理财周报记者 张伟湘/文
第2个“X”：楼价回到前年1月，地产股永远当急先锋
土地流标率降至17%。最值得关注万科、金地、招商、保利、金融街、陆家嘴、中粮地产(企业专区,旗下楼盘)
“广州的房地产市场今年可能将进入价格微幅下调，而成交量稳定增长的新阶段。”资深地产专家、广州寒桐投资顾问公司总经理韩世桐兴奋地告诉理财周报记者。
据大型地产中介中原的3月研究报告显示，今年1至2月，国内标杆房地产公司的销售量基本来自广州、北京、佛山和深圳四个城市。除了已开发和正在开发的楼盘外，这些开发商还在广州储备了大量的土地。
“目前的好消息的确是一个接着一个来。”香港上市的地产顾问公司合富辉煌分析师告诉记者，据他们估计，整个一季度广州商品住宅的签约套数可能逼近1.7万套，已经达到了正常年份的下限。“这在金融海啸导致的消费欲望和消费力紧缩下，已经是不错的数字。”
正常的年景，在第一季度，广州的购房者一般可以消化掉2万至3万套商品住宅，而在第三季度销售旺季，有时还能达到3万多套。一般而言，“这些销售套数可占供应量的70%左右。”
土地价格下降决定开发商前景
韩世同说，今年1月以来，广州等几大中心城市的商品房成交量有所上升，主要推动力有两点，一是政策，二是开发商的促销。“开发商把市场商出现的刚性需求说成原因，但我认为这只是结果。”
不过，中原地产研究员却有不同的看法，他认为，政府下调一级土地的供应价格在某种程度上增加了开发商的底气，后市土地价格将成为改变整个市场气氛的基石。
据中原地产披露，目前国内土地整体成交价格已比前12个月均值下降31%。今年2月，土地整体供应量约748公顷，其中居住用地95公顷，与前12个月均值同比下跌77%。随之而来的是全国各地土地成交量的上升，今年3月，全国土地共成交927公顷，其中居住用地247公顷，仅低于前12月均值17%。
土地流标率也有所降低，12个主要监测城市的土地流标率仅为17%，最低的是上海和杭州，最高的是成都和沈阳。今年2月，重点城市的土地底价成交率已达91%。除北京、杭州和沈阳外，其他城市的地块全部以低价成交。
“这是此前半年间从未有过的现象。”前述分析师说，今年1月，上海绿地集团(企业专区,旗下楼盘)和杭州新天地集团已开始在土地公开市场上拿地，其中前者在天津蓟县买下上千亩土地，后者在杭州下城区拿下8幅地块。而在广州，万科也斥资约4亿元购下了位于大坦沙的一幅土地。
“能在现金流紧张的情况下拿地，一方面说明开发商对前景乐观，认为在目前成本上开发的商品房未来能卖更好的价钱，另一方面也说明部分开发商能较好地控制资金。”合富辉煌分析师称。
商品房需求或受保障住房挤占
据WIND统计，今年3月，国内大部分城市的商品房价格已回复至2007年1月的水平，其中，深圳和杭州的成交均价都在1万元/平方米附近，而武汉和西安的成交均价甚至还有回升，武汉的成交均价去年10月约3200元/平方米，目前已达到2007年6月的均价5000元/平方米，西安已升至4300元/平方米。
上述城市成交均价的回升，均与政府陆续出台的减税、货币补贴、提高公积金贷款额度和降低普通商品房住房标准有关。
不过，大福证券最新发布的研报却显示，作为政府前期振兴房地产市场的一部分，保障性住房的大规模投资将加剧低段住房市场的竞争，存在普通商品房需求受到政策性住房挤占的隐患。一些有能力购买商品房的家庭可能会选择保障房，而开发商参与保障房建设，利润空间很小，限价房的销售有可能影响其商品房的销售。
更多的细节或许也会影响房地产市场，从已发布年报的28家房地产上市公司看，房地产公司目前资金状况依然比较紧张，存货压力很大。当开发商需要抛售物业套现时，收益率不得不受影响。
写字楼租金影响未来收益
在商业地产中，写字楼租金是最能体现整条产业链变量的指标。据理财周报记者所知，包括富力、越秀投资、合生在内的不少开发商都有自营收租的写字楼，租金可直接影响公司业绩。
据仲量联行最新的市场回顾报告显示，广州物业去年总体呈现成交量、成交均价回落的趋势，“与2007年1月至11月相比，去年整体市场交易额下降约33%，成交面积下降38%。仲量联行广州商业地产部主管马炜图称，今年广州CBD天河区将推出大量写字楼，市场有可能出现供过于求。可预料的是，今年广州甲级写字楼租金将出现较大调整，未来仍有20%-25%的下调空间。
中原地产研究中心高级研究主任瞿安新认为，从目前的情况看，成交量的回升一定程度上帮助了市场信心回升，但据此判断市场已回暖为时尚早，毕竟很多城市的调整并未到位，租金回报率仍处于较低水平。由于金融危机影响，从去年9月以来，各大城市租金直线下跌。
富力地产(企业专区,旗下楼盘)就是一例，2008年富力地产营业额为153.6亿元，比上年增加4%，但公司纯利却比上年下降41%，为31.53亿元。其中，富力在当年投入运营的酒店亏损额达1.89亿元。商业物业收益大幅减少是纯利下降的主要原因。
看好稳健公司
分析师给出了心目中的地产公司，包括万科、金地、招商、保利、金融街、陆家嘴、中粮地产。韩世同说，他比较看好万科，中国海外和新世界中国。
万科是国内房地产龙头，在市场拓展和成本控制上手法独特，经历了数次金融危机却仍能保持在业界的领导地位，毫无疑问，万科也能平安地度过此次全球经济危机。中国海外的业绩在国有公司中一直名列前茅，发展稳健，但唯一的缺点就是估值较高。新世界中国则胜在领导层稳定，公司是老牌的上市公司，基本不追求短期的利润，而关注长期稳健发展。
