贷款人如果没用足最长贷款年限，遇到还款困难时，可向银行申请还款延期

     近日来，银行房贷利率上涨，再加上政府出台了一系列调控政策，这使得一部分贷款购房者遭遇了资金链趋于紧张。那么贷款买房者如何才能防止资金链断掉呢？银行理财专家为此建议贷款人，方法有两种，一种是求助于银行延长贷款年限，另一种是主动置换房产。

　　承租人如何行使

　　优先购买权

　　承租人在某种情况下的确具有优先购买权，但是并不是所有的承租人都具有优先购买权。这不，张先生和蒋先生由于在不同的情况下打官司，结果一个胜诉、一个败诉。

　　案例一：2001年3月5日，市民张先生租赁陈某的商铺房一间，租赁合同中注明租期五年，总租金81900元，一次性支付，双方签字后合同生效。2002年1月10日陈某以人民币26万元的价格将该房屋产权出让给李某，并办理了产权转让手续。张先生就此事与陈某协商未果。遂将陈某告上法庭，要求人民法院判令陈东与李夏文的房屋转让合同无效，并要求行使优先购买权。法院经审理判决，撤销陈某与李某签订的房屋转让合同，张先生在同等条件下享有优先购买权。

　　案例二：蒋先生承租了某房地产公司所有的某商业楼的一间房屋。房地产公司没有通知蒋先生将整栋大楼出售，他认为这侵犯了他的优先购买权，遂起诉至法院，要求确认房地产公司与他人签订的买卖协议无效。但是被告房地产公司认为，公司卖的是整栋楼，不是单卖蒋先生承租的房屋。所以，蒋先生不享有优先购买权。法院经过审理判决，被告的理由符合法律规定，市第二中级法院最终也判决驳回蒋先生的诉讼请求。

　　专家提醒：实际上，所谓的承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁物时，承租人依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。

　　承租人在接到通知后的合理期限内（《民通意见》和《城市私有房屋管理条例》规定为3个月内）未作购买的意思表示或明确表示不予购买的，视为放弃优先购买权，但出租人需证明其已履行告知义务。

　　撰文 赵丽萍

　　求助银行延长贷款年限

　　贷款人只要申请贷款时没有用足最长贷款期限，比如你只贷了10年，那么你就可以向银行提出申请，要求延长还款期限，可以延长到20年，这样就可以降低每月还款的额度。

　　一般情况下，银行通过调查，发现贷款人的确出现还款困难的情况，并且借款人在以往的还款中没有拖欠应还月供的不良记录，就会受理延长借款期限申请。借款期限变更后，银行将按新借款期限重新计算每月还款额度。

　　比如：某借款人购房时借了个人住房商业性贷款40万元，期限10年，等额本息还款法，每月还款额为4600多元。如果贷款人前往银行申请办理延长借款期限的服务，要求将借款期限延长为30年。银行调整还贷期限，他的每月还款额由原来的4600多元一下会降到2600多元，每月减少了2000多元，大大减轻还款负担。

　　另外，有的银行还允许借款人停止还款一段时间，条件是借款人遭遇工作或生活上的重大变故，比如失业、生病、受伤等。但一般停还的期限不长，最长不会超过一年。

　　自行置换房产

　　如果向银行求助没有成功，借款人还可以自己置换房产，缓解还款压力。有的购房者不顾自己的经济实力，盲目购买了地段好，面积大的房子，一旦遇到利率上涨或者工作变故，就会感到还款压力过大，无法负担。这时可以选择换租或换房的方法来解决问题。

　　比如，张先生购买了东二环附近一套房子，该房子面积很大。他每月的月供达到了5000元。最近他的工作出了点问题，收入水平下降。再加上利率上涨，他感到压力很大，于是他决定将房子出租。该套房子目前月租金约在4500 元左右，而同样面积的房子在外环线附近租金只有2500 元左右，于是，张先生将自己的房子出租，换租到外环线附近居住，这样，他每月就可以增加2000元的还贷资金，他一下感觉轻松了很多。

　　当然，这种换租法比较适合短期内资金发生困难的购房者，一旦经济情况好转，就可以立即恢复以前的生活。撰文 赵丽萍

　　■股市

　　房地产股出现大幅回调

　　本报讯（记者肖宾）春节后，股市虽然出现了沪市冲上3000点整数关口的辉煌瞬间，但2月27日的两市暴跌，给几乎所有的投资者以重击。房地产股票的走势在近几日的下挫行情中，尤为疲弱。在沪市冲上3000点大关的2月26日，万科等地产股票就已经开始率先回调，在27日的暴跌中，房地产股票更是跌幅惊人。

　　尽管2月26日深成指小涨收盘，但一线地产股的全面杀跌无疑压制了大盘进一步向上的势头。截至2月26日收盘，位列深圳A股市场第三大权重股的地产股龙头万科（000002.SZ）跌幅为4.86%，居于深市跌幅第二名。由于万科是深市流通市值最大的一只个股，市场人士认为，该股的下跌对春节后的市场人气产生了一定的影响。

　　从个股来看，除万科、金融街处于跌幅前列外，保利地产跌5.81%，华侨城A跌4.57%，招商地产跌3.97%，金地集团跌3.47%。地产股几乎全面溃败。

　　27日，两市暴跌，万科、金融街、保利地产等地产龙头股票更是全面大跌，跌幅惊人。

　　但在房地产股票板块下跌的同时，也有一些房地产个股走势比较强劲，上海房地产公司中华企业（600675）在2月27日的暴跌中，早盘还一度出现涨停走势，但个别股票的强势没有对整体板块起到引领作用。

　　地产股逐渐丧失估值优势

　　本报讯 （记者肖宾）针对近期的房地产股的弱势表现，多家机构、基金发表观点认为，随着相关紧缩政策的出台，以及股价较高，房地产股正在逐渐丧失估值优势。

　　自去年四季度以来，业内关于地产股估值一直存在着明显分歧。随着相关紧缩政策的出台，部分市场人士预期今年地产股将很难重演去年的风光。从已经披露的基金2006年第四季度报告看，不少机构投资者已经对地产股类资产采取了相应的动作。

　　有基金经理表示，尽管房地产行业之中的龙头公司发展前景仍然可以期待，但由于去年以来地产股板块累积上涨幅度较大，相对于其他板块，地产股整体的估值优势已经不是十分明显。也有机构投资者对地产股持保留态度，认为地产为代表的现代服务业仍是长期看好的战略性资产。