“今年东四环楼市的竞争将非常残酷。”这是上周参加本报地产月度论坛的一位开发商的判断。

　　东四环沿线一直是京城买房置业的“黄金地带”，“二环三环贵，五环偏，四环置业正适宜”，价格、位置、配套和品质的多重竞争力让东四环沿线楼市多年来处于高歌猛进的开发状态，也催生了朝青、百子湾、西大望路、四方新区等多个楼盘扎堆的置业热点板块。而随着2009年楼市行情的持续严峻，价格战不可避免，东四环沿线从四元桥到四方桥的狭长地带里，如今已经是硝烟弥漫，各个板块之间互相“较劲”，项目间竞相降价杀得人仰马翻。

　　来自北京房地产研究所的监测数据显示，2009年，东四环沿线在售的20多个在售项目预计供应住宅将近一万套，新增放量将达150万平方米以上，而成交价格正持续走低，普通住宅类项目目前成交均价维持在12000-13000元/平方米的价格区间，对比去年同期整体下降20%以上，个别项目单价甚至已接近万元大关。面对现实，开发商也不禁发出“东四环楼市竞争非常残酷”的感叹。

　　●板块●

　　各板块均价下降20%

　　采访调查表明，目前东四环沿线几乎所有楼盘的价格都在逐步下调，部分老项目后期降价幅度甚至达5000元/平方米以上，缩水三分之一。统计目前所有区域内单价在两万以内的普通住宅项目可以看出，不管是朝青，还是百子湾、西大望路、四方新区，各个板块间的价格都在普遍趋同，体现出不言自明的默契。统计显示，目前朝青板块普通住宅整体成交均价为15000元/平方米左右，百子湾区域整体成交均价约12700元/平方米，西大望路板块由于精装公寓类项目较多，成交均价略高为16000元/平方米，四方区除山水文园外，成交均价在13000元/平方米上下。各区域对比2008年同期，整体下降幅度都在20%以上。

　　“从去年底东三环边的首城国际一期开盘起价10800元/平方米，以及金都·心语精装修酒店公寓8800元/平方米的均价引发抢购开始，原先相对坚挺的东四环沿线楼市价格体系便逐渐开始崩塌。”北京房地产研究所副所长牟增彬表示，由于东四环周边项目最多，放量最为集中，东部潜在购买人群对这一地带也最关注，因此项目间的任何风吹草动都有可能引发连锁反应，部分项目的率先“低头”，也让以高品质自居的东四环沿线楼市失去了往日的骄傲。

　　●项目●

　　楼盘单价向万元靠拢

　　“眼下我们这些项目真的都是风声鹤唳、睡不安枕。每天必须做且能做的，就是盯紧周边几个竞争项目的最新动态，一旦价格又降了，就必须立刻做出反应，拿出应对策略，销售一线的压力真的很大。”朝青板块某项目营销负责人私下表示。

　　“现在再说什么打折、赠送都没效果，买房人最关心的只有一点，最低多少钱能卖，还会不会继续降。除了能认可的低价格，什么也无法左右买房人的决心。”金都杭城销售总监刘江接受采访时表示，在去年底金都·心语以8800元/平方米抢购一空后，金都杭城2月份又推出几十套特价房，普通住宅130-260平方米，现房13000元/平方米起，而之前此类产品的价格为17500元/平方米。

　　“从春节期间起，西大望路的珠江帝景博悦项目就已经开始降价了。”一名北京业内人士透露，“精装修均价从23000降到了16000，销售情况很不错。”北京珠江帝景项目总经理李伟在接受采访时也透露，不久前促销产品的清盘价是15500元/平方米，年后已经接待到项目看房的购房者上千人次，销售近200套。

　　“北京华侨城3月份将推出三期四季景观产品，12层板楼，户型面积190平方米的三四居,275平方米的四居，作为整个社区中位置和景观最好的产品，三期开盘价格将不会高于前期，这要放在过去是根本不可能的。”北京华侨城营销总监宋翔华接受采访时表示，而该项目之前的成交价在13000元/平方米左右。同样，朝青板块的润枫嘉尚、青年公社、玫瑰郡；百子湾的美利山、四方区的华瀚国际等众多项目，也已经普遍把目前的销售价格降低到13000-14000元/平方米以下，大有向万元“生命线”靠拢之势。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，东四环紧邻CBD，向来是北京房价的领头羊，且知名楼盘集中、关注度高并屡有惊人动作，也是眼下楼市价格的风向标。尽管近期有CBD东扩等利好信息的传递，但是由于当前大环境不佳，很多开发商依然在定价方面都采取低开观望营销策略，保成本的同时力争薄利多销。“而东四环周边接下来出现低于万元/平方米销售的项目，也不无可能。”王英男说。

　　●放量●

　　全年放量超150万平方米

　　统计数据显示，2009年东四环沿线项目新增供应量约为150万平方米，将近1万套住房。其中个体放量比较大的项目有：北京华侨城今年大约有30万平方米入市，公园1872和金都杭城大约各有20万平方米推出，新放量在10万—20万平方米之间的有禧福汇、首城国际、山水文园四期、金地名京、万科金色城品、东恒时代二期等，剩下的项目放量均基本在10万平方米以内，这样一个体量的消化在目前看来，任务还是相当艰巨的。

　　“150万平方米本来也不算什么，在2006、2007年开发高峰期，东四环沿线在售项目近百，总开发量每年大概都有200到300万平方米，今年的放量只相当于过去的一半。但是考虑到目前房地产市场销售的整体停滞，加上不少潜在买房人转投二手房市场，因此今年这150万平方米的放量是否能完全消化确实不好说。”北京房地产研究所副所长牟增彬说。

　　采访中专家表示，在目前的房地产市场形势下，价格一定是放在第一要位的，此外精装修和毛坯房的价格差别、大户型和小户型的消化能力、位置和配套的细微差距，都有可能对具体项目的销售产生重要影响，东四环沿线楼市一直处于万众瞩目下的“风口浪尖”，竞争项目之间的任何一丝丝细微差别，都很可能直接决定其在2009年楼市中的“荣辱兴衰”。本版文并摄/邱旸

　　●二手房●

　　区域二手房 租售两旺

　　相对于一手商品房的步履艰难，东四环沿线二手房目前的形势要好不少，在二月份全市二手房成交突破9000套的集中“爆发”下，东四环沿线区域二手房也成为市场上的成交主力。置业专家表示，由于东四环所具有的区域地段的优势加上交通的便利，2月份以来，二手房买卖和租赁的成交都比较活跃，咨询量也有大幅提升，与1月份同期相比日均门店成交量上涨达一倍以上，二手房市场的区域关注度得到了很大提高。

　　●中端二手房均价13000元/平方米上下

　　据中原地产三级市场部提供的资料显示，目前东四环沿线中高档二手房买卖均价为11000元/平方米-13000元/平方米，典型楼盘有远洋天地，销售价格在13000-15000元/平方米左右；东恒时代售价在12500元/平方米-14500元/平方米之间；通惠家园，销售价格在10000元/平方米-11500元/平方米之间。租赁价格方面，该区域两居室租赁均价为3000元/月-4500元/月，比如远洋天地两居租赁均价4000元/月-5000元/月，通惠家园为2800元/月-3500元/月。

　　“由于近来利率、交易税费等系列利好房产政策的实施，对二手房市场的刺激明显，这让二手房业主的信心得到明显提升。甚至不少二手房业主还有提价的想法，对比年前，一些业主的最新报价提升了5%-10%，但整体看来，东四环沿线区域的二手房价格走势比较稳定。业主们也反映会根据市场供需和区域优势的变化来权衡自己的报价。”链家市场研究部分析人士表示。

　　●90年代房源和5年内房源各占一半

　　而来自中原、链家等多家中介机构的信息表明，东四环沿线热点区域二手房有两大类组成，90年代公房占再上市房源的52%，目前这部分房源因为总价与周边新商品房比优势明显，所以目前的需求量很大，朝阳路八里庄的二手房已经达到了9000元/平方米，目前的供求比在1：5左右。而5年内次新房比例也占了近半的份额，价格比新房要低上2000-3000元/平方米，这也吸引了部分在意房屋新旧且对现房居住需求强烈的买房人。

　　●中小户型需求旺盛高端房遇冷

　　分析人士指出，目前东四环沿线二手房交易主要有以下几个特点：首先是需求以面积在50-80平方米的中小户型为主，其平均售价在每平方米9000元以下，因此成交总价普遍都不超过70万元。此外，购买者主要是年龄在25岁至35岁之间的年轻白领。占到了目前需求的56%。存款不多，但预期收入丰厚是这些消费者的主要特点，所以这部分消费者比较注意房龄对贷款成数的影响。第三、购房者普遍都是首次置业，短期以自住为目的，长期则看好投资前景，纯以投资为目的的买家不超过10％。最后，高端趋冷，中低端需求旺盛。交通条件优越，距离CBD核心区最近是这一区域的最大的优点，但是与CBD核心区一样的是区域内高端趋冷，中低端供求失衡，不少高端二手房由于户型大总价高，面临着难以脱手的市场困局。