时下，京城不少楼盘在前所未有的寒流里悄然从商业规划用地改售住宅，在销售人员和广告一片华丽的热捧下，售楼合同上还是赫然写着使用权限“四十年”，比普通住宅的使用年限少了二三十年。

　　●多家“商改住”楼盘现身

　　购房人权益如何保障？

　　“我们楼盘是商业立项，但是改售住宅，所以可以比一般住宅建筑层要高很多。这样我们的户型就比其他楼盘的户型新颖，而且价格相对较低，一层的价格住两层的房子。我们的楼容积率也非常低，一座楼只有不到100户，住起来是非常舒服的。”望京某“商改住”楼盘的销售人员这样告诉我们。当问及使用年限到期之后怎么办的时候，该销售人员表示：“相关问题我们已经咨询相关部门并且替您做好了预算，可能是到期以后每户根据面积再补交相应的款项，这样的大户型（约110㎡）大约是每户几万块钱。”针对楼盘“商改住”的问题，我们拨通了北京市规划委员会的便民咨询电话，得到的答复是：目前还没有出台相应的法律法规，属于规划管理方面的“灰色地带”，而具体的审批权也是由区县规划委员会负责。

　　●优势隐患孰轻孰重买房之前还请三思

　　我国土地是国家所有的，房地产商开发时拿到的也只是使用权。而根据规划用地的使用途径不同，土地使用年限上就有不同的划分。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限住宅为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

　　“商改住”的楼盘使用权限大多是40年到50年，根据我国《城市房地产管理法》第二十一条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但是目前尚无任何一处“商改住”的项目熬到40年这个门槛，具体手续如何办理，还没有明确的答案。

　　水电费也是“商改住”项目备受关注的问题。商业规划立项的水电费用采取的是商业类项目收费，比普通住宅的水电费用高出一倍，而水电费是每日生活不可避免的开支，这就无形中提高了居住成本。

　　文/杨明晓