今年以来，中国房价步入了下行通道，中国房产市场也在朝着健康有序的发展通道迈进。可由于受到国际、国内经济影响，中国房市在本可以无为而治的情况下出现了变数，由地方政府发起的救楼市得到了中央政府的呼应。这一变数令中国房市理性发展道路变得遥远起来，也令中国政府从根本上解决民众住房问题变得更加艰难起来。

　　就目前的中国房市而言，还存在着诸如房价处极端高位民众难以承受、房产商死守暴利、地方政府仍脱不开土地财政等矛盾。从政府近期举措来看，无论是减轻民众购房，还是9000亿安居工程，其主旨都是试图解决房市矛盾，而欲解决这些矛盾，仅靠政府上述政策还是远远不够的，依笔者看来，2009年，中国政府急需解决房市三大问题：

　　一、房产市场供应主体问题

　　目前，我们所看到的房产市场的供应主体仍然是房产开发商。若从市场经济的角度来衡量，开发商作为市场供应主体是完全合乎情理的。可问题在于，在当前的中国房产市场仅由开发商作为市场供应主体是不能满足各类消费（投资）群体的需求的。因为开发商所开发大多是大户型、单价（总价）高的房子（因高端住宅利大且易规划，开发商还不愿意细分市场、细分需求），只能满足少数高收入群体的住房（投资）需求，而绝大多数中低收入群体要么因买房而降低生活品质、负债累累，要么就是怎么都买不起房。

　　房改之初直至很长一段时间，政府的意图都很明显，那就是将中国的住房供应市场化，开发商造什么房子就老百姓买什么房子，房价完全由市场来定（事实上是开发商来定）。近年来，随着房价的急剧上涨，在老百姓越来越买不起房的情况下，政府出面对房产市场进行宏观调控。可由于经验、态度、执行等方面原因导致调控难以显效。于是乎，政府在不得以的情况下，出台保障房政策，在政府的主导下推出廉租房、经济适用房、限价房。至此，我们不难看出，政府在房产市场中的身份已经由监管者转化为半参与者。可在目前的市场状况下，还不能说政府就是房产市场的供应主体之一。原因在于，政府没有直接进行房产产品的开发与销售（廉租房除外）。我想，正是这种犹抱琵琶半遮面的做法令开发商对后市抱有幻想，令市场需求者看不到希望（经济适用房、限价房仍然是开发商在造），更令市场徒增许多不确定因素。

　　房产市场供应主体问题，关系到当前中国老百姓能否安居乐业，也关系到中国房产市场发展初级阶段能否步入健康有序的发展通道。故此，本人认为，当前中国房产急需构建合理的房产市场供应体系，即政府、开发商作为供应主体，集体、个人作为补充。具体操作如下：

　　中、高端市场供应。中、高端市场是指高价商品房市场。其供应仍将由开发商完成，政府将对开发商的经营行为作出适度的监管，而不会考虑如何采取措施来试图平抑房价。中、高端租赁市场也是如此。这样中、高端市场将完全市场化运作。

　　低端市场供应。低端市场是指低收入群体的住房供应市场。低端市场所解决的住房供应群体将占据市场极大份额。其供应主体为：

　　政府。政府可参照新加坡等国设立住宅发展局或国家住宅开发总公司，建设廉租房、小户型、低价住宅。

　　集体、个人。单位集资建房，个人合作建房作为市场供应的补充将成为房产市场不可或缺的供应方式之一。

　　二、土地供应策略问题

　　目前，房地产市场的房产的开发、销售环节市场化形态已经具备，而土地市场的基本结构仍然没有理顺。前几轮房产调控之所以越调房价越涨，原因何在？我想，中国目前的土地供应政策是比较重要的原因之一。当前的房地产市场的调控，一方面需要对整个管理体制进行改革与修正，更具深远意义的是以一个真正的市场结构和形态建设土地市场，使房地产市场整体结构得以完善。

　　在计划经济时代，我国土地实行的是“无偿、无期限、无流动”的“三无”式划拨使用制度，不存在土地市场，土地资产价值得不到体现。

　　1987年国务院决定借鉴香港、新加坡经验开展国有土地有偿使用试点，同年底深圳拍卖了第一幅国有土地使用权。

　　1988年4月人大修宪和1990年5月国务院颁布《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了国有土地所有权和使用权两权分离的法律原则，形成了划拨之外，以协议、招标、拍卖出让土地使用权的土地供应“双轨制”。

　　以“招、拍、挂”的市场交易形式来衡量土地市场的建立，不是以有效配置资源的多方供应机制来衡量，这样做是缺乏对市场本质的理解。

　　那么，如何合理构建中国土地市场呢？中国房产市场的土地供应政策该走向何处呢？

　　第一、在土地国有的总体方针下将土地纳入市场机制，进行企业化运作。成立中国国家土地资源集团公司，并在各省（直辖市）设立分公司。各地分公司做好当地土地资源的统筹、调配、规划、上市、交易、管理等工作。政府在以往土地供应中所扮演的角色将彻底改变，不再是土地的供应者，而是土地市场的规划者、监管者。

　　第二、引入竞争机制，允许各地房产开发及中介企业进行土地交易（适当的时候放开土地经营权，允许其他企业甚至是个人进行土地交易）。从经济学的基本原理可以知道，垄断带来的必然是市场的低效和高价，而打破垄断的最好办法就是引入竞争。在各地的房地产交易中心及时公布土地供应信息，房产开发及中介企业所掌握的土地资源可在此进行交易，并交纳相应税费。各土地资源分公司除了做出售价上限外不作其他干涉（各分公司相当于地方总代理，而房产开发、中介企业相当于分销商）。

　　第三、对土地交易进行明确定位。目前，我们所说的土地交易不是产权交易而是使用权交易，所以，无论最终谁获得了土地的开发、经营及在土地上居住的权利，其对土地只拥有使用权。对于土地使用年限，本人以为先前规定的时间偏长，建议住宅房用地50年、商业房35年（原来的是70年、50年），因为，使用年限偏长不利于及时调整土地供应策略。

　　第四、采取租、售并举的策略。从目前房产市场来看，对土地供应采取单一的货币销售策略显然是不够完善的。如对中、低价住宅房、重点发展项目商业房用地采取土地租赁的方式将有利于降低开发商成本，从而利于平抑房价。租金的收取可采取开发商、业主相结合的方法，即房屋在谁手里向谁收取租金。对于高价房、商业房用地采取销售的方式。

　　第五、多层次地构建土地供应价格体系。针对不同类型的土地及该地块所处的区域制定不同的租、售价格策略。在当前房产市场状况下，对于经济适用房、限价房用地采取免费或免租金的方式进行土地供应，将有利于房产调控的执行，有利于平抑房价从而确保房产市场健康有序的发展。

　　三、住宅产品界定问题

　　“拐点”之争、高低与否之争、合理与否之争等令房价问题扰乱亿万民众之心；房价持续疯涨、房价居高不下、国人尚无理性的房屋消费观（投资观）令中国房市仍然处于非理性状态；房产供应方不顾社会和谐仍以追求高额利润为第一要务、政府官员仍以稳定房价作为房产调控目标等令中国房产市场理性化进程步履维艰。所有这些，令当前房市形成一团乱麻，一团剪不断、理还乱的乱麻！

　　原因何在？本人认为问题在于，我们在看待房价、进行房产调控时，将房市所有产品笼统对待，没有对其进行合理界定，导致没有看清市场供应产品缺失激发了大量非理性需求，从而引发的市场供求严重失衡。

　　我们都知道，在房产之外的消费领域，鲜有对某种产品价格高低有热议的。比如，江诗丹顿、劳力士等名表价值不菲非一般人能购买；劳斯莱斯、奔驰、宝马等名车售价昂贵非等闲人能享受；夏奈尔、范思哲、阿玛尼等名牌服装价格高昂非一般人能消费得起。可没有人说腕表、汽车、服装价格高得离谱，究其原因，这些领域的消费品都有其明确的定位。无论是腕表、汽车还是服装，高价位的产品是奢侈品，除此之外还有中、低价位的消费品。我们看到腕表有几十、几百、几千元不等的产品；汽车有几万、十几万、几十万不等的产品；服装有几十、几百、几千元不等的产品。在这样的产品供应体系下，每个人都能买到适合自己需求的产品，对所在消费领域的价格不再敏感也就是清理之中的事了。

　　反观房产市场，房改至今，房市所供应的产品，在一线城市其价格动辄上百万、几百万甚至上千万，其定位是豪华、精英人士居所，二、三线城市的房价收入比也大多超过10。可以毫不夸张地说，称目前房市供应产品为奢侈品实不为过。而适合中、低收入群体的房产消费品却没有形成供应规模。在这样的市场供应状况下，众多本不具备目前房市产品消费能力的人因惧怕房价再上涨而通过借贷挤入购房者行列，这些人在给原本疯狂的高房价火上加油的同时抱怨房价高也就是极正常的事了。故此，合理界定住宅产品为当前中国房地产急需解决的问题之一，因为，合理地为住宅产品定性利于理清房市乱麻，利于房市向健康有序的发展通道迈进，利于消费者明确自己的消费需求从而树立理性的房屋消费观，利于房产供应方细分市场、细分需求进而制定适当的销售策略。

　　那么，在现阶段，如何合理界定中国房市的住宅产品呢？对不同性质的产品应采取什么样的策略呢？本人试分析如下：

　　一、高端消费品（奢侈品）。目前开发商所开发的高价商品房均可定位为高端消费品或曰奢侈品。这些产品具体表现在高总价、高单价、高定位、高品质（尽管大多名不符实），其兼具投资与居住功能，对购买者所拥有的套数及买卖时限不必加以过多限制。对于这些产品，政府不必再试图稳定或平抑其价格，由市场规律左右其价格波动即可。对于这些产品的供应主体（开发商），政府不必加以扶持（严格房产开发、销售期间及个人买房的贷款投放）和设置过多限制，让其独立行走、自由发展。

　　二、中、低消费品。目前政府主导的经济适用房、限价房及部分开发商推出的中、低价位商品房可定位为消费品。这部分产品将在很长一段时间内占据绝对多的市场份额，也是政府要重点发展和扶持的产品。这些产品的具体表现是低总价、低单价、小户型、结构紧凑，主要满足居住功能。对于这些产品，政府有必要采取适当的措施稳定其价格、扶持其发展、限制其投资与投机。在土地供应、贷款投放、税收方面给予优惠政策，鼓励这些产品的开发与投放。

　　三、生活必需品。据相关资料，美国人有超过60%的人选择租房，而在我国城市居民中，京沪穗34.4%的受访者现在租房住。由此可以看出，我们应大力发展可供出租的住房，以期满足民众安居的心理需求。因而，目前政府主导的廉租房及企业、个人、机构所推的低价出租房（经济租用房）应定位为生活必需品。政府应在土地供应、贷款投放、税收等方面给予优惠鼓励这些产品的开发与投放。对个人出租住房可适当减免相关税费，鼓励房屋出租市场的形成与发展。