300万

　　央行上海总部最新披露，9月沪上个人消费贷款仅增300万元，创下近年少有的低增长月度纪录。

　　30%

　　银行内部测试，若房价跌破30%，不良贷款率将大幅上升。

　　银行是被动的，房贷只能是先有成交量才有贷款量，而银行能做的事情非常少，只能期待政策和市场变化。

　　显然目前除了房地产企业急盼“利好”外，银行更是希望房贷政策能解禁。

　　某国有银行个贷业务部总经理告诉记者，“整个9月，新增房屋贷款总额仅为3000万元。”

　　央行上海总部最新披露的信贷统计数据表明，申城楼市的不景气已经导致个人贷款市场需求的持续低迷，尽管9月起，央行利率政策开始转向减息，但9月沪上个人消费贷款仅增300万元，创下近年少有的低增长月度纪录。

　　这位个贷总经理表示，问题不在一家两家，沪上银行个贷业务纷纷出现“揭不开锅”的窘困局面，“如果二套房贷款政策得以解禁，房贷业务将会获得新的生机，这对银行个贷业务将是最大利好。”

　　个贷“揭不开锅”

　　和往年不同，买涨不买跌的楼市本月再亮红灯，原本“金九银十”的房产交易高峰期，成了沪上各大楼盘的“滑铁卢”。

　　当全国房地产市场普遍经历“价涨量跌”到“量价齐跌”的转变，形势对银行来说，其严峻程度不亚于地产商。这一点在银行个贷部门来说，体会最为深刻。某国有银行个贷业务部总经理告诉记者，“整个9月，新增房屋贷款总额仅为3000万元。”随着总量的锐减，上海各家银行纷纷出现了个贷业务大幅缩水的窘困局面。这位个贷业务部总经理称，从去年年底到今年9月末，该行房贷贷款总量占个贷业务比例从90%下滑到了80%，总量的减少意味着新增业务规模正在急剧下降。

　　要说银行房贷业务的变化，有过买房和办理贷款业务经验的人体会最深。记者在建行浦东某路支行以购房者的身份进行了一番暗访，听说记者有意购买一套180平方米总额高达350万元的改善型住房，一位负责贷款业务的副行长立刻接待了记者，并殷勤地给予讲解，对记者的问题有问必答，还特意留下了记者的联系电话。在此后的一个多月，记者多次接到该支行相关业务员的咨询电话，问是否已决定做贷款业务等等，这和以往银行不愁客户、朝南坐的印象大相径庭，甚至让人有些“受宠若惊”，难道银行的服务态度得到了极大的改善？从该区域一家房地产中介公司，记者得到了一些不一样的回答，一位从业两年多的业务员告诉记者，今年房产交易量急剧萎缩，几家银行抢一个客户的情形已经非常普遍，“别说是350万的大单了，100万左右的小面积住房，银行也要抢得‘头破血流’。”

　　在房产中介的指引下，记者来到同一区域的工行某路支行暗访，一位姓张的客户经理听说记者有意购买一套180平方米的二套房，但首付资金却达不到四成的支付比例时，便告诉记者可以想办法将比例做一些调整，并隐晦地提到“三成”。这一结论和房产中介给出的答案非常一致。

　　银行忙贷款“转型”

　　为了缓解银行内部资金成本的压力，不少银行甚至被迫转型。记者从上海银行某支行行长处了解到，从2008年年初开始，在贷款规模紧缩、房产交易量递减的背景下，银行已经把作为长期贷款的房贷规模减掉了一部分，并且划转到需求更大、周转更快的企业贷款上来。

　　然而并非所有银行都能使用这一招，记者从交通银行一位企业贷款业务负责人处了解到，对于小银行而言，贷款转型可能性较大，但对于大型国有银行，将长期贷款划拨到短期贷款是“不可能”的。原因是，大型银行存贷资金量大，存款与放贷需要在时间上有严格匹配，因此要划拨任何一笔资金的使用时间都让银行“难以周转”。对此，这位银行的贷款业务负责人显得很无奈，“银行放着大笔的房贷资金，却没有业务进来，银行的运营成本陡然增加。”

　　严守不良贷款压力线

　　虽然沪上银行个贷业务出现大幅萎缩，但是对银行来说，真正的“洪水猛兽”并非业务量，而是岌岌可危的不良贷款率。

　　经计算，2007年建行、工行和中行的个人住房贷款和房地产开发贷款分别占到贷款总额的27.57%、22.91%和25.85%。其他商业银行大致类推，房地产类贷款在商业银行整体贷款中估计会达到20%以上。

　　据某国有银行个人零售业务总经理介绍，从今年下半年开始，监管部门就对银行个贷业务的不良率开始了一轮严格的调查，“我们对个贷资产经过分析和‘压力测试’后发现，如果房价跌破30%，不良贷款率将会大幅上升。”这一结果让银行内部和监管机构都颇为紧张。虽然目前，上海的房价未跌破30%警戒线，但随着万科等大型楼盘掀起的主动降价潮，未来房价的走向依然堪忧。在国际金融危机来袭导致的市场投资价值大幅缩水的环境下，房地产商也把“快速套现”摆在了首要的位置上，这让银行房贷业务的风险变得难以估量。

　　事实上，从2004年至今，以中行、建行、工行为例，随着抵押和质押贷款比例的不断上升，银行不良率的隐忧就每时每刻被房价的走势所牵动。东方资产管理公司研究员王洋认为，房地产作为抵押贷款中最重要的抵押品，因此房地产价格的变动会使得抵押品价值发生较大波动进而影响到相关贷款的安全性。他同时表示，增长放缓和结构调整背景下的不良贷款回升的可能性已非常值得关注，不良贷款和不良贷款率的“双降”能否继续维持，有待进一步实施在确保总量的基础上着眼于优化结构的差别化的货币和财政政策。

　　因此，从某种意义上来说，目前卡住银行咽喉的并非业务量的缩减，而是房价不确定性导致的不良率上升造成风险大增。

　　银行急盼救市

　　从本月15日起，本市调高补充公积金贷款上限，市民每户公积金贷款的最高额度从50万元提高到了60万元。这是继南京、杭州、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安、大连之后，国家在公积金贷款政策调整上涉及的又一地区。无论是降低公积金贷款首付比例、调高补充公积金贷款上限、延长贷款期限，还是减免房地产交易契税，政府导向直指“房地产救市”，意在减轻购房者负担，从而刺激购买欲望，促进商品房交易。

　　“ 银行是被动的，房贷只能是先有成交量才有贷款量，而银行能做的事情非常少，只能期待政策和市场变化。”一国有银行个人金融部负责人说，第二套房的贷款需求确实较大，占到他们房贷的30%左右，而有些银行更高，去年实施的二套房提高成数和上浮利率尤其是后者确实打击了一部分贷款需求，他认为松绑二套房政策可能会改善目前的状况。

　　另一股份制银行的零售银行副总表示，二套房政策松动会有利好作用，但可能对整体形势改变的作用不大。易居房地产研究院副院长丁祖昱认为，如果今年二套房贷解禁措施得以出台，也很难马上改变现阶段房地产市场的“冷”局面，改变市场格局需要经过一段时间的调整，并非急功近利可以完成。某银行贷款业务方面负责人也认为，目前改变房贷业务现状，最急需的是消除市场的观望情绪，让市场价格走向更为明确，如果政府能连续出台具有价格指导性的政策措施，明年年初有望改变市场整体的“观望”主基调。

　　政策松动短期难见

　　值得关注的是，9月以来，央行已连续两次降息，对个贷市场而言，这无疑是一个利好消息，同时，市场上关于救助楼市的呼声骤起，甚至已有多个“救市版本”开始流行，其中关于松绑第二套房贷政策的传闻最为集中。

　　不过，记者近日探访沪上多家银行发现，有关房贷政策可能松动的传闻，只是少数人的揣测而已。一位国有银行的管理人士表示，在目前楼市进入调整阶段，银行的首要任务是管控贷款风险，而外界放松贷款门槛的猜测是不靠谱的。而且，迄今为止，监管层并没有表露将要放松房贷政策的迹象，因此各银行仍将严格执行既定的贷款政策。