半数项目不预言入市价

　　截止到12日，北京本月入市项目达到16个，除金隅可乐+属纯新盘外，其余项目均为老项目后期。综合亚豪机构和协成机构的监测数据得知，5月份京城预计有56个项目上市。然而在一份详细的列表名单中，记者看到有一半的项目未确定开盘价格。

　　◆现状

　　多个待发证项目不透露开盘售价

　　研究机构的统计数据显示，5月京城欲开盘中，纯新盘项目达到14个，占开盘项目的三分之一；然而截止到5月12日，除金隅可乐+以7600元/平方米的均价如期开盘外，并不见其他纯新盘的踪迹。此外，5月五环外项目成为供应的主流，比重占到七成，且小户型的公寓及别墅项目供应量明显增加。据亚豪机构统计数据显示，5月份五环外项目达29个，其中别墅和公寓项目占到近半数。从户型设计方面来看，公寓项目多为小户型产品，面积多在90平方米以下，户型以一居、两居及loft户型居多；别墅项目多为联排及叠拼别墅，面积多在500平方米以下。

　　值得关注的一点是，在计划入市的名单中，近半数项目未公开其开盘拟售价；计划在5月开盘并明确拟售均价的项目，其整体均价为11552元/平方米，这一数据与4月已开盘项目的整体均价12223元/平方米相比下降了5.5%。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，5月份本是楼市销售旺季，加之前两个月市场的迅速回暖，开发商推盘入市的信心大为增强，因此新盘增多是必然现象。从售价来看，整体均价出现下降趋势，项目多执行低价入市的策略。“开发商心态随着市场的调整也趋于理性，不再盲目追逐高利润，而是通过提高产品性价比抢占市场先机。”任启鑫说。

　　◆揭秘

　　开发商不轻言当价格标杆

　　据亚豪机构统计显示，4月共有54个项目开盘，其中有36个老项目在一年内曾多次加推后期新的楼座，推盘次数最多的项目是首开·常青藤，在一年中共推出七期。

　　据统计，虽然3、4月份市场出现触底反弹，4月的销售量还创下了历史新高，但并非所有项目均能分享楼市前进的动力。36个多次推盘的项目中，仍有17个项目的销售均价处于下降通道，平均跌幅为13%，降幅最大的项目达到了三成以上。亚豪机构副总经理王英男分析，项目价格的宽幅波动显示出了一些开发商应对市场变化的窘迫，未能及时洞察并迎合消费心态的变化，以相对平缓的幅度调整价格，导致项目面临严重滞销时不得不大幅降价。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“当今的形势下，各项目都不轻言涨价，一旦成为区域价格标杆，非但卖不出去房子，还为周边其他项目打了广告。事实上，谁的项目涨价，周边其他项目就有了销售的对比目标。一个项目涨价，高兴了周边多个同类型在售项目。”

　　业内人士反映，开发商在开盘前不公开价格，也是通过累计了客户量来判断售价还能有多大的活动空间。资深人士都知道，因楼盘售价并未遵循成本定价法原则，因此房价还有多少上涨或是下降的空间，谁也无法马上给出定论。但在5月8日中关村SOHO的开盘仪式上，首次公开的SOHO中国销售人员的年薪着实艳惊四座一回。一本名为《从草根到精英》的书中，用文字证实SOHO中国诞生了数位年薪百万的普通销售人员。据悉，其中最高者能拿到近600万元的年薪，而SOHO中国高层透露其销售人员的佣金提成最高也仅是千分之四。开盘当天，中关村SOHO一天销售了6.5亿元。“拿百万年薪的员工也都工作时间不算很长，其中多数是来两、三年了。”现场看房人说 “看我们的房款都流到了哪里，开发商调动房价的能力太强是房价坚挺的关键，尤其当下多个项目在公布开盘时间后依旧不透露拟售价格，就是最好的体现。”

　　◆预测

　　资产保值增值或将成新购房热点

　　亚豪副总经理任启鑫认为，单凭自住性需求的短暂释放难以拉动楼市需求的迅猛回升，价格的稳定也有赖于销量的平稳增长，实现真正回暖的前提是改善性需求和投资需求继自住需求后的延续释放。在此背景下，供应稀缺、产品附加值高的城市综合体的投资价值凸显。据亚豪机构统计显示，2008年城市综合体物业仅有学院派、大成国际中心、三里屯SOHO、石景山万达广场等几个项目新增放量，供应总面积16.4万平方米，仅占全年楼市供应量的1.6%。稀缺的供应量带动了价格和销量的双双增长，虽然包括住宅在内的综合体项目的平均开盘价格每平方米在2万元以上，但仍然获得了购房人的热捧，平均销售率达到83%。在2008年整体市场形势不佳，项目销售价格普遍下滑的大背景下，城市综合体项目的均价水平仍然上涨了6%，可以称得上是弱市中的一大亮点。业内认为，城市综合体类型在弱市环境下仍能保持价格的逆市上扬预示未来流行趋势，综合体类型有望成为楼市的新热点。