藤花紫院位于海淀区花园北路25号,北三环北太平庄桥北1500米焦点房地产网，龙翔路中段，总建筑面积2.8万平米，由两栋板式小高层组成，186席，1号楼为10层的板式建筑，以140平米左右南北通透的三室两厅组成，两梯三户呈品字布局，2号楼为8—20层板塔结合建筑，以90平米左右的两室两厅为主，2009年6月6日通过焦点房地产网摇号的方式开盘销售house.focus.cn，起价不低于20000元/平方米，2010年年中入住。

　　6月4日下午，项目负责人作客焦点网新盘在线栏目，就项目的详细情况作详细介绍，敬请期待。

　　时间：6月4日下午14点

　　地点：搜狐大厦12层

　　嘉宾：北京华瑞兴业房地产开发有限公司营销主管张莹女士；

　　　　　北京百达行房地产经纪有限公司的项目经理王亚林女士

　　以下为直播实录

　　【主持人】：今天非常荣幸的邀请到了藤花紫院的两位负责人，我身边这位是北京华瑞兴业房地产开发有限公司营销主管张莹女士，另外一位是北京百达行房地产经纪有限公司的项目经理王亚林女士。

　　我们知道藤花紫院在我们网上特别受网友关注，所以把两位请来，就项目的销售情况，以及项目的最新动态做一下了解，先请张总介绍一下项目的大概情况。

　　【张莹】：这方面的情况我先大概介绍一下，详细的由销售代理公司王亚林经理做具体阐述。

　　藤花紫院项目地处北三环、北四环之间，位于牡丹园大社区地段。牡丹园大社区大家都比较了解，是北京在亚运会、以及奥运会期间重点改造建设的社区，无论从商业还是消费配套是相当成熟的，周边的交通设施配套很发达。

　　楼盘状况是这样的，藤花紫院项目仅186席，预计在6月6日开始摇号，13日正式开盘选房。

　　【主持人】：我们项目一共只有186套？

　　【张莹】：对。

　　【主持人】：我们是怎么样的销售节奏呢？分几次来开发？

　　【张莹】：我们分两次开盘，这次开盘的主要是二号楼，一居和两居室，三居室会稍晚一些。

　　【主持人】：一居和两居的户型是什么样的？

　　【张莹】：一居在75平米左右，两居在90平米左右，三居是在140平米左右。

　　【主持人】：均价呢？

　　【张莹】：开盘均价不低于2万。

　　【主持人】：精装的还是毛坯的？

　　【张莹】：毛坯房。

　　【主持人】：牡丹园社区大家应该很熟悉了，北三环特别好的黄金地段，周边也有其他的项目在售，对于这个区域很多网友都很关注，网友可能对地铁交通的情况、配套情况比较关心，请王经理给我们介绍一下。

　　【王亚林】：整个牡丹园区域应该是北京市核心区域，是一个比较成熟的区域，而且牡丹园刚才张经理也介绍了，由于80年代、90年代亚运会，和2008年奥运会的关系，整个牡丹园社区历经了20年的开发和建设，所以地段的成熟是不言而喻的，所以在这个成熟的基础上生活配套非常齐全、便利，包括交通的四通八达，都导致很多人会关注这个区域，也希望在这个区域能居住。

　　这个区域有几个特点，一个特点是，生活配套成熟。像我们项目周边的商场、超市、银行、便利店、邮局、学校、医院，应该说跟居住有关的配套设施这儿都已经非常成熟了。再一个，交通非常便利。我们现在的客户大多都很在乎时间、都很在乎高效，他们选择在城市核心区位置生活、工作，这样他们能够非常方便。交通上，像我们项目上在北三环和北四环之间，所以三环、四环交通都非常便利，我们旁边像八达岭高速、京承高速也都在我们周边，应该说非常方便，所以交通伤我们还有一些优势，地铁四号线的牡丹园站离我们项目步行就是十分钟的时间。公交线路也比较多，像三环、四环的车都到，所以交通便利能够给人生活提供完善的便利保证，这是交通方面的特点。还有一个特点，因为这个区域是属于海淀区，而且是属于国家教育区的范畴，所以这个区域的人文底蕴、教育氛围非常浓厚，很多人现在很在意孩子的上学培养，在这个区域里国家重点的大学有9所，像重点中学、重点小学，在这个区域里非常多。所以我们的客户也经常这样说，我们住在这儿周围的邻居都是高校的老师，周围这些高素质的、高学历的邻居都会给孩子带来很好的影响，就更别说周围好的学校也很多。

　　所以这样三个特点，导致这个区域又是宜居的，同时又是便利的，还是有文化人文底蕴的，我们的客户的确也是看中了这一点才有这么多的人关注我们项目。

　　【主持人】：其实我们网上有很多业主很关注这个项目，包括你们前期也很多客户的积累，我们的客群什么样的人比较多呢？

　　【王亚林】：我们一线客户一度达到了8000多组，我们也做过统计，基本上像各高校的老师和北医三院的一些医生为主的，尤其是学院的老师，都是属于高学历、高素质的这样一群人。同时，在前一段时间的反馈，我们也发现了一个很有趣的现象，我们有53%的客户中，都是有海外的生活和工作的经历，所以也证明这个区域的客户和其他区域的确不太一样，既有文化，又有素质，又讲求生活便利。

　　【主持人】：像周边高校老师还是挺多的。

　　【王亚林】：是，北航的、人大的老师都有。

　　【主持人】：客群还是很高端的。

　　【王亚林】：是很高端的。

　　【主持人】：这次开盘的户型情况怎样的？

　　【王亚林】：这次我们一共有120套房子开放，是两居和一居的户型，后边还有一小部分的房源是三居的户型。

　　【主持人】：这个摇号其实我们也一直在关注，是在焦点网上来排出选房的顺序，我们现在已经排的号有多少？

　　【王亚林】：现在有300组。

　　【主持人】：会在他们300组中挑选120套房子。

　　【王亚林】：对。

　　【王亚林】：因为我们的摇号和其他的项目不太一样，像其他的项目可能房源比较多，拿出四六百套房可能几千人排队，我们的客户都是非常忠实的老客户，他们关注我们项目也有半年以上时间了，所以这些客户非常稳定，我们基本上在前一段时间做了回馈老客户的VIP卡，在这个活动当中，这些意向非常清楚的老客户都参与了这次办卡活动，我们也是为了优先的照顾这些老客户进行的摇号。

　　　【主持人】：对他们有没有一些优惠的政策？

　　【王亚林】：我们现在办卡的客户是最高可以享受到3万的优惠，是在5月8日到5月21日之间，所有办过我们VIP卡的客户开盘、购房都有3万块的优惠，后期截止到6月5日，还有一批VIP卡的客户，他们可以优惠到1万5。

　　【主持人】：也是开发商的一个让利。

　　【王亚林】：对。

　　　【主持人】：这个项目本身一方面是依靠很好的地理位置、很好的交通、机遇方面的配套，这些项目本身的价值就凸显出来，另一方面，可能也需要开发商对这个项目的品质，包括对整个项目的规划，方面也做一些努力，得到市场的认可度，所以想请张总给我们介绍一下，开发商前期策划的时候对这个项目是怎样定位的？这个方面有哪些方面的特点是其他项目没有的特点？

　　【张莹】：我主要想分几方面来阐述这个问题，产品本身，从开始一直到定稿经历了一年半多的时间，最后终于形成了我们现在的藤花紫院项目。先从我们立面说起吧，牡丹园社区是重新改造的，周边的房子基本都是老社区的规划，这些房子的设计或多或少都有一些不太合理的地方，我们从这一点开始就想打造一处提升牡丹园社区居住品质的产品的目标打造了这个项目。我们的整体立面是现代典雅式的风格，大面积采用了高极面砖、石材，考虑到更好采光的效果，我们运用了大面积的飘窗、落地窗，来给牡丹园社区带来一个居住品质升级的产品。还有值得一提的是我们的户型设计，除了面积上我们的规划可以满足本区域、以及区域外的客群提升居住品质、改善居住环境，还有就是我们尽量做到了全明的采光设计，基本做到了全朝南或南北通透，而且在洗手间、厨卫设计上基本都做到了明厨、明卫，我们的一居室是很方正的户型、而且全朝南设计，这一点是比较少见的。内部布局，更多的考虑到储藏间的功能，尽量给客户预留了居住储藏生活杂物的空间。其他的一些配套如大堂、电梯厅、电梯轿箱，都做了豪华精装的处理，做到品质升级。

　　【主持人】：我知道我们是一个两栋的小高层的板楼，整个社区有没有做一些绿化？

　　【张莹】：有。因为我们这个项目体量比较小，社区园林是我们主要主体打造的主要的一个部分，社区园林是体现社区品质的一个重要方面，它不仅是住宅里边业主的主要活动的地方，还是大家交流感情的地方，所以我们主要是采用了局部的喷泉广场，结合叠水景观的布局，在园区的中心设有休闲广场。喷泉广场设在我们小区入口处，供业主玩耍嬉戏的地方。因为地处北三环与北四环之间，我们希望打造出一个闹中取静的小而精致的园林社区环境。

　　　【主持人】：牡丹园那边有一个元大都公园，离我们项目近吗？

　　【张莹】：离我们项目应该300米左右吧，就在我们项目附近。

　　【王亚林】：我们2号楼有一部分是叠型塔楼，在高层部分看元大都公园和鸟巢都是非常清楚的，因为实际距离并不远，像鸟巢离我们就2千米的距离，元大都也就500米左右。

　　【主持人】：因为比较成熟社区氛围，很多人都是老社区，开发商怎么能够在一个相对成熟区挖掘出比较新的亮点提升项目综合的品质？这也是大家都很关注的话题，包括可能同行也想要了解的。

　　【王亚林】：在这里非常显而易见的是，80年代、90年代建的房子，高密度的社区比较多，所以舒适度就降低了，像我们周边也有一些2千年以后建的房子，现在已经是二手房了，像这些房子都是塔楼为主，密度比较高，采光和舒适度就相对差一些。像我们因为有这样的一个优势的区域地段，我们开发商也是希望把这个产品打造的更高品质一些，给业主带来更好的一个升级换代产品，所以在这儿我们把这个社区建的我们的容积率是2.4，在这个地区来讲是非常罕见的。它的低容积率也是导致它的高舒适度，包括保证了全明户型，这些都是得以保障的。而且像我们都的板楼部分一梯三户，这样的高舒适度和便利，可能在整个牡丹园社区，甚至核心城区的其他区域，都是很罕见的，所以它的舒适度非常高。

　　【王亚林】：像我们的建筑风格，在整个牡丹园地区80年代、90年代建设的塔楼和那样老社区老建筑的比较之下，我们这种现代典雅的风格是明显的脱颖而出的，而且我们酱紫色的外立面和大面积的飘窗和落地窗，都给人感觉是非常标新立异的，在大社区里边应该说我们是一个非常地标性的社区，虽然很小，但是我们的特点就是小而精。另外，我们客户也有这方面的反馈，很多客户忠诚的关注着我们的项目，也正是因为这个原因，不希望住的太远，但是又希望更新换代住到高品质的社区里，所以我们这个社区也是他们非常钟情的一个选择。

　　　【主持人】：我们大概入住的时间是什么时候？

　　【王亚林】：在2010年12月，年底之前。

　　　【主持人】：同时入住，还是有一个节奏？

　　【王亚林】：基本上都是同步的。

　　　【主持人】：有没有统计一下，我们的客群里边是偏向于升级自住型的还是投资型的，因为这个区域很黄金地段？

　　【王亚林】：我们还是以自住的客户为主，这个地区有一个特点，我们的高校教师，包括高级知识分子，他们看中这个地方的居住便利，包括看中这个配套的成熟，所以他们更多的是考虑到工作便利、离单位比较近，或者有些是离老人比较近、照顾小孩方便，所以自住型的客户是比较多的。但是我们的客户，跟我们聊天的时候也反映出来，他们认为这个区域在这儿居住，但是不乏有的人会考虑10年、20年以后这个房子升值的空间还是很大，至少在这样一个市场波动的环境下，这样的地段的房子是有很强的抗跌性的，是有一定的保值性的。

　　【主持人】：周边的一些二手房现在大概是什么样的价格？

　　【王亚林】：次新房分两类，一类是在2000年以前建设的二手房，价格在1万5左右每平米，2000年以后的次新房在1万8到2万左右每平米。

　　【主持人】：跟我们2万以上的房子还是有一些差距的。

　　【王亚林】：有一些差距，但是差距并不是很大，这个地段的价值决定了我们我们的价格。

　　【主持人】：我们分两次开盘，第一次是6月6日，这个周末，第二次剩下60套，会在什么时间推出，包括价格的控制，因为接下来会有大户型，会不会价格上也会有一些不一样？

　　【王亚林】：这个暂时保密，我们6月6日摇号的只是针对125套二号楼的房源，面积在73平米到95平米之间的一居和两居为主，其他的什么时候面市还要让客户再期待一下。

　　　【主持人】：网友也可以关注我们焦点网上最新的动态，我们会把这些信息提供给网友。

　　刚刚王经理也提到了现在的市场形势，包括买房人、投资者心态的问题，我们看到包括二三月份市场交易量的反弹，很多专家归为过去刚性需求的爆发，但是对于改善型的、升级换代型的住宅，还有投资型的，可能市场还会有再看他们的市场表现究竟会怎么样，两位怎么来看这个问题，我们的改善型住宅在今后五六月份或者下半年会是什么样的市场表现？

　　【王亚林】：我觉得在改善型住宅方面正好和我们原来所说的刚性需求很相近，这样的客群应该说受到现在市场的影响也算是比较小的，就我们这个项目而言，我们这些客户一直非常追捧关注我们这个项目，一直以来我们的售楼处人气都很旺，通过跟他们之间的沟通，我们的客户也给我们反馈了这样一些想法，我觉得可以代表这样改善型居住的客群他们现在的一种状态。对于他们来说，房价的不稳定或者是将来是不是会跌，与他现在的生活居住的需求比较起来毕竟还是要考虑适合居住需求的，每个人买房子都希望这个房子可以增值、可以保值，所以这个阶段，如果有理性的投资想法的客户，这样的客户他们在选择项目的时候也是首选核心城区的，地段价值比较强的这样的项目，因为这样的项目大家都知道，地段地段还是地段，这样的项目升值潜力、抗跌性、保值性都会强一些，尤其是在海淀区，我们刚才也说过，我们有那么多的附加值，所以有投资想法的客户也会在这个时候考虑早在这样的黄金地段去投资。所以我认为自住型的客户受市场的影响并不是很大。

　　【主持人】：张经理开发商这边是怎么来解读市场判断的？

　　【张莹】：王经理已经概括的很全面了，我这边说一点，作为开发商有政府这一方面的政策，政府从去年年底到今年上半年，无论是什么想法，促进经济复苏，还是保障居住安居乐乐，从银行贷款利率各方面的调整，其实适合现在有一部分刚性需求客户来选择他觉得地段或者产品比较中意的楼盘，我觉得前段时间，因为包括我的朋友，去年年底到今年买房子的也不乏少数，这个价格现在看是高还是低这个谁也不好说，我想如果说真正有住房需求的人群，是可以有针对性的根据自己的实际情况选择比较合适的产品。

　　　【主持人】：综合两位的观点，王经理是从直接进入买家购房者他的心理来诠释市场的需求还是潜在的、还是巨大的，你刚刚也是从政策角度，政府在给购房人送大礼包，包括很多次的降息、很多政策的调整，二手房贷政策的放宽，其实还是有很多优惠的，政策的连续性等到房地产特别火爆政策可能也会收回去。

　　【王亚林】：有可能这样。

　　　【主持人】：我们这个项目，用藤花紫院这个案名，对项目有直观的感受，花园式的、很美、很春天，这个案名跟我们当时的想法也有一些关系吗？

　　【张莹】：我们的案名是有一定的文化底蕴在里边的，我们位于牡丹园大社区，藤花紫是牡丹花里边一种名贵的花品，这个院就是想给大家营造院子的感觉，很舒适、很安静，营造归属感。

　　　【主持人】：这跟王经理介绍的高知的老师、高学问的人，跟他们的品位、追求也有相温和的地方。

　　【王亚林】：是的。

　　　【主持人】：接下来我们还会有哪些享受的动作呢？

　　【王亚林】：6月6日摇号结束以后，我们将在6月13日正式开始选房。

　　【主持人】：我们有没有把有些会所或者物业活动方面的考虑？

　　【王亚林】：我们后期物业管理方面可能会成立业委会，包括比较适合我们学院风格、学院老师人群的集会或者活动。

　　【主持人】：我们物业公司请的是哪家？

　　【张莹】：是北京瑞家物业管理有限公司，这个物业公司是成立于1996年，主要经营的以别墅、公寓为主，也有住宅、写字楼，在北京这边比较有特色的是波特兰花园别墅，另外在上海、杭州、苏州都有经营管理的别墅项目。我们的物业管理是24小时封闭式管理，希望给业主带来一种亲情式管家贴心服务。

　　【主持人】：物业费多少？

　　【张莹】：我们物业费现在是3.98元/平米/月。

　　【主持人】：刚刚两位给我们谈了包括这个小区的、包括社区的、包括周边环境很多方面，请你们帮我们总结一下我们项目主要的特色，让我们网友有很多的期待。

　　【张莹】：藤花紫院项目是位于国家教育区、北京最成熟社区之一牡丹园社区里面，即使在地产大环境不太好的情况下也会具有保值的一个项目。

　　【王亚林】：我们的slogan也非常准确的概括了我们的项目，海淀、人文、精舍，我们在海淀区有很深厚的人文底蕴，同时是一个非常高品质、精致的项目。

　　【主持人】：其实我们今天在这样一个时候把两位请过来对我们的项目有一个充分的诠释，马上6月6日就会开盘，网上也会有相关信息的公告，很多网友也会关注，关注的同时我们请来了两位对项目做了更深刻的阐释，相信对关注的业主来说是吃了一颗定心丸，同时对还在犹豫的业主也是一个吸引力，我们非常期待6月6日当天的摇号情况，也希望更多的业主到项目现场体会一下当地的氛围、去体会小区的感受。非常感谢两位，我们今天的新盘在线就到这里。