商铺是许多人考虑的投资方向。记者调查发现，社区商铺相对于商业区临街商铺以及综合性大型商业Mall中的店面更受投资者青睐。

　　记者自1月29日至今天上午，了解了链家、中大恒基、信一天、21世纪四家京城房产中介的统计数据，发现京城的投资者中，愿意投资社区商铺的比例占60%以上。

　　社区商铺面积一般为50-100平方米，总价低。其用途主要是满足社区居民的日常生活需求，适合经营鲜花、照片冲印、面包房、小超市、干洗店等。由于社区客源稳定，出租率一般较高，租金收益稳定，风险相对较低。

　　链家、中大恒基、信一天、21世纪公司的商业投资专家对记者讲述了投资社区商铺的一些窍门。

　　窍门一 考察小区人口

　　社区商铺的客源主要是小区居民。大型成熟社区的客源非常稳定。如果是新小区，则要考察其入住率。投资者不妨晚上去看看社区里的“亮灯率”，看看有多少户窗户是亮着灯的，从而判断其入住人口的多少。

　　在客流量方面，小区的出入口以及临街的店面所能辐射的范围最大，客户最好能选择这样的店铺。

　　窍门二 调查消费水平

　　客户还需要考察小区的消费水平。一般来说，药店、便利店、理发店在任何社区都有稳定的需求。

　　而咖啡店、茶吧、名品店就需要选择收入水平较高的中高档社区。这类店面需要的面积相对较大，投资风险也高，要更加慎重。

　　窍门三 判断小区成长性

　　一些新兴小区，虽然入住率暂时不高，但其商铺售价一般较低，升值潜力大。投资者可以根据政府规划以及周边的配套资源，判断新兴小区的成长空间，在低价位时介入。

　　计算

　　算清投资回报率

　　目前贷款购买商铺，最高可以贷五成，年限最高为10年；执行基准利率。

　　以望京广顺南大街某小区50平方米的底商为例，售价为20000元/平方米，租价为每日6元/平方米。

　　■支出

　　①商铺总价为100万元，首付为五成50万元

　　②贷款50万元，期限10年，月还款5764元，10年的还款额为5764×12×10=691680元

　　③交易税费：总和为30500元

　　总支出为：1258180元

　　■收入

　　以平均每年空置期2个月计算，年租金收入为：6×50×30×10=90000元

　　■收益

　　照此计算，贷款期内基本可收回投资。此后为纯收入