2007年2月2日，北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对境外个人以及机构在北京购买商品房做出一系列的明确规定。这是自2002年9月，北京取消对外籍人士购房限制，取消商品房销售内销、外销限制后再次收紧针对外资购房的标准及要求。3月2日外资限购细则实施满一个月，政策调控后期效应陆续显现，中高档一手房成交价格有所下降，而中高档二手房成交量下降的同时，其挂牌价格仍然坚挺。不过，该政策对于整体市场影响有限。

“限外令”出台满月，中高档房市场销量下降。

　　中高档项目调整开盘价格

　　相比普通住宅，外资限购的规定对于京城的高档住宅项目和商业地产的影响更为显著，政策出台至今，中高档项目的售价出现了下降。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心对于高档公寓项目销售情况的监测数据，去年下半年北京共有39个公寓项目入市，其中新开盘项目18个，老项目后期21个，总供应面积147万平方米，开盘均价为13115元/平方米，总体成交均价为12825元/平方米，显示出了市场对于高档公寓项目的价格承受能力有限，无法按照开发商预期价格成交。

　　在经过了半年左右的销售周期后，去年下半年开盘的公寓项目的平均销售率为58%，共有31个项目对开盘均价做出了价格调整，价格总体增长幅度为15%，其中有5个项目对开盘均价进行了下行调整，占16%，平均降幅为7.4%。这5个项目分别在9-11月间开盘，分布于各个环线区间，平均销售率为42%，低于平均值16个百分点。此外，在平均销售进程过半的情况下，仅有7个项目的实际销售均价高于开盘均价，平均溢价幅度为7.8%，而有24个项目的销售价格低于开盘价，平均幅度为13.1%，可以显见，在售的大部分高档公寓项目受到了政策因素的制约，需求不足，无法达到预期售价。销售情况不佳是这些项目做出开盘均价下行调整的重要因素。

　　中大恒基不动产营销有限公司总经理王述认为，销售进度过慢会影响开发商的回款速度，轻则对后期项目的开发造成阻碍，更加严重的后果是有可能导致资金链的断裂，因此开发商采用降低房价的方式以求得资金快速回笼，同时，前期对市场判断不准确，开盘价格制定过高而进行二次调整以及“限外”政策导致的需求下降也是降价的原因之一。

　　对整体市场影响有限

　　尽管“限外”政策已经对市场造成了不同影响，但是，由于目前外资购房的主要目标是高档公寓、写字楼及商业，2006年外资购房的占比约为10%左右。从2006年的数据看来，相比呈现刚性特征的自住购房群体和国内投资者，外资购房者尚无法占据主导位置，限制外资购房对国内整体房地产市场的价格下行调整作用有限。

　　从不同业态看来，普通住宅的购房客户多以自住需求为主，中大恒基不动产营销针对北苑家园、华纺易城等普通住宅项目购房客户的调查显示，2006年以投资为目的的购房客户占比约为19%，且近九成为国内客户。

　　“外资限购令”虽对高档公寓项目的销售、价格均产生了不同影响，但相对去年下半年同期开盘的200余个项目，公寓项目仅占两成，王述认为，“限外令”对高档住宅项目的影响尚无法作用到整个房地产市场，对于整体市场的价格影响也极为有限，但随着自2004年以来的各项宏观调控政策的落实、执行，保障性住房——廉租房、经济适用房、双限房加快供应步伐，预计京城房价将在2009年后趋于平稳。

　　中高档二手房销量下降6％

　　自2月初北京市建委颁布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》至今已将近一个月的时间，在这一个月时间里，《通知》已初步发挥了效力，中高档二手房的成交量下降，但挂牌价格仍然坚挺。

　　21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙介绍，外籍人士在京购房的主力地区主要集中在京城东北部，特别是中高档项目集中的地区，如东北三环至东北四环，再远至昌平、顺义等别墅项目相对集中的地区，在这一个月里，上述地区外籍人士购房的比例已经由《通知》颁布之前的8％下降至2％，下滑明显。

　　这一方面体现了政策的效力，另一方面也与春节有关，寇海龙指出，2月份过后该情况是否能够出现好转尚不好说。另一个显著现象是虽然受政策影响导致外籍人士在京购房的比例有所下降，但由于持有中高档物业的房主普遍自身经济实力较强，不太急于为适应政策、吸引客户而主动降低售价，因此这一个月里京城东北部地区中高档二手房项目的挂牌价格与1月份持平，即出现了交易量下跌但挂牌价坚挺的局面。