“普通住房”门槛今起降低 购房优惠范围扩大
新政出台 我们怎么去买房？
今日起，北京将实行新的“普通住房”价格认定标准。新标准较以往大为放宽。按照北京市相关规定，普通住房在北京可以享受到优惠政策。例如，购买普通住房缴纳的契税可以减半，即总房款的1.5%，而非普通住房则要缴纳3%。北京市建委相关负责人表示，享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
享受优惠政策住房平均交易价格调整为，北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币。
新政将怎样指导我们买房卖房？对北京房地产市场产生怎样的影响？一年来处于“饥寒交迫”中的开发商们怎样看待这一新政？本报在新政执行首日对相关领域进行了采访。
什么是“普通住房”？
除别墅外容积率基本都达标
据此次北京市建委出台的最新标准，北京市的普通住房须符合以下三个条件：
住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
北京市建委相关负责人解释，建筑容积率(以下简称“容积率”)，指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5000平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，计算公式为：容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同)。“以现在北京市在售楼盘来看，除了别墅外，绝大多数楼盘都符合这个标准，而且一个楼盘的容积率是多少，购房者可以向开发商询问，购房合同中也会明示。”
据了解，北京普通住房优惠标准的出台，要追溯到2005年5月30日。当时北京市建委紧急发布了《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》。
当时的标准有三个，前两项和此次新标准的界定相同，只有第三项不同，当时的是“实际成交价低于同级别土地(北京市不同区域土地有不同级别的地价)上住房平均交易价格1.2倍以下”。
而不同级别的土地上的住房平均交易价格分六级。当时的规定是：一级土地上住房平均交易价格11068元/平方米；二级土地上住房平均交易价格9555元/平方米，而六、七、八、九、十级土地上的住房平均交易价格为4526元/平方米。
“当时出台普通住房标准的根本目的在于抑制房价过快上涨。”曾参与该政策制定的一位市建委相关负责人向记者介绍。“出台之初确实起到了一定效果，但时间不长。”按照当时的最低标准计算，如果高于5793.6元/平方米就是非普通住宅，那么目前北京五环内几乎没有能享受“普通住房”待遇的楼盘。连通州、顺义等远郊区的房价都高过了这个价格。
现在买“普房”有哪些实惠？
日前购房未收房照享优惠
按此次市建委的“减税”新政，消费者购买普通住房可享契税减半的优惠，即总房款的1.5%，而非普通商品房仍要缴纳3%。
上月，财政部下发新规，为百姓购买普通住房提供多项优惠政策。其中包括个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
以总房价100万元的住房为例，购买90平方米以上、140平方米(含)以下的普通住房可比非普通住房少缴1.5万元；如果购买90平方米及以下普通住房的，仍以总房价100万元来计算，可比非普通住房减少2万元的契税。
此外，对于此次新政施行的时间，市建委表示，由于签完合同不必立即缴纳税费，因此，如果购房人是今日以前签订的购房合同且尚未收房，税费可以等到今日以后再缴纳。届时，即可均按新的交易价格标准享受税费优惠。焦剑/制表
二手房成新政最大赢家？
大量二手房营业税免征
“其实新政最大的受益者是二手房，它们中很多都因为新标准从非普通住房转变成了普通住房。”
我爱我家副总经理胡景晖告诉记者，普通住房和非普通住房进入二手房市场流通买卖时，所缴纳的契税有很大不同。
根据规定，房屋未满5年出售时，非普通住房要缴纳1%的土地增值税和售出与购买差额的5.5%营业税；普通住房则免交土地增值税和差额营业税。
“二手房在买卖时，购房者通常将契税加进房款中，而这部分钱其实是购房者出的。而新政执行时，这条看似对二手房没什么涉及的规定，其实对二手房市场有深远影响，甚至会大过新房。”
胡景晖举例说，以现在二环以内的一套二手房为例，面积138平方米，总价200万元，房产证核发满5年，当初购买价为100万元。如果昨日购买，它会被认定为“非普通住宅”，购买者缴纳的税费要多花85000元；而今日起购买，它会被认定为“普通住宅”，购买者一下可省下85000元。
新政未达开发商预期？
期待第二套房政策放宽
“这是政府导向性的措施，将对楼市的回暖起到积极的信号作用，但效果目前仍难确定。”金都集团营销策划副总经理刘江向记者表示，很高兴看到政府一项项刺激楼市成交量的措施出台。
“这次北京市建委出台的规定，将享受优惠政策的条件具体化了。” 香港太平洋国际投资顾问总裁贾卧龙表示，“以前规定的‘实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价1.2倍以下’，现在变成了详细的价格参考；以前政府很难去界定操作，而消费者更是不好算这笔账，现在把这条改成具体的数字，简单明了，消费者一看就知道自己节约了多少钱，政府操作也更简单。”
“这对成交量将起到积极作用，市场对普通住房的疑虑也已全部消失，各方都可以按照这个操作来进行贷款。去年新政对于90平方米的限制，现在被彻底打破，成了140平方米。为中高收入者买房打开绿灯，从而激活市场成交量。”明天地产营销总监贾玉鹏分析。
“但仍没达到我们的预期，我们预期政府会在第二套房和二手房交易流通等环节放宽限制。”中体奥园总裁陈顺表示，“第二套房和二手房交易流通的限制抑制了很大一部分消费需求。当时第二套房政策是为了抑制炒房族而定的，而目前炒房族很少，可以适当考虑放宽。而二手房交易的各种税费也抑制了一部分需求，像我们现在规定，新购非普通住房未满5年转手卖出，要交营业税、土地增值税。如果这块能够有所放宽，将时间变成3年，将促进一部分人置换新房。目前上海等地就已把时间缩短了。”陈顺表示。
