全国工商联房地产商会旗下的REICO工作室近日发布了2008~2009年房地产市场运行状况分析及预测，一系列数据显示，全国房地产市场普遍出现交易量下降，并且房价出现了近10年来首次下跌。

　　在REICO工作室监测的40个重点城市中，北京成为2008年商品房销售面积同比下降幅度最大的城市之一，降幅超过40%。与此同时，北京亦是房价呈环比下降的城市之一，自去年9月开始，北京市房价环比连续下跌，且下跌幅度持续增大。

　　而根据北京市房地产交易管理网的数据，2008年全年北京市2.5万元/平方米以上的高档商品房价格并没有很大松动，部分楼盘价格仍保持上涨趋势，不过就交易总金额而言则仅有5个项目超过10亿元人民币。

　　价量齐跌

　　日前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队2008年经济形势发布会上，市统计局新闻发言人于秀琴发布，2008年，全市房价同比上涨9.5%，涨幅比2007年回落1.9%。其中，新建住宅上涨11.9%，二手住宅上涨6.2%，涨幅分别回落0.9%和4%。

　　其中，2008年12月，北京房价涨幅由2008年3月份的最高点13.8%降至1%，已是连续9个月回落。其中，新建住宅价格上涨1.4%、二手住宅价格下降1.1%。

　　而截止到目前，北京商品房价格环比下降已经持续到第四个月。这轮从去年9月开始的房价下调，至去年11月幅度已经扩大到0.8%，其中新建住宅销售价格环比下降0.5%；二手住宅销售价格环比下降1.5%，为近年以来的最大降幅。去年12月，北京房价有企稳趋势，环比下降幅度缩小为0.6%。

　　比房价下跌更令开发商担忧的是交易量的萎缩。据北京市房地产交易管理网的数据，2007年北京商品住宅期房全年网上签约大约为12万套，2006年则高达16万套，依此推断来看，2008年北京商品住宅期房销售量同比2007年下降了近6万套，降幅则达五成。

　　惨淡的交易量使北京房地产市场的供求关系产生了巨大的改变，从2007年的1.12供求比变为2008年0.56的供求比。

　　在供过于求的市场格局下，市场上空置房大量增加。REICO工作室的数据显示，截止到2008年11月底，全国空置房面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%，华远地产董事长任志强更预计，今年我国空置房的面积更将达到4亿平方米，为后市带来很大的压力。

　　据了解，目前北京市存量房亦已经超过200万平方米，北京市政府即将建设存量房交易市场，用以加速存量房的消化。

　　高档房有价无市

　　当然，虽然连续4个月房价环比下降，但就2008年全年来说，北京市房价同比仍有1个百分点的涨幅。一个有趣的现象是，这样的涨幅可能主要集中在高档房市场。对比北京市房地产交易管理网的数据，一些2007年2万元/平方米左右的商品房到了2008年都涨幅不小。

　　数据显示，2007年星河湾的平均成交价为28093元/平方米，次年该项目成交均价涨至30628元/平方米，对比2005年该项目1.6万元/平方米的入市价格，三年内售价几近翻番。2007年国奥村的价格为19327元/平方米，次年该项目价格为27115元/平方米，另外价格涨幅较大的项目还包括龙湖滟澜山别墅，以及泛海国际居住区等。

　　然而，尽管高档住宅的销售价格仍然保持上涨的势头，但销售套数却难以维持往日的业绩。

　　2008年销售总金额在10亿元以上的高端楼盘仅有5个。其中，销售总金额在15亿元以上的项目只有2个，分别为北京星河湾和国奥村。其中星河湾连续四年位列高档项目销售量之首，共售楼盘146套，成交金额达到了16亿元。而主打奥运概念的国奥村亦毫无争议地在奥运年售出272套，成交金额亦接近16亿元。

　　谈及高档项目价格为何逆势上扬，星河湾地产副总裁梁上燕表示在目前的市场竞争格局中，降价已不是根本出路，为谋求淡市中的新气象，唯有考虑新的营销策略和提高项目品质。

　　但是，与一手楼盘的价格坚挺不同，由个人持有的二手中高档楼盘已经出现了颓势。北京中原三级市场研究部数据显示，2008年12月份全国市场中，中高档二手商品房价格下降最明显的是北京市，降幅为1.10%。

　　记者通过二手房中介了解到，高档二手房持有者以外籍人士、生意人和投资客居多，汇率浮动、年底的债务清偿以及房价的下行风险都是促成上述持有人抛售项目的动因。