——决胜楼市 赠您“《选房葵花宝典》”
“现在想要买个好房子实在太难了，这个楼盘说自己采用最新科技，恒温恒湿，那个项目又说自己是国际化社区，双语学校、国际展示厅一应俱全，一会儿又冒出个项目说自己是区域地标，将来铁定升值！看这些林林总总的卖点，都弄不清楚自己该买什么样的房子了！”
“和男朋友看了三年房了，光展会就跑了六七趟，攒下来的楼书码起来能有一人多高；就是按五毛钱一公斤废纸算，卖的钱也够吃好几顿‘郭林’的。此外，我们还积累了很多‘血淋淋’的经验，那就是——千万不要轻易相信楼书和广告！一切要多问多看，多琢磨!有的时候我们在想，要是有一本《选房葵花宝典》就好了!”
现在网上随处可见类似的留言和议论，的确，每年推出的房地产项目至少上千个，广告更是报纸、网络、路牌、广播……铺天盖地而来，要在这各具诱惑力的项目中看准好楼盘，选到属于自己的理想家园的确不是一件轻松的事。
我们应该怎么选择，理想家园的标准又是什么呢？当然也有人说，买房无标准，适合自己居家要求的就是好房子。不过专家们并不这么认为：中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦指出，好住宅首先好在功能品质；中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心主任赵文凯认为，规划对人们的居住品质具有决定性作用；中原地产华北区总经理李文杰则指出，优越的性价比和稳定的升值潜力是好项目的应有特征；维权专家舒可心更看重入住后的物业服务质量；户型设计专家李小宁认为合理的户型设计决定了居住的舒适程度； EDSAorient副总裁高级设计师曹阳则认为，社区园林在选择房子时是一个重要标准；作家北野则更注重社区居民的层次以及社区的人文环境。
从这些专家的意见可以发现，理想家园的标准虽多，但其中必定存在一些共性，如：完备的社区规划、可靠的建筑质量、充分的社区配套、物超所值的价格、优质的地段、合理的户型、先进的科技、优美的社区景观、细致的物业服务、和谐的人文氛围等等，这些都可以说是理想家园的特点。于是我们把这些特点进一步细化为“十大指数、100个标准”，本期推出的是理想家园的规划指数和户型指数的20个细分标准，其余指数和标准也将陆续刊登。
3月，一向是北京楼市新项目争相入市的旺季，面对这些包装精美的楼盘，希望《精品》总结的“十大指数，100个标准”能为大家选择理想家园时作为参考。
理想家园的100个标准之 规划篇
在关注社区规划之前，首先考察社区与城市的关系，因为社区与城市的关系是一个大的规划范畴。但是，现在不少购房者容易被宣传广告中的一两个卖点“忽悠”，而忽视了社区是否能完美的和城市融合——即从社区是否能便利地享受对接城市的交通、教育、医疗等服务机构和设施。不少从社区到城市功能点之间要花上三四个小时，这样的社区即使内部规划再完美也是残缺的。所以，在选房之前，购房人一定要首先关注工作等城市功能点与居住地之间的关系，这是最基本的规划标准。
社区规划应尊重自然特征
合理的社区规划应该与该地区的原有地形特征和自然环境相结合。社区规划应该是尽量减少人为的对地块原有特点的破坏。以前北京有的社区为追求特色和卖点，往往人为的大规模“挖湖造山”，这样做的结果虽然在一定程度上让项目很显眼，吸引购房者，却增加了社区日后的维护运营成本，高出一截的物业费也给业主造成了负担。
但是，完全顺应自然、不加任何干涉的设计是没有的。今天越来越多的社区规划体现了这样一个共识：设计，特别是大尺度的设计，在某种程度上就是对自然过程进行管理，设计应该遵循自然，将创作作为自然演进的一个部分，保持区域的自然特征。现在的社区规划中，道路、建筑等所有的人工构筑设施，都是要与开发地块的场地要素相结合来考虑的。例如在昆玉河沿线的一些小区就适当地改变了北京“正南正北”传统朝向，将阳台面向东西走向的河景，既适应了购房者的观景需求，又尊重了自然特点。
尊重人类生活与居住行为
社区作为人类聚居生活的一种载体，除了要具有优美的户外环境之外，还需要有一个复杂的、能辅助人们生活的网络系统，以满足人们对教育、休闲、娱乐、工作、消费的需求。因此我们需要考量开发商是如何设置社区的各个组分——各种类型的住宅(包括独户住宅、联排住宅、住房、公寓、短期合租房等)、娱乐设施、文化设施、休闲场所、零售店、商业建筑和公共建筑。
追求人与人之间的协调
社区的规划建设是人类生活空间的重要载体，是生活品质的重要体现。因此，社区规划应该是营造以家庭为基本单元的社区生活环境。而规划是否适合人的尺度，是否以人的需求为出发点，成为了人性化社区规划的关键。早先北京的社区流行建设大面积的中心花园或广场，认为这样的设计才能体现项目的“档次”和“气派”，而如今的社区更注重组团和楼栋之间的园林小品和活动空间，因为业主们更多时间是在离自家不远的区域活动，这样的规划更符合人们的生活习惯。
标准1：关注亚交通状况
由于北京的环路和东西、南北中轴以及轨道交通的发展，从各社区到城市中心的时间在理论上并不长，但是有的社区到各环线、高速、轨道站点的亚交通状况却并不理想，近年来“黑车”、“黑摩的”屡禁不绝就是因为社区亚交通不畅造成的。特别是那些聚集了众多人口的大型居住区，如果亚交通体系存在问题，出入口在上下班高峰很容易就形成“瓶颈”，出不去进不来，短短的路经常会让你耗上一个多小时，碰上雨雪天气或者交通事故，更有可能出现大拥堵。所以在选择时要关注社区左近是否有公交站点，或是否有公交车在社区和轨道站点间往返，而且最好能在上下班高峰亲自体会。当然社区的亚交通状况并不是一成不变的，像望京这个多年的“卧城”也能变成往来通达的“副中心”。
标准2：周边配置完备
居住是房子的基本功能，而生活却是家的基本需求。因此社区周边是否拥有基本的购物、休闲、医疗、教育设施，是好房子规划标准的重要环节之一。由于北京的多中心城市布局，每个居住中心区一般都规划有充分的配套设施，但是对一些新兴住区特别是五环外的社区而言，就需要着重考量这一标准。
标准3：社区商业适量
在社区的框架内，也应要求每一个组团都有一系列的消费娱乐设施，业主步行或者开车（对大盘而言）都可以很快到达。整个社区的中心能够提供零售、餐饮、娱乐和社区活动的多功能服务。考察一个社区配套是否充足，有一个简单的标准：住宅面积：商业面积要大于20：1。
标准4：营造和谐的邻里氛围
社区规划基于人性化的考虑，更多地关注以家庭为中心的生活，社区内采用以步行为主的交通方式，建筑沿着蜿蜒曲折、被植物覆盖的尽端式小路两旁布置，以增强邻里归属感。规划通过对社区内公共活动空间的设计，促进邻里间的交往，增进邻里间的感情。
标准5：楼座分布适宜
社区整体的空间构造也需要考虑通风和采光两种功能，正确的规划方式是，社区西北方向做到有建筑遮挡，东南方向留有开口，以达到夏天通风、冬天防风的目的。国家相关规范规定，板式建筑之间的楼间距应该是楼高的1.7倍以上。还有一点要说的是，近来，有些L形楼体的住宅，拐角处的业主在入住后往往会发现日照严重不足，要谨慎选择。
标准6：步道宜窄 宛转曲胜直
虽然不是所有的社区景观设计里面一定要用到曲线，但作为休闲的社区景观步道要用到曲线且窄。 有的可以看见修得很宏伟的大道，但是作为居住区的景观设计，未来的趋向是把道路的面放窄，窄才能休闲，景观设计要强调给人一种很舒适、很宜人的环境。
标准7：广场宜小 绿植隐形外延
目前很多社区景观的设计中，广场构图非常完整，里面每一个铺装的花纹很清楚、很漂亮。其实，住宅园林景观的设计应该让整体环境得到融洽，植物和建筑之间的软化过渡。恰恰一些小广场才是休闲生活真正需要的。
标准8：弱化通路 消防车道
目前国内很多居住区景观设计中都有一个消防车道的问题，很多社区就像面对建筑物一样看待消防车道——这是政府规划定了的，设计只是在这之外进行填缝。实际上把消防车道结合在步行广场里面，就能够让它成为社区整体的一部分。
标准9：车位足 人车分流
私家车越来越多，不少业主都曾有过回家晚了停不了车的经历，因此社区车位数量必须具有一定的前瞻性，设计之初就应该多预留一些。此外，人车混杂会严重威胁老人孩子的出行安全，但完全的“人车分流”在许多小区也并不十分现实，关键在于要将人行与车行组织好，将车对人的干扰降到最低。
标准10：会所还是要的
会所源于港台，供小区业主休闲、放松的场所。会所打破了小区内居民“老死不相往来”的局面，将邻里空间扩大到整个社区。有的购房者认为会所可有可无，其实当小区形成后，业主处理社区公共事务都需要一个空间，而会所正承担了这样的功能。
理想家园的100个标准之 户型篇
虽然说，一个好房子，地理位置很重要，交通很重要，绿化很重要，物业很重要，邻居很重要……但归根到底，房子是给人住的，好房子最重要的标准之一，应该是户型。房子的户型设计，直接影响到购房者未来甚至是一生的家居生活。
要在一篇文章中向大家介绍什么样的户型最好，实在很难，这里只能向读者简要介绍一下好户型所应满足的几个大方面的要求。
第一：私密。家是人们的栖身之所，有休养生息的大作用。没有人希望回家后仍然需要像在外面打拼时那样衣冠楚楚，风度翩翩。但也没人希望自己在家里放松甚至邋遢的形象会被家以外的人看到，这会严重影响家之外的社会形象和社会生活的。所以，住房的私密性很重要。不仅应注意隔音，还应注意是否走光等等，尤其应避免两户对视这样严重的状况发生。
第二：健康。住宅对于人的健康，其实是一个非常重要的环节。厨卫是否通风良好，是否能开窗向阳，卧室朝向，空间设置等等，都会潜在影响人体的健康。
第三：功能。好的户型，应该让人们生活的各个方面都拥有恰当的使用空间。动静分离是目前最常见的功能性口号之一，而其实生活并不仅仅只有动与静两种状态的区分。
从人的行为习惯来看，客厅应设在住宅的最前方，进入大门后首先看见客厅，而卧室、厨房以及其他空间应设在住宅的后方。单个居室长宽比应不超过1.5∶1，过大长宽比的居室易使人有狭长、压抑的感觉，并且此类居室通风不畅，对健康不利。
第四：舒适。在满足了安全、私密、健康、功能之后，我们还应该将舒适列为好户型的硬件要求之一。一个好的户型，不能想象让人们浪费很多空间，浪费时间和精力做很多无用功，比如，端菜从厨房到餐厅，需要经过两个卧室和一个卫生间之类。
此外，小户型最好能做到明厨明卫，面积大小能保证居住舒适度。实惠户型面积相对较小，购买时尤其要注意房屋设计是否存在过多浪费的空间。购房者挑选时要注意房屋功能分区是否合理，是否存在动静相扰。例如客厅是家人集中活动的空间，应该和卧室尽可能地保持一段距离，可使厅与卧室功能不会相互干扰。大户型不能简单地理解为中小户型图纸的放大。具体而言，客厅面积、布局要实用、大气，主卧室面积要够大，同时采光和私密性也要好，餐厅功能要相对独立，最好和厨房相连接。
1.户型贵齐整莫“奇异”
房间房屋的规整能提高使用的效率，特别在厨房、卫生间等狭小的房间。同样建筑面积的户型由于空间组合方式的紧凑，能减少户内的交通面积。值得注意的是在选择户型的时候要注意家具的搬运问题。如床垫，沙发、大尺寸的电器等能否有空间安装到位，是需要提前注意的问题。
2.厨卫分离
由于受到面积的影响，两者很难保持很长的距离，但门最好不要设计成并列或相对的形式。即使有的户型没有将两者分开设计，根据实际情况也可以做一些修改。尤其要注意卫生间的门不要正对客厅。由里往外的布局应依次是马桶、浴缸，外间则摆放洗手池、洗衣机等。
3.通风状况良好
室内空气的对流是很重要的一项环保指标。现在很多户型都设计的是飘窗，虽然美观，但通风条件受到了阻碍，常此下去容易引发多种疾病。通风并非有窗户就行，自然的通风是需要形成对流的，所以要注意本户型内部门窗的位置关系，可开启扇的大小以及户型在单元中的位置。厨卫这种湿度、气味较大的地方更应该注重良好的通风。
4.管线尽量集中
相邻功能用房尽量靠近、集中，给排水、强弱电管线布局紧凑，这样有利于维护、节约以及减少问题发生后的损失。例如:热水器、热水锅炉放置的服务阳台能与所有的卫生间相邻，缩短冷热水平衡管的长度和接头数量，减少漏水的可能性，特别是缩短热水管的长度，更有利于维护和保温；即使漏水发生，由于管线不穿越卧室、客厅等用房，也不需要暗埋，能最大限度地避免损失。
5、餐厅求实用
餐厅目前有几类：一是和门厅共用，一是和客厅共用，还有就是独立餐厅。前两者更多地是为了有效利用居室面积，但其结果往往是处于户型的灰色空间中，采光并不十分良好，同时在就餐时会受到来自其他功能空间的干扰。而独立餐厅，尤其是带窗户的“明餐厅”，则避免了上述缺点，但同时也占据了户型内的一个采光面，牺牲了一个卧室的空间。餐厅面积一般是6~12平方米，可放置餐桌、餐椅和配餐台等。餐厅一般要在户型的外侧，与静区的卧室分开，避免产生干扰；和客厅共用时必须设在厨房一端，不然总是横穿看电视的区域，是件尴尬的事。
6.朝向需合理
朝向的意义不在于采光，而在于日照。日照的意义在于卫生，阳光对于除湿和杀菌有着十分重要的意义。合理朝向的意义还在于节能。在炎热的夏季，北京的夕晒是很强烈的，朝西的房间空调在过高的直射阳光下，甚至无法制冷。
7.重视辅助空间
作为实实在在的生活，无论户性的大小，辅助空间是必不可少的，平面合理、功能齐备才是好的户型。在居住建筑中，特别是中小户型，由于面积的限制，更应该注意辅助空间的设计。如门斗（玄关），要注意能放下鞋柜，以及避免视线对客厅的干扰；晾晒空间等。
8、房门的开向要合理
居室的设计一般分为公共空间、居住空间以及厨、厕、阳台等功能性空间，因此室 内房门开设位置要同时考虑到其开向不影响居室的私密性和空阻断性因素。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间应有一个过渡，不要一开户门就使室内一览无余。最好在户门空间处设有玄关，既可有美化作用，又有隐蔽性。
9.相邻关系处理适当
户型与相邻户型的关系是保证主要房间的良好景观以及自身的私密性的重要因素。单独看完整合理的户型，有可能组合起来是您的卧室窗户正对着邻居的厨房，舒适的景观阳台会被隔壁邻居一览无余。
10.客厅的开间足够大
现代家庭中的电视已经是29口寸以上，按照测算，人体与彩电之间的距离，应相当彩电屏幕宽度的7倍以上，所以通常为3.9~5.4米。如果是独立客厅，面积可以小一些。如果是与餐厅、门厅合一的，则尽可能大一些，但最好要方正，明亮通透。比较理想的客厅是，整个空间十分独立，除了入口和阳台的推拉门外，无任何房门，使其几乎不受任何干扰。
