北京欧尚三店的开业,为望京商圈又落一子。集合了嘉茂、新世界商场、华堂、沃尔玛、家乐福、乐天马特、欧尚等知名品牌,望京商圈在不断外延的同时,日渐成熟。

　　针对望京商圈的发展及态势,本报记者专访了全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波。

　　中国房地产报:北京欧尚三店选址在北五环广顺桥边,其南边不远处就是家乐福超市和乐天马特。为什么会出现几个大型超市扎堆的现象？它们是否具有可持续性？

　　中国房地产报:您认为,这些超市的出现对于改变望京地区的商业环境有什么样的作用,会不会形成一个新的商圈？

　　朱凌波:三个大超市的出现,使望京地区的商业气氛更加浓厚。但如果都是超市还是有问题的。商圈是复合型的概念,必须要有梯度。既要有高中低档的百货,也要有高中低档的超市,包括餐饮、娱乐、休闲等,应该是全业态的才能形成商圈。

　　三个超市虽然与嘉茂、新世界等在空间上存在一定距离,但实际上商圈的形成在空间的布局上是有一定距离的,并不一定非得要挨在一起。一条街、一个十字路口或是几条街,形成商业延长带,形成交叉的集合体形态,这样才能真正形成商圈。

　　中国房地产报:西单、王府井、国贸、新光天地等已经不只是区域商圈的概念,它们已经是全北京、甚至全国人都来消费的超区域的商圈。您认为望京有形成超区域商圈的机会吗？

　　朱凌波:一个商圈的形成,一是看现有区域的人口的基数及消费能力,包括支持该区域商业的公共交通系统;二是要看商圈的形成能否拉动其他区域的的消费人群过来。

　　原来望京应该有这样的可能性。望京韩国人居住比较集中,又有中央美院、中国社科院等一些全国性的机构,集商务、文化等城市功能配套机构于一体。但现在回头来看,望京首先规划时考虑的是居住为主,没有按照商业来做,所以发展较慢,但目前望京的交通系统比较发达,望京30余万的人口也已经可以形成一个成熟商圈。

　　中国房地产报:一般商业气氛比较浓厚的区域,周边的住宅地产也会占有一定的价格优势。但据调查发现,在这三个超市周围的一些楼盘,和距离稍远的同等品质的楼盘相比,目前房价几乎没有太大的变化,为什么会出现这种现象？

　　朱凌波:两方面原因。一方面是在金融危机的冲击下,中国房地产行业处于自身调整的状态,老百姓持币观望,楼盘价格都上不去。

　　另外,望京这两年整个商圈的发展相对比较成熟。和商业中心有一点交通距离实际上对楼盘价格影响不是特别大。步行、开车10~30分钟的距离并不算远。而且,并不一定是离商场近的楼盘房价就高,因为生活环境可能更嘈杂,更不适合居住。