营商，负责土地到项目的转变，从生地到熟地，他们会分两步走：一是拆迁、配套，二是概念规划。土地运营商负责一整套的土地运作方案，分包则由政府协调。现在，上海等一些城市已在这样做了。上海所有的设计院，不看到项目的可行性研究报告是不会做设计方案的。这与以前开发商一拿到地设计院就做方案有很大不同。经过土地运营商专业评估的地块，再进行招拍挂，或者由土地运营商自己的项目公司进行开发，每个步骤都一清二楚。业内人士认为，这样的操作模式值得借鉴。