地产神仙派博客派对

　　在进入北京房地产之初，我在“丽都商圈”里生活了整整2年，在这里工作，在这里恋爱结婚，在这里从“京漂”变成了“北京人”，至今路过这里时仍然觉得异常亲切。

　　之所以将其称之为“丽都商圈”是因为：

　　首先，1998年作为国内较早的一批涉外房地产经纪人，按照当时业内对北京房地产市场“商圈”的划分，“丽都”即是独立于三元桥、国贸之外的、与它们齐名的涉外商圈。“丽都假日饭店”于上世纪90年代初就已经落成，到1998年，以其为核心已经有大大小小十几个涉外公寓和别墅，其出租率不仅相当高，而且其租户大都为外籍人士。

　　其次，这里含有完备的涉外商圈要素——有国内首批涉外五星级酒店“丽都假日饭店”，有甲级写字楼恒通花园（雀巢公司所在地），有诸如钻石公寓、嘉林花园等高档涉外公寓、别墅，有诸多外资公司（松下）。

　　第三，以“丽都”为核心，这里的涉外氛围呈现明显的“圈”状聚集趋势，单独形成了一个游离于其他商圈之外的、具有稳定涉外人群和产业特色的区域。

　　与望京区域不同，“丽都商圈”是北京最早的涉外商务活动中心之一，由于“丽都假日饭店”邻近机场，随着这家顶级酒店的落成，北京国际往来的增多，使这里成为北京“城市国际化”的桥头堡、北京“城市国际化”的第一受益者。

　　我认为在“丽都商圈”，国际化的发展是由建筑开始，是由于“丽都假日饭店”的入驻带来了“国际型人流”，从而催生了周边商业及居住配套的发展，是典型的“经营城市”。这也可以解释为什么这里的现状鱼龙混杂，在同一区域内既存在着大量的高档消费人群，又共生着大量的本地原住民、外来务工人口。

　　北京的城市发展与道路规划紧密相关，是典型的“环线经济”，而连接各个环线的放射线，因其指向区域的不同功能，也相应形成了不同的发展特色。“丽都”与“望京”之间不过是隔着一条机场高速路，但是，“望京”沿京顺路展开，其终点指向顺义和东北；而“丽都”则沿机场辅路展开，其终点指向的是首都机场，面对的是中国第一个“国际门户”。因此，如今“丽都”“望京”这两个比肩兄弟仍然沿着各自不同的特色道路向前飞奔，互不干扰。

　　也是由于区域发展沿路网方向展开，“丽都商圈”的发展始终处于各自为战的状态。以前这里的项目普遍规模较小，难以成势，因此这里的区域面貌也没有彻底地改变，甚至难以跟上北京整体的国际化发展势头。如果这里能有较大规模的开发项目出现，相信可以打破僵局，让“丽都商圈”得到一次质的飞跃！

　　要强调的是，以往这里的新建项目普遍以投资型客户为主，其最终使用者多是外籍或外地人。随着北京市场高档涉外物业整体供应量的增加，结合这里产业经济的发展形势，我认为，未来这里以中高档需求为主的、国内自用型买家将成为主流。因此，那些适于居住的自用型项目将有更好的发展前景。